Рынок новостроек привлекателен с точки зрения широкого выбора объектов, возможности оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов, возможности индивидуальной планировки квартиры. Самый весомый аргумент - это стоимость жилья, особенно если его приобретать на начальном этапе строительства.
Но "покупка воздуха над котлованом", как выразился премьер-министр Михаил ФРАДКОВ, чревата немалыми рисками. К примеру, могут потребовать доплат.
О том, как обезопасить себя от рисков при покупке квартиры в новом доме, рассказывает заместитель генерального директора страховой компании "Стандарт-Резерв" Александр Коробов.
Доходный бизнес
Важную роль при принятии решения в пользу новостроек играет и динамика роста цен по мере строительства жилья - до 50% в валюте за период строительства "от котлована" до приемки дома в эксплуатацию. Другими словами, инвестиции в строительство жилья - это еще и доходный бизнес, который активно развивается крупными риэлторскими, финансовыми компаниями, а зачастую и частными лицами. Доля сделок с недвижимостью с целью выгодного вложения денег в 2003 г. составила 30%. Но, безусловно, основная масса инвесторов - это граждане, которые покупают квартиры на этапе строительства не ради извлечения дохода, а чтобы получить хорошее жилье в обозримом будущем.
Очевидно, что покупка квартиры на этапе ее строительства - очень выгодная форма вложения денежных средств. Но разобраться в ситуации, связанной с реализацией конкретного инвестиционного проекта, обычный человек часто не в состоянии. И это обусловлено множеством причин.
Откуда берутся риски у застройщика
Сегодня существует ряд факторов, увеличивающих риск неисполнения обязательств застройщиков и инвесторов. В частности, ужесточение позиции природоохранных органов в лице Федеральной службы по надзору в сфере природопользования уже привело к приостановлению строительства ряда объектов, сооружаемых известными участниками строительной индустрии города.
Другое тревожное обстоятельство - увеличение задолженности строительных предприятий по банковским кредитам. Так, по некоторым данным, объем общей задолженности строительных компаний за второй квартал текущего года увеличился на 33%, причем на долю строителей Московского региона приходится 977 млн. долларов.
Последствия развития этих тенденций предсказать трудно. Но уже известно, что одна из крупнейших строительных фирм, работающих в Подмосковье, рассылает своим частным инвесторам уведомления о переносе сроков ввода строящихся объектов.
Возможно и другое. На практике часты ситуации, когда инвестор-застройщик, нанимая подрядную организацию, которая собственно и будет строить дом, рассчитывается с ней за работу правом на продажу в будущем определенного количества квартир. Так же часто рассчитываются с поставщиками строительных материалов. Как правило, эти квартиры тут же поступают в продажу, а вот будут ли в полном объеме выполнены работы или поставлены стройматериалы - это не факт.
Именно это и произошло в прошлом году в Химках. Кто виноват - решит суд. Вернут ли в такой ситуации инвесторам деньги? Cкорее всего, нет. Потому что обычно подобные продажи осуществляются через небольшие фирмы, у которых ни капитала, ни имущества на балансе нет.
Дом есть - земли нет
К сожалению, подобные конфликты нередки. Но не получить квартиру можно и в других ситуациях. На востоке Москвы малоизвестный застройщик продает квартиры в доме, под строительство которого не выделен земельный участок, нет постановления правительства Москвы в отношении строительства. Идет активная реклама, цена - более чем привлекательная, граждане несут деньги. Подобным образом иногда ведут себя и крупные застройщики, но они хотя бы вернут деньги, если строительство так и не будет согласовано.
Не так давно в средствах массовой информации сообщалось о том, что против фирмы, собиравшей деньги под строительство несуществующего объекта, возбуждено уголовное дело. Граждан должен был насторожить тот факт, что им предлагают при заключении договора оплатить половину стоимости жилья, а оставшуюся часть - после завершения строительства. А на что строить? Не смутило и то, что отсутствовали документы, определяющие право на застройку. Шансы, что пострадавшим вернут деньги - близки к нулю.
Как выбрать объект инвестирования
На наш взгляд, излишне драматизировать ситуацию не стоит, но необходимость особой осмотрительности при выборе объекта инвестирования очевидна. И, конечно, для профессионального анализа "рисковости" конкретного дома целесообразно привлечь специалистов.
Можно обратиться за помощью в юридическую фирму, заплатив ей приличную сумму, но надо отдавать себе отчет в том, что в случае "неудачи" (дом будет построен "наполовину", строительство приостановлено, а собранные с частных инвесторов средства действительно истрачены на строительные материалы и оплату выполненных работ), к ответственности юристов привлечь, разумеется, не удастся.
Поэтому постоянно возрастает спрос на страхование финансовых рисков при инвестировании в строительство объектов недвижимости. Страхование финансового риска осуществляют единицы российских страховщиков. При этом, как правило, страхование осуществляется на случай банкротства должника (второй стороны договора инвестирования) и обстоятельств непреодолимой силы. Банкротство при существующем законодательстве - это чрезвычайно сложная процедура на несколько лет. Катастрофические стихийные бедствия, народные волнения, война и т.д. для современной России - события маловероятные. Но уже есть страховщики, которые предлагают страхование "от всех вероятных рисков" при инвестировании в строительство объектов недвижимости.
Квартиры страховщик не гарантирует
Заключив договор страхования, страховщик гарантирует возврат денег, внесенных на строительство квартиры (выплату страхового возмещения), если инвестор ее не получит по любой причине, от него не зависящей. Выдавая такую гарантию, страховщик самым тщательным образом изучит документы и обстоятельства, связанные с реализацией инвестиционного проекта. Если страховщик специализируется в страховании операций с недвижимым имуществом, безусловно, его юристы обладают необходимым опытом и квалификацией. При этом эта юридическая услуга для страхователя-инвестора будет бесплатной - она входит в стоимость страхового полиса. И только убедившись в законности строительства, корректности договорных отношений участников проекта, страховщик согласится на заключение договора страхования. Безусловно, даже после тщательного изучения документов страховщик не может гарантировать, что строительство будет завершено и инвестор получит квартиру - это от него не зависит. Страховщик гарантирует возмещение убытков страхователя, связанных с неудачным вложением денежных средств.
Страховщик может и отказаться от страхования, если, по его мнению, документы, сопровождающие строительство, ненадлежаще оформлены, а надежность контрагента страхователя вызывает сомнения. Этот отказ должен являться для инвестора сигналом об опасности его участия в инвестиционном проекте. Поэтому к страховщику лучше обращаться до того, как инвестиции будут произведены.
Учитывая инвестиционную привлекательность рынка недвижимости, наличие большого количества строительных площадок, повышается вероятность появления на рынке сомнительных застройщиков и инвесторов, просто мошенников. Отказываться от участия в строительстве своего жилья было бы неправильным. Нужно просто обратиться к специалистам для оценки допустимости риска инвестирования в строительство выбранного объекта и застраховать свои деньги на случай наступления непредсказуемых обстоятельств.
Записал Вениамин Вылегжанин
Газета "Квартирный ряд"
