Титульное страхование как гарантия от мошенничества
Большинству из нас словосочетание "титульное страхование" ни о чем не говорит. А вот за рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости не совершается без одновременного заключения договора титульного страхования.
Чтобы не отомстило прошлое
Титульное страхование - это страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной). В лицензиях российских страховщиков этот вид страховки называется "Страхование потери имущества в результате утраты права собственности". В отличие от имущественного, титульное страхование защищает не от событий, которые могут возникнуть в будущем, а от возможных зловредных последствий уже произошедшего, которые пока не известны и не проявились, но могут стать причиной наступления страхового случая.
Титульное страхование особенно актуально в России с ее пробелами в законодательстве, с нечистыми порой на руку игроками на вторичном рынке недвижимости. Для Москвы, в которой расселяется большое количество коммуналок, эта проблема актуальна вдвойне. Очень уж велик риск оказаться в ситуации, когда права собственности на недвижимость могут быть оспорены, а понесенные убытки не с кого будет взыскать. Человеку, приобретающему жилье на "вторичке", практически невозможно гарантировать чистоту предыдущих сделок. И совсем необязательно по причине умышленного подлога - продавец, риэлтор, нотариус либо кто-то еще нечестно себя повел при совершении сделки с квартирой. Ведь у этой квартиры своя история, которую трудно проследить. Возможно, у нее сменилось несколько хозяев, она много раз продавалась, переходила из рук в руки. Вполне вероятно, что в этой цепочке на каком-то этапе с квартирой были совершены какие-либо незаконные сделки. И это обнаружилось много позже. А в ре! зультате последний покупатель может лишиться права собственности на имущество.
Надежной гарантией сохранения вложенных в покупку недвижимости средств может послужить титульное страхование.
С больной головы на здоровую
Титульное страхование защищает покупателя от риска утраты права собственности на имущество по решению суда.
Сюжет из жизни. На вторичном рынке была приобретена квартира в собственность. Стороны заключили договор купли-продажи, ударили по рукам и вдруг, через какое-то время... иск в суд, признание сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ. Дело в том, что квартиру продавал не сам хозяин, а его представитель по доверенности. Продана она была по подозрительно низкой цене. Опекун продавца обратился в суд и доказал, что на момент выдачи доверенности на продажу квартиры ее хозяин находился в психиатрической больнице на лечении, вызванном травмой головы. В дальнейшем он в судебном порядке был лишен дееспособности, и ему назначили опекуна. В суд в качестве доказательства представили медицинское заключение, что продавец не мог осознавать свои действия на момент выдачи доверенности.
Или - человек приобрел недвижимость, но из-за внезапно объявившихся наследников возник риск потери права собственности.
Таких ситуаций - тьма.
После того, как суд выносит решение о признании сделки недействительной, покупатель должен возвратить приобретенное имущество его настоящим владельцам. И, если вы не заключили договор титульного страхования при покупке недвижимости, как ни обидно, потеряете и свое жилье, и деньги.
Возмещение убытков
При наступлении страхового случая, то есть утраты имущества в результате прекращения на него права собственности, возмещаются следующие убытки страхователя:
- стоимость утраченной недвижимости на дату заключения договора страхования (определяется на основании договора купли-продажи, мены, дарения, отступного или другого договора либо на основании акта независимой оценки);
- дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования).
Основанием для выплаты является решение суда, лишающего застрахованного владельца права собственности на квартиру.
Срок договора
От одного года до 10 лет. Специалисты рекомендуют заключать договор страхования на 10 лет, так как законодательством (ст. 181 ГК РФ) установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки. То есть если за это время не будут предъявлены претензии бывшими владельцами квартиры к новому собственнику, то дальше можно не беспокоиться. Правда, на практике чаще всего страховщики заключают договоры на непродолжительный срок - 1-3 года. В случае чего его можно продлить.
Цена вопроса
Размер взносов зависит от:
стоимости недвижимости,
срока действия договора титульного страхования,
степени риска утраты права собственности, что выявляется в ходе экспертизы сотрудниками страховой компании.
В среднем цена страховки составляет от 0,3 до 1,2 процента от стоимости недвижимости. Вносится либо вся сумма единовременно, либо с рассрочкой.
Это может быть и 300 долларов, и тысяча, и больше. По сравнению с тем, сколько сейчас стоит квартира, которую вы рискуете потерять, деньги не такие уж большие.
Оценка риска
Перед заключением договора титульного страхования страховая компания обычно проводит оценку страхового риска, проверяет юридическую корректность документов по предыдущим сделкам с недвижимостью за последние десять лет.
Документы
Чтобы оформить страховку риска потери права собственности, нужно представить страховщику следующий пакет документов:
свидетельство о государственной регистрации права или о собственности на жилье;
копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры и страхователя (покупателя);
выписку из Единого Государственного реестра прав (об отсутствии обременений);
справку из БТИ (форма ~11-а, 22);
экспликацию, копию поэтажного плана;
расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
финансово-лицевой счет / карточку учета;
справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
все договоры отчуждения квартиры (купли-продажи, дарения, мены, ренты);
акт приема-передачи квартиры (передаточный акт);
свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копию завещания, свидетельство о смерти наследодателя;
заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или справку ЖСК о полностью выплаченном пае;
разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки при наличии в отчуждаемой квартире несовершеннолетних среди собственников;
письменный отказ несовершеннолетних, не включенных в приватизацию, от своих возможных претензий по прошедшей приватизации, удостоверенный нотариусом;
нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака;
справку из ГНИ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, переходящее в порядке наследования, дарения;
врачебные свидетельства из психоневрологического или наркологического диспансера (на продавцов квартиры и страхователя) или копию водительского удостоверения;
справку об отсутствии дома в планах на снос и реконструкцию;
отчет об оценке рыночной стоимости квартиры (она проводится независимыми оценщиками).
Бесплатный совет
Как правило, большинство этих справок все равно приходится собирать при покупке или продаже квартиры. Можно сразу делать дубликаты.
На московском рынке недвижимости появился новый вид услуг - когда агентства недвижимости сами покупают такие страховки и предлагают их своим клиентам в качестве своеобразного бонуса.
Подготовила Галина Писарчик при содействии агентства недвижимости DOKI.
Газета "Квартирный ряд"
