Сдающих квартиры подстерегает масса опасностей - от завистливых соседей до непорядочных жильцов. Разбираться с ними могут риэлторы в рамках услуги доверительного управления.
Эта услуга появилась несколько лет назад, когда массово выезжающие за границу сограждане не желали расставаться со своей собственностью, а времени на поиски надежного жильца и притом на долгий срок, как и последующего контроля над его пребыванием в квартире, не имели. Присматривать за жильем стали риэлторы. С 2000-2001 года портрет основного потребителя "модифицировался": "Цены на недвижимость росли, и люди использовали ее как один из инструментов инвестирования. Постоянный контроль над купленными и сданными в аренду двумя-тремя квартирами для них слишком хлопотен, и теперь они предпочитают освободить себя от "лишних проблем" с помощью доверительного управления", - поясняет руководитель отдела аренды жилой недвижимости компании "Бекар" Елена Исаенко.
Доверительное управление фактически создано для владельцев квартир, причем не эконом-класса, которые и так обладают высокой ликвидностью на рынке аренды. Руководитель отдела аренды жилья компании "Вавилон" Ирина Бобко считает, что особенности вытекают из самой идеи: "Это сервисная услуга, рассчитанная на сегмент бизнес-класса и элиты, где прибыль обеспечивает долгосрочная аренда, являющаяся лишь "побочным бизнесом" владельцев". Однако, по словам руководителя отдела аренды и доверительного управления компании "Акрус-недвижимость" Светланы Кос, количество "дорогих" и "дешевых" квартир сейчас примерно одинаковое. Владельцы дорогих квартир сдают квартиру в доверительное управление, что экономит их время и освобождает от необходимости "работать" на съемщика, а владельцев типового жилья привлекает гарантированный доход. "При доверительном управлении одинаковые гарантии сохранности квартиры и имущества предоставляются хозяевам разных категорий квартир", - говорит Светлана Кос.
Стандартный пакет услуги включает не только поиск арендаторов, но и последующий контроль за квартирой - проверка состояния и уплаты коммунальных платежей, контроль за страховыми случаями, услуги сервисной службы (уборка квартиры, перевозка вещей, закупка мебели и т. д.), перезаселение, иногда поливка цветов, уход за аквариумными рыбками или дизайнерский ремонт. С владельцем заключается договор поручения, а большинство рисков, связанных со сдачей квартиры в аренду, вполне законно берет на себя агентство недвижимости, выступая перед арендатором в качестве арендодателя. Владельцу также дается гарантия своевременного получения арендной платы, причем в любой форме - как наличными, так и на счет в любой точке мира.
В качестве собственного обеспечения на случай непредвиденных обстоятельств агентство использует страхование, в том числе гражданской ответственности, детальную опись имущества с указанием примерной стоимости вещей и депозит с арендатора в размере 100-300% от суммы месячной арендной платы. Проблемные ситуации обычно не доводятся до суда, а решаются путем переговоров. "В нашей практике был случай, - рассказывает Елена Исаенко, - когда квартиру с новым евроремонтом сняла молодежь и во время вечеринки им вздумалось поиграть в дротики. В результате вся стена была безнадежно испорчена и требовалась реставрация. Внесенного депозита на ремонт не хватило, но по обоюдному согласию участников договора арендаторы доплатили необходимую сумму". Обязательная проверка квартиры, в зависимости от условий договора и категории жилья, осуществляется сотрудниками агентства раз в 0,5-3 месяца.
Доверительное управление жильем отчасти полезно и арендатору - он застрахован от появления хозяев в самый неподходящий момент (посещать квартиру владелец сможет только в присутствии представителя агентства), от повышения арендной платы и внезапного расторжения договора.
По словам Ирины Бобко, число квартир, находящихся в доверительном управлении, составляет не более 10% от всего объема аренды столичного рынка. "Доверительное управление - официальная услуга со всеми вытекающими для агентства и хозяев квартир последствиями. Соответственно владелец квартиры, находящейся в доверительном управлении, помимо прав собственности должен иметь урегулированные отношения с налоговыми органами, в чем при сдаче квартиры люди обычно не заинтересованы". Стоимость услуги доверительного управления составляет в год 100% от размера месячной арендной платы или по выбору10-20% ежемесячно (хотя с учетом дополнительных обстоятельств она может увеличиваться до 50%). "Если квартира ликвидная, например однокомнатная, компания вполне может пойти на значительные уступки для владельца или осуществить ремонт в кредит", - говорит Светлана Кос из "Акрус-недвижимости". Сроки, на который заключается договор, составляют не менее одного-трех лет, а за преждевременное расторжение договора владелец квартиры должен будет заплатить неустойку агентству, составляющую 100-300% от арендной платы.
