Считается, что ипотека только для бедных, для тех, кто не может сразу же купить квартиру, а вынужден откладывать на нее деньги. Но это не так. Ипотека при умелом подходе позволяет не только выгодно вкладывать деньги, но и получать хорошие доходы. Однако как защитить себя от некачественной сделки, как получить кредит банка и не потерять квартиру? Для этого используется страхование ипотечной сделки. О тонкостях работы со страховыми компаниями и банковских требованиях к ним рассказывает Владимир Гасяк, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
- Сегодня очень много говорят о страховании в ипотеке. Владимир Михайлович, расскажите, пожалуйста, почему возникает необходимость в страховании при ипотечном кредитовании?
- Дело в рисках. Для банка, занимающегося ипотекой, очень важно распределить риски между ним и страховой компанией. Сегодня банки страхуют три риска: риск утраты и повреждения недвижимости, риск утраты права собственности на квартиру по решению суда, риск смерти либо наступления нетрудоспособности (потери трудоспособности). На первое место по значимости я бы поставил страхование риска повреждения либо утраты имущества. При ипотечном кредитовании именно благодаря залогу квартиры, дома, земельного участка банки могут принимать на себя ряд других рисков и давать кредит на большие сроки. В случае если с залогом что-то случится, например обрушение, взрыв или пожар, иными словами, произойдет частичное либо полное повреждение объекта залога, то заемщик будет обязан вернуть кредит, несмотря на то что квартиры или дома уже нет. Его затраты в этом случае вырастают в разы. По действующему законодательству страхование имущества в пользу банка предусмотрено.
- Что происходит, если имущество все-таки было утрачено?
- Вы помните случай, когда в результате перепланировки квартиры в Москве произошел взрыв в жилом доме и обрушился целый подъезд? Если бы в нем была квартира, заложенная по ипотеке, страховая компания выплатила бы остаток задолженности банку, тем самым погасив кредит. Таким образом, получается, что заемщик ничего не должен банку, кредит возвращен через выплаты страховки.
- А как же пострадавшая квартира?
- В этом конкретном случае правительство Москвы выделит жителям пострадавшего подъезда новое жилье.
- К счастью, квартиры у нас взрываются не так часто. Мне кажется, что оспаривание сделки купли-продажи - это более распространенный случай мошенничества на рынке недвижимости, когда "случайно" находятся либо обманутые родственники, либо "не ведающие, что творили" бывшие владельцы. Каким образом страхование защищает заемщика от риска утраты собственности на квартиру?
- Да, это очень тревожная ситуация, и опасность, что предыдущий собственник оспорит сделку в суде, достаточно высока. Проблема усугубляется тем, что в российском законодательстве отсутствует четкий законодательно утвержденный статус добросовестного приобретателя. Не исключено, что через какое-то время после заключения договора купли-продажи жилья эту сделку оспорит предыдущий владелец, или даже не эту сделку, а предыдущую, и суд признает всю цепочку недействительной. Таким образом, получится, что заемщик после решения суда перестанет быть собственником, то есть потеряет квартиру. Именно поэтому мы требуем страховать квартиру от риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование). Это означает, что если будет принято судебное решение о прекращении права собственности заемщика на жилье либо об ограничении права собственности на квартиру, страховая компания выплатит банку полную стоимость кредита.
- Многие банки в обязательном порядке требуют застраховать жизнь. Для чего это делается и что это дает заемщику?
- Это третий, очень серьезный блок страхования. В российской ипотечной практике были случаи, когда заемщики погибали. Например, в 2003 году, катаясь на санках 1 января, погибла женщина-заемщик. Наступил страховой случай. У ее мужа осталось $57 тыс. долга по кредиту и ребенок пяти лет. Что произошло бы, если бы не было страховки? Семья должна вернуть долг. При просрочке в погашении кредита банк подаст иск в суд для взыскания средств по кредиту путем обращения взыскания на залог, квартира продается с торгов, а жильцы подлежат выселению. Но что происходит в нашем случае при наличии страховки? Страховщики после оформления всех документов выплачивают всю сумму долга банку, и семья живет в собственной квартире, так как страховая компания по нашему договору регресса не имеет. Похожий случай произошел, когда заемщицу убили в собственной квартире. И в этом случае страховая компания произвела банку все выплаты.
- А если заемщик становится нетрудоспособным, например попал в аварию или получил какую-то серьезную травму?
- У нас сейчас в работе есть и такой случай. Заемщику присвоили I группу инвалидности, то есть он не может работать и, следовательно, не имеет возможности погасить долг. Обращать взыскания по такому кредиту еще труднее. Тем не менее в страховую компанию были представлены все документы, и она готова погасить долг. Сейчас согласовываем порядок погашения кредита. После выплаты страховки у заемщика нет обязательств перед банком, квартира остается в его собственности.
- Владимир Михайлович, почему именно эти три риска банки выделили в основные?
- Дело в том, что в рамках действующего законодательства можно было создать защиту именно от этих рисков. И мы их создали. Но в мировой практике существует практика страхования и других рисков. В каждой стране страховая компания имеет свое статусное положение. Например, в Германии у страховщиков есть право выдачи кредита, а у нас в России страховым компаниям это делать запрещено. Вот запрещено, и все. Это не значит, что так правильно или неправильно. Там, где страховым компаниям разрешено выдавать кредиты и займы, они могут легко делить с банками и риски. Таким образом, получается, что если банк выдаст просто кредит, то проценты по нему будут одни, а если под страхование ответственности - то совершенно другими. Это практикуется во многих странах.
- Но, допустим, в США при получении ипотечного кредита не просят застраховать свою жизнь.
- Да, не просят, но у них там застрахованы абсолютно все и абсолютно от всего. У нас же такого нет. А что происходит в России в случае гибели заемщика? По нашему законодательству его родственников и наследников очень тяжело будет выселить за то, что они не могут платить по счетам. Или что можно взять с человека, который потерял работоспособность, как с него взыскать долги? Некоторые решили, что титульное страхование излишне. В принципе, мы готовы с этим согласиться. Но так как у нас инвесторами являются иностранные компании и банки, они считают обстановку в нашей стране не очень прозрачной и четкой по этому вопросу. Наши инвесторы смотрят на проблему с точки зрения международной практики и опыта. В нормальной ситуации должно быть так: у человека есть документы, выданные ему государственными службами, где сказано, что с жильем все в порядке. Это должно быть своего рода подтверждением, что если человек законно купил квартиру, то ее у него не отберут. Только такая система срабатывает. Во многих странах страхование титула - это норма. И в Америке, и во всем мире используется регистрация или сделки, или прав собственности. Повторюсь, при регистрации прав во всем мире считается, что если государство дает бумагу, то оно отвечает за нее и впоследствии компенсирует затраты: если где-то по суду была неправильно зарегистрированная сделка, то государство выплатит компенсацию, а я, как собственник, всегда останусь добросовестным приобретателем. В этом случае мы сможем отказаться от титула. У нас же сейчас смешанная система - регистрация и сделки, и прав собственности. Поэтому мы считаем, что в нашей стране без надежной правовой базы титульное страхование нужно даже не столько банку, сколько самому заемщику.
- Я знаю, что во многих зарубежных странах в договор страхования включается риск потери работы. Каким образом у нас отрабатывается этот вид риска?
- На сегодня для нас такой риск считается экзотичным, и мы не включаем его в договор. Но в отдельных случаях это возможно. На самом деле, этот риск мы берем на себя: проводим андеррайтинг и выясняем, насколько специалист ценен для нас и рынка, стараемся спрогнозировать. Мы делаем анализ ценности специалиста, просчитываем, как быстро он найдет работу, сколько будет стоить сейчас, через год, через пять лет. И только после этого одобряем кредит.
- Какие дополнительные требования вы предъявляете к заемщику?
- Кроме трех вышеперечисленных рисков, мы ничего не включаем в договор, лишь просим, чтобы заемщик обеспечил страховое покрытие.
- Немного подробнее: что это такое и каким образом погашается?
- Страховое покрытие - это отдельный платеж. Сегодня в мировой практике есть такое понятие, как eskrow-счет, то есть человек перечисляет деньги на определенный счет, а банк потом сам вычленяет проценты страховой компании. Eskrow-счет служит для того, что бы заемщик деньги перечислял один раз, а банк их уже потом распределял по мере необходимости. Но если деньги попали на счет, то забрать их он уже не сможет, для этого должны быть серьезные основания. У нас такого нет. Все, что заемщик перечислил на счет, либо списывается в текущем месяце, либо эти деньги можно снять. Поэтому мы просим ежегодно платить страховой взнос. Сейчас мы пытаемся решить вопрос с Центральным банком о чем-то типа eskrow-счета, чтобы разбить платеж на 12 месяцев, но пока такой возможности нет ни организационно, ни технически. Например, нужно, чтобы между банком и страховой компанией существовало как минимум программное обеспечение, потому что обработать огромную информацию вручную невозможно. У нас сегодня есть договоренность со страховыми компаниями о том, что наши заемщики оплачивают страховку раз в год.
- Не могли бы вы более подробно рассказать об имущественном страховании, как проходит сама процедура?
- Для того чтобы застраховать имущество, нужно быть его собственником. Наш заемщик еще не является собственником, он только нашел квартиру, которую будет покупать. Мы этот вопрос решили следующим образом: клиент пишет заявление и заполняет анкету, в страховую компанию передается комплект документов. После этого страховая компания проводит свой андеррайтинг, то есть проверяет историю квартиры и принимает решение. Потом дает заключение и определяет тарифную ставку по этой сделке. А вот дальше между компаниями существует согласованность, поэтому заемщик подписывает комбинированный договор, где прописаны все риски. И тарифы с этого момента больше не меняются. Страховой договор подписывается и оплачивается перед подписанием ипотечного кредита. А в договоре страхования указано, что вступает он в силу с момента подписания по риску смерти или нетрудоспособности, а в части имущества - с 00.00 после дня подписания. То есть получается, что договор подписан, а фактически он начинает работать, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру.
- А если страховая компания отказывается от сделки?
- Здесь все зависит от политики страховой компании. У одной - одни требования, у другой - другие. У нас бывали такие случаи, но тогда мы предлагаем квартиру другой страховой компании с обязательной оговоркой, что предыдущая страховая компания отказала. Если и вторая компания отказывает, мы тоже отказываем клиенту. Если страховщики берут на себя риск, то мы работаем с квартирой дальше, но по более высокому тарифу. Бывает, что страховая компания видит риск, оценивает его и говорит, что тариф будет повыше. Это тоже выход из положения. Можно, конечно, делать достаточно жесткий отбор, но уже прошли времена, когда можно было перебирать. На рынке ситуация на самом деле тяжелая, потому что жилья вводится намного меньше нужного объема. Поэтому страховые компании чаще всего просто повышают тариф, хотя бывают и отказы.
- Как вы считаете, насколько человеку обеспеченному проще получить кредит?
- Разницы нет никакой. Если доходы позволяют, то почему бы нет. Единственное, у нас существует ограничение: при кредите до $100 тыс. страхование жизни происходит на основании анкеты, а все, что выше, - только после медкомиссии. А разницы по остальным рискам нет никакой. Бывает, что с небольшой квартирой работаешь больше, чем с крупной. Отмечу, что мы не практикуем кредиты на сумму свыше $400 тыс., так как для этого требуется серьезное обеспечение безопасности. Даже в Америке кредиты для рефинансирования не предполагают размера более $350 тыс., несмотря на то что цены на недвижимость там гораздо выше.
- Я слышала, что многие бизнесмены зарабатывают на ипотечных кредитах, каким образом это происходит и насколько такие своеобразные инвестиции с банковским кредитом себя оправдывают?
- Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо четко понимать, что сегодня недвижимость - это один из самых рентабельных способов вложения капитала. Если бы вы купили квартиру в 1996-1998 годах, когда на рынке были серьезные колебания курса доллара, то выиграли бы многократно, потому что при заключении ипотечного договора курс доллара замораживается. Иными словами вы бы сейчас расплачивались по кредиту исходя из курса в 6-7 руб. за доллар. Особенно повезло тем, кто покупал квартиры во времена финансовой нестабильности - перестройки, когда деньги стремительно обесценивались. В любом случае, купив квартиру сегодня, через год-два вы продадите ее дороже. Например, не так давно один клиент, купив жилье по ипотеке в позапрошлом году, полностью погасил кредит. Мы начали разбираться, и выяснилось, что заемщик ее продает. Им была куплена однокомнатная квартира на Бережковской набережной за $70 тыс., а сейчас он выставил ее на торги за $140 тыс. Сегодня цены на недвижимость растут быстрее инфляции, поэтому можно смело говорить о том, что недвижимость - это инвестиционный проект. Например, один мой знакомый купил несколько лет назад квартиру по ипотеке за $200 тыс., а сейчас она стоит $650 тыс. Получается, что сейчас на вас работает абсолютно все: и инфляция в стране, и долларовый курс.
- Владимир Михайлович, аналитики утверждают, что сейчас повышенный спрос на коммерческую недвижимость. С практической точки зрения, наверное, выдать один большой кредит гораздо выгоднее, чем несколько маленьких. Интересно ли вам это направление и работаете ли вы с юридическими лицами?
- С юридическими лицами мы не работаем, хотя, как вы правильно заметили, действительно, выдать один большой кредит гораздо выгоднее, чем несколько маленьких. Но именно в этом-то и заключается основной риск. Если такой заемщик не платит по кредиту, банк потеряет колоссальные деньги. Что такое портфель для одного ипотечного кредита на коммерческую недвижимость, допустим, на $5 млн? Это около 100 заемщиков (физических лиц) по ипотеке жилья. Если один из ста не заплатит, то его покроет другой, то есть все риски по ипотеке жилья нивелируются. При этом нельзя не отметить, что есть банки, которые специализируются именно на коммерческой недвижимости. Если они могут себе позволить так рисковать - пожалуйста. Это совершенно другой бизнес. Наши инвесторы строго разграничивают два этих направления, и мы работаем только с физическими лицами.
- Насколько сегодня актуально ипотечное страхование? Для чего его используют?
- Ипотечное страхование сейчас находится в стадии разработки. Смысл его заключается в том, что если заемщик по какой-либо причине будет неспособен производить своевременные процентные и основные выплаты по долговым обязательствам и банк обратит взыскание на залог, которого будет недостаточно для погашения кредита, в этом случае сумму покроет страховая компания, то есть мы говорим о рисках снижения стоимости недвижимости и уменьшения первоначального взноса. Вот над этой проблемой и бьются сейчас наши законодатели: как сделать так, чтобы в такой сделке никто не пострадал. Разрабатывается и еще одно направление по ипотеке - кредитование сделки на 95-100%. Сегодня много заемщиков, которые не в состоянии сделать первоначальный взнос, но очень хотят жить в новой квартире и могут платить за нее. И мы готовы кредитовать такую сделку, но с более высокими тарифными ставками.
- Владимир Михайлович, многих волнует вопрос процентных ставок, которые с течением лет уменьшаются. Как вы думаете, насколько возможно рефинансирование кредита в нашей стране и какова максимальная вероятность снижения процентных ставок?
- Еще несколько лет назад процентные ставки составляли 18-20%. Но все изменяется. Люди хотят брать кредит, а банки не хотят терять клиентов, поэтому многие банки сами предлагают более выгодные условия или соглашаются на предложения заемщиков по рефинансированию кредитов. Система рефинансирования, когда заемщик просит свой банк снизить процентные ставки и в случае отказа переходит в другой, более выгодный для него банк, работает во всем мире. Возможно, в этом, 2006 году у нас появится то же самое. Сейчас уже есть реальный портфель заемщиков с реальной кредитной историей. И я уверен, что 2006 год станет годом реального рефинансирования. Об этом заявили ряд крупных банков.
- Что бы вы, как специалист, посоветовали желающим приобрести жилье по ипотеке?
- Брать деньги - не давать. Если вы специалист и уверены в себе и своем деле, если вы ценитесь на рынке труда, а ваши продукция и услуги востребованы, то я бы советовал деньги брать. Сегодня многие делают вложения, например покупают в кредит дорогие машины, технику, но этот товар через два года обесценится на 25-40%. А квартиры всегда растут в цене. Иметь собственную недвижимость - это возможность строить свою жизнь и стимул, чтобы, не прощаясь с собственностью, выигрывать везде, а самое главное - в ценах.
