Одним из способов получения доходов для многих наших соотечественников стало предоставление своих квартир в аренду как юридическим лицам, под офис, так и физическим лицам (гражданам Украины). Данная статья посвящена правовым и налоговым аспектам взаимоотношений арендаторов и арендодателей - физических лиц не субъектов предпринимательской деятельности.
Прежде всего, определимся, что же такое аренда и какими основными законодательными актами следует руководствоваться при заключении договоров аренды между физическими лицами.
В действующем Гражданском кодексе Украины (далее - ГК Украины)понятие аренды отсутствует, но существует определение "имущественный найм". В Гражданском кодексе Украины, который вступит в силу с 01.01.2004 года понятие аренда все же появиться в главе 58 ГК Украины.
В настоящей статье участников договора аренды мы будем называть арендатор и арендодатель, для простоты восприятия.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование.
Договор аренды - двухсторонний и возмездный.
Существенным различием договора аренды от других договоров является то, что арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное пользование. В связи с тем, что арендатор является лишь временным пользователем имущества, то по окончании договора или в случае его досрочного прекращения он должен возвратить принятое в аренду имущество в надлежащем виде.
Взаимоотношения арендаторов и арендодателей физических лиц регулируются:
- Конституцией Украины (статьи 41, 47);
- Уже упомянутым Гражданским кодексом Украины (статьи 86, 152, 153, 257, 258, 263, 264, 268, 277);
- Жилищным кодексом Украины (статьи 4, 6, 8, 15, 150, 158, 179) (далее - ЖК Украины);
- Законом Украины от 07.02.91 г. № 697-ХІІ "О собственности", с изменениями и дополнениями (статьи 15, 19);
- Законом Украины от 19.06.92 г. № 2482-ХІІ "О приватизации государственного жилищного фонда", с изменениями и дополнениями (ст. 12);
- Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 г. № 572, с изменениями и дополнениями (пункты 2, 7, 14, 16, 17, 35);
- Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.06.98 г. № 939 "Об усовершенствовании системы государственного регулирования размера квартирной платы и платы за содержание домов и придомовых территорий".
С 01.01.2004 года взаимоотношение сторон по договору аренды будут регулироваться Законом Украины "О налоге с доходов физических лиц" от 22.05.2003 г. №889-IV (далее - Закон № 889- IV).
Не лишне будет знать следующее:
Статья 150. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащей гражданину
Граждане, которые имеют в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом соглашения.(ЖК Украины в редакции Закона Украины от 06.05.93 р. N 3187-ХІІ)
То есть, в данной статье прямо указано на право предоставления частной собственности в аренду.
Единственным ограничением в случае предоставления квартиры в аренду, которая находиться в частной собственности, является то, что жилые дома и жилые помещения не могут быть использованы гражданами в ущерб интересам общества (ст. 10 ЖК).
Одним из аспектов передачи недвижимого имущества в наем (далее - аренда) является право передачи такого имущества.
Квартиросъемщики государственного, коммунального, общественного жилищных фондов и жилищного фонда жилищно-строительных кооперативов, т. е. не приватизированного жилья, не могут самостоятельно, без согласия уполно-моченных органов собственника жилья, сдавать свои квартиры внаем кому-либо, так как они не являются фактическими собственниками данного жилья.
Право передачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику, а также лицам, уполномоченным на это собственником имущества.
Если вы намерены арендовать квартиру, то прежде всего убедитесь в полномочиях лица, которое предлагает вам ее, документы, подтверждающие право собственности последнего на данное помещение. При этом следует учесть, что если квартира принадлежит арендодателю на правах совместной собственности, то необходимо согласие всех его собственников, иначе договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Договор аренды заключается в письменной форме. В договоре необходимо указать следующие существенные условия:
- объект аренды (его наименование, состав и адрес);
- срок, на который заключается договор;
- размер арендной платы и порядок ее внесения;
- ремонт арендованного имущества и условия его возврата;
- ответственность сторон.
При аренде жилого помещения, которое является частной собственностью физического лица, размер арендной платы законодательно не ограничивается.
Учитывая то, что договор аренды является возмездным - основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Порядок и сроки внесения арендной платы должны быть четко оговорены в договоре. Наиболее распространенной формой является внесение предоплаты арендного платежа за 3 месяца аренды.
Обязательно отразите порядок оплаты коммунальных платежей за время аренды. Обратите внимание на такой существенный момент как оплата услуг телефонной связи, а особенно междугородней, так как в дальнейшем это повлияет на порядок налогообложения, а также защищенность арендатора по потреблению данного вида услуг.
Согласно п. 51 Правил пользования местной телефонной связью, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 22.04.97 г. № 385 (далее - Правила № 385), арендодатель не имеет права самостоятельно, без ведома узла связи, передавать телефон в аренду. В случае нарушения абонентом данного правила узел связи в одностороннем порядке может расторгнуть договор с таким абонентом (п. 50 Правил № 385). Кроме того, данное нарушение влечет за собой административную ответственность арендодателя в виде уплаты штрафа в размере от 340 до 680 гривен. Избежать данного нарушения можно путем переоформления договора на абонентское обслуживание между узлом связи и арендатором на срок договора аренды с дальнейшим правом на возобновление предыдущего договора с арендодателем (п. 41 Правил № 385).
Рекомендуем указать в договоре о возможности или отсутствии таковой сдавать квартиру в субаренду.
Для того, что бы защитить себя от неприятностей, в договоре необходимо оговорить ответственность за нарушение условий договора. Штрафные санкции за несвоевременное внесение арендной платы, несвоевременный возврат и освобождение квартиры.
Обычным условием при передачи квартиры в аренду является и предоставление права пользования другим имуществом: мебель, техника и т.п.
В этом случае, неотъемлемой частью договора должен являться акт приема-передачи движимого имущества, которое собственник передает арендатору.
Договор аренды прекращается:
- в случае истечения срока его действия;
- в случае его расторжения;
- в случае отказа от его продления.
Односторонний отказ от договора аренды не допускается, при отсутствии согласия по этому вопросу спор разрешается в судебном порядке.
Предоставление собственной квартиры в аренду мало знакомым людям не является безопасной сделкой. Это в равной степени относиться как к арендодателю, так и к арендатору. Тем более, если квартира сдается в аренду без договора, а по устному соглашению сторон. Естественно, что в этом случае вряд ли возможно предъявление каких-либо обоснованных претензий. Поэтому еще раз обратим внимание на необходимость заключения договора аренды.
И еще один важный момент.
В первом номере газеты мы рассказывали о новом Законе № 889-IV, который в корне изменит отношение граждан к своим доходам. Так вот это относиться и к доходам полученными физическими лицами от сдачи своего недвижимого имущества в аренду.
Первое на что стоит обратить внимание с 01 января 2004 года:
Договора аренды недвижимого имущества, где сторонами являются физические лица (а мы рассматриваем именно этот вариант) подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Порядку налогообложения арендной платы, в случаях, если арендатор и арендодатель являются физическими лицами посвящен п.п. 9.1.4. выше-упомянутого Закона:
9.1.4. Если арендатор является физическим лицом, которое не является субъектом предпринимательской деятельности, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является плательщик налога - арендодатель. При этом:
а) такой арендодатель самостоятельно насчитывает и платит налог в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно: на протяжении 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала;
б) договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, при этом нотариус обязан послать информацию о таком договоре налоговому органу за основным местом проживания плательщика налога - арендодателя за формой и в способ, установленные Кабинетом Министров Украины. В случае нарушения такой формы или способа нотариус несет ответственность, установленную законом за нарушение порядка или сроков предоставления налоговой отчетности.
Как видите, нотариус обязан направить информацию о таком договоре налоговому органу по месту проживания плательщика налога - по форме установленной Кабинетом Министров Украины. 29.10.2003 года Постановлением Кабинета Министров Украины № 1692 утвержден бланк "Сообщения о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимого имущества".
Можно сказать, что "дело аренды" частного собственника, приобретает общегосударственный характер.
Вот так! А нотариус, между прочим, и ответственность несет "установленную законом".
Но это еще не все…
Арендодатель по Закону № 889-IV обязан самостоятельно оплатить налог по ставке 13% от суммы арендной платы ежеквартально.
Исходя из содержания пп. 8.2.1. ст. 8.2. Закона № 889-IV можно сделать следующий вывод, что арендодатель обязан внести сумму таких доходов в состав годового налогооблагаемого дохода и предоставить налоговою декларацию в связи с этим доходом.
Таким образом, физическое лицо - арендодатель, в конце 2004 года будет обязан предоставить налоговую декларацию, форму которой пока что не разработали.
И все же, несмотря на грустные перспективы расставания со своими собственными доходами по ставке 13%, а в дальнейшем 15%, замечу, что наличие договора является гарантией и основанием защиты своих интересов для обеих сторон.
Учитывая требования п.п. 9.1.4. ст. 9 Закона № 889-IV, о необходимости нотариального удосто-верения договоров аренды и общую направленность Закона № 889-IV, не заключение договоров аренды недвижимого имущества и получение незадекла-рированных доходов - является незаконным.
