Что неоходимо сделать для получения жилья максимально возможной площади в соответствии с нормами жилищного законодательства
Евгений ФУРСА
Специально для «Юридической практики»
Продолжение ранее предложенной темы относительно прав собственности на жилье (Фурса Е.И. Актуальные проблемы собственников жилых помещений // Юридическая практика. 2004. № 1) возникло неожиданно. Запутанное содержание данной проблемы вызывает большой интерес не только у лиц, получающих ордера на жилье, но и у юристов, адвокатов.
Представьте себе ситуацию, когда в двухкомнатной квартире жилой площадью 42 кв. м проживает восемь человек, то есть на каждого приходится по 5,25 кв. м. Естественно, граждане вправе встать на квартирный учет и претендовать на улучшение жилищных условий.
Регламентируется этот вопрос Жилищным кодексом и Правилами учета граждан, требующих улучшения жилищных условий и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденными постановлением Совета Министров УССР и Укрпрофсовета от 11 декабря 1984 года № 470 (Правилами). Несмотря на существенные изменения в общественных отношениях, этот нормативный акт все еще применяется.
Согласно пункту 11 Правил, любая семья может находиться на квартирном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и в исполнительном комитете Совета народных депутатов по месту проживания. Семья — это совместно проживающие лица, связанные общим бытом, имеющие взаимные права и обязанности. Если речь идет об улучшении жилищных условий, необходимо говорить о семье, которая может совместно проживать, а не об отдельном гражданине (статья 3 Семейного кодекса Украины). Таким образом, все восемь лиц составляют семью, состоящую на квартирном учете.
Исходя из номинального размера жилой площади в 13,65 кв. м на одно лицо, который закреплен в статье 47 ЖК, потребности семьи из восьми человек составляют: 13,65х8 – 42 – 14,4 = 52,8 кв. м.
Если не принимать во внимание жилую площадь, принадлежащую одному из членов семьи на праве общей частичной собственности, и его самого в качестве лица, претендующего на получение жилья, потребности семьи, проживающей в двухкомнатной квартире, составляют: 13,65х7 – 42 = 53,55 кв. м.
Итак, полученные цифры свидетельствуют об объективной необходимости в улучшении жилищных условий и возможности предоставления квартиры жилой площадью 51 кв. м. Таким образом, ответ предельно ясен, пока его не начинают извращать.
Наконец этой семье выделяют трехкомнатную квартиру и даже в праздничной обстановке выдают ордер, но лица, которые не имеют и таких условий, могут преждевременно не волноваться, поскольку дальнейшее повествование развеет их негодование по поводу бесплатного предоставления ордера.
Проблема № 1
Мытарства семьи на этом этапе приобретают новый оборот. Мало того, что заставляют приносить всевозможные документы, не предусмотренные соответствующими нормативными актами, но и отказывают семье в выдаче реального ордера на квартиру.
Оказывается, один из проживающих в квартире жильцов (назовем его гр-н С.) имеет право собственности на 14,4 кв. м жилой площади, но в другой квартире. На этом основании его решают исключить из числа лиц, имеющих право на получение жилья, хотя он на законных основаниях прописан в квартире и фактически занимает жилплощадь. Правильность этого положения подтверждается статьей 48 ЖК, в соответствии с которой жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади 13,65 кв. м (статья 47 ЖК), но при этом учитывается жилая площадь в жилом доме (квартире), которые находятся в частной собственности граждан, если ими не использованы жилищные чеки. То есть гражданину могут принадлежать несколько фабрик, заводов, но ни в коем случае не «лишние» метры жилой площади. Таким образом, проявляется фрагментарный советский подход к предоставлению жилой площади, который превалирует в новых экономических условиях.
Если исходить из того, что ордер на квартиру получает его жена по месту работы, то он лишается права попасть в предоставляемую его жене и двоим детям квартиру, то есть должен жить отдельно от своей семьи.
Выходит, для того чтобы попасть в ордер вместе со своей семьей, он должен отсудить принадлежащую ему квартиру. Но и этот вариант должен быть исключен в соответствии с пунктом 18 Правил. Так, граждан, которые искусственно ухудшили жилищные условия путем обмена занимаемого жилого помещения, его порчи или разрушения, отчуждения пригодного и достаточного по размерам для проживания жилого дома (части дома), квартиры, а также тех, у кого потребность в улучшении жилищных условий возникла вследствие изъятия жилого помещения, используемого для получения нетрудовых доходов (статья 96 ЖК), не ставят на квартирный учет на протяжении пяти лет с момента ухудшения жилищных условий.
Таким образом, данное лицо не может проживать в новой квартире со своей женой и детьми, поскольку на него не выделяется жилплощадь, а должно присоединиться к ним путем отчуждения принадлежащей ему части квартиры, продажи новой квартиры и приобретения уже совместной. Замысловатая схема получается лишь потому, что данное лицо имеет право собственности на часть квартиры, которая составляет 14,4 кв. м и на которую он не может поселить свою жену и двоих детей.
Проблема № 2
Счастливыми могут считать себя лица, которые при приватизации квартиры получили жилищные чеки и их «отоварили». Но данная семья о них услышала лишь во время консультации, а двухкомнатная квартира была приватизирована на пятерых лиц, то есть по 8,4 кв. м на каждого проживающего. Смысл такой приватизаций весьма сомнителен.
Так, из лиц, претендовавших на новую квартиру, мать и один ребенок при приватизации получили права на 8,4 кв.м каждый, которые они не могут ни взять с собой, ни избавиться от них. Теперь за ними числятся 16,8 кв.м и избавиться от них они не в состоянии, ведь в современном законодательстве отсутствует понятие реприватизации жилья. В соответствии же со статьей 48 ЖК за получающими жилье остается право собственности на часть жилья в двухкомнатной квартире, а потому новая квартира должна даваться после вычета соответствующей части жилплощади.
Этим обстоятельством вызван последний аккорд в деле о получении новой квартиры, поскольку все остальные взрослые члены семьи и один ребенок участвовали в приватизации, а двое малолетних детей, не участвовавших в приватизации жилья, не могут получить ордер на квартиру.
Ажиотаж вокруг приватизации квартир в начальный ее период был связан с надеждой на уменьшение квартирной платы, но, как показывает практика, не был оправдан. Данный случай — лишнее тому подтверждение. Непродуманно и без определенной реальной цели лица приватизировали квартиру, возможно, для последующего написания завещания, продажи и т.п.
Таким образом, если даже не принимать во внимание обеспеченного жильем гр-на С., то на каждого члена семьи реально приходится 6 кв. м. Разъехаться, не разрывая семейных уз (в квартире проживает три семьи) и в то же время решив жилищный вопрос в соответствии с нормой в 13,65 кв. м на каждого, они тоже не могут, поскольку площадь предоставляемой трехкомнатной квартиры составляет лишь 51 кв. м. На трех лиц новую трехкомнатную квартиру не дают, поскольку им полагается лишь двухкомнатная.
Варианты выхода из создавшейся ситуации
Представляется, что наиболее уместным здесь будет применение абзаца второго пункта 53 Правил, по которому гражданам предоставлено право передачи жилья, принадлежащего им на правах частной собственности, органу, который осуществляет улучшение жилых условий. Правда, как это положение можно теперь квалифицировать в соответствии с новым ГК, трудно сказать, но вследствие этого им предоставляется право на получение жилья в пределах установленной нормы жилой площади. В результате такой передачи потребности жены, гр-на С. и их двоих детей составят: 13,65х4 = 54,6 кв. м.
Согласно пункту 67, если в квартире, в которой проживает два или больше нанимателей, освободилось неизолированное жилое помещение, оно предоставляется нанимателю смежного помещения.
Отсюда следует, что лица, проживавшие совместно в двухкомнатной квартире, получат это помещение. А потому в случае дарения принадлежащих жене и ребенку частей двухкомнатной квартиры другим ее жителям, как и они, требующим улучшения жилищных условий, это не является искусственным ухудшением жилищных условий, что предусмотрено пунктом 17 Правил.
В частности, в случае если в квартире останутся только четыре члена семьи, на них будет приходиться 10,5 кв. м, что ниже установленной нормы жилой площади, предусмотренной статьей 47 ЖК.
Из приведенного правила можно сделать и другой, более общий, вывод. Внутреннее перераспределение прав собственности на жилье между членами семьи, стоящими на учете, нельзя считать искусственным ухудшением жилищных условий, предусмотренных пунктом 17 Правил, поскольку принадлежащая жилая площадь не отчуждается постороннему лицу. Поэтому «лишние» метры жилой площади лицо вправе дарить или иным образом отчуждать другим членам семьи. Но наиболее благоприятный вариант — это дарение принадлежащей части квартиры лицам, которые остаются проживать в квартире.
Другой вариант также следует из второго абзаца пункта 53 Правил. Так, гр-н С. принадлежащую ему жилую площадь может передать органу, осуществляющему улучшение жилищных условий, и получить право на получение жилья в пределах установленной нормы жилой площади. Право на эту жилую площадь по пункту 67 Правил получат совладельцы квартиры, поскольку приватизированное помещение не является изолированным и приватизировано по праву общей частичной собственности, а они совладельцы и проживают в квартире. В этом случае отчуждение квартиры совладельцам квартиры нельзя считать искусственно ухудшающим жилищные условия (пункт 17 Правил). В таком случае допускается превышение размеров площади на одного жильца выше нормы, что несправедливо по отношению к лицам, получающим ордер, которых нужно обеспечить жильем, но лишь в рамках 13,65 кв. м.
На основании приведенного можно сделать вывод, что все члены семьи гр-на С. могут на законных основаниях отчуждать принадлежащее им право собственности на жилье, тогда на любого из членов семьи в новой квартире будет приходиться: 51 : 4 = 12,75 кв. м, что будет отвечать требованиям ЖК и Правил.
Буквальный анализ пункта 53 Правил свидетельствует о том, что установленное им правило не может однозначно применяться, а именно: «Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах 13,65 кв. м жилой площади на одно лицо, но не меньше уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте». В частности, слово «пределы» употреблено во множественном числе, однако фактически установлена только одна черта, а второй нет. Аналогичное выражение применено и в статье 48 ЖК, которое свидетельствует о возможности превышения установленного размера. О допустимости превышения размера нормы жилой площади свидетельствует и пункт 67 Правил. При этом существует лишь установленный в пункте 53 Правил минимум жилой площади на одно лицо, который не может быть «...меньше уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте». Отсюда следует, что фактически не существует ограничения права на получение жилой площади большего размера, чем 13,65 кв. м, что косвенно подтверждается и пунктами 49, 67 Правил.
О других вопросах
На примере конкретной семьи сделаем и общие выводы. Целью приватизации государственного жилищного фонда в преамбуле к Закону «О приватизации государственного жилищного фонда» от 1992 года обозначено создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, привлечение граждан к участию в удержании и сохранении существующего жилья и формировании рыночных отношений. Поэтому многие приватизировавшие жилье думали, что о них хотят позаботиться, а их привлекли…
Сейчас лишь отдельные граждане до сих пор сомневаются, приватизировать ли жилье, а молодому поколению предлагается лишь покупать жилье. Поэтому перед приватизацией необходимо продумать, какую цель вы преследуете. Основные преимущества государственного жилья: право пользования жильем не может отчуждаться, кроме отдельных случаев, а потому государственную квартиру в большинстве случаев не заберут за долги; при получении нового жилья не будет проблем с учетом права собственности; государственная квартира практически не может быть разделена в случае развода; родившиеся дети получат право на приватизацию хотя бы какой-то собственности, государственная квартира не может облагаться налогом на недвижимость. Эти и другие преимущества говорят о нецелесообразности приватизации жилья без определенной цели, хотя некоторые жизненные ситуации обусловливают ее необходимость: проживание одинокого человека пожилого возраста дает возможность завещать квартиру, в противном случае она останется государству; переезд на другое место жительства и др.
Обобщение
В соответствии со статьей 47 Конституции Украины каждый имеет право на жилье, а государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду, а также гражданам, которые требуют социальной защиты, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления безвозмездно или за доступную для них плату согласно закону. Таким образом, государство взяло на себя обязанность содействовать гражданам в получении жилья.
На практике же происходит совершенно противоположное, поскольку стоимость квартир беспрерывно растет, а вслед за ней и арендная плата за жилье, что обусловливает возникновение других проблем. Например, из-за жилищных проблем осложняются взаимоотношения родителей и детей. Дети, рожденные в не обеспеченных жильем семьях, превращаются с момента рождения в бомжей или станут таковыми при достижении совершеннолетия и т.д.
Рост же стоимости жилья абсолютно несоразмерен со стабильностью курса доллара, ухудшением общего уровня жизни населения, безработицей, уменьшением численности населения Украины, а потому можно предположить, что прибыли и незаконно полученные деньги перестали направляться в оффшорные зоны. Скорее всего, эти деньги вкладывают в недвижимость, в том числе в жилье. Отсюда следует вывод: либо определенная часть населения не знает о существовании законопроекта о налоге на недвижимость, либо он будет заведомо несовершенен, либо не будет касаться определенных кругов заинтересованных лиц.
Во всяком случае, рост цен на жилье и связанные с этим проблемы останутся особо острыми до тех пор, пока население Украины или не привыкнет жить в палатках, или жилищный вопрос не будет решен увеличением строительства жилья либо введением прогрессирующего налога на недвижимость. Возвращение же варианта жестких условий прописки и ограничения прав иногородних лиц на покупку квартиры в Киеве теоретически и практически невозможно в связи с демократизацией законодательства и общества.
Не следует забывать, что рождаемость в столице значительно уменьшилась и что высокая стоимость жилья несколько ограничивает приток в Киев иногородних граждан. Поэтому обеспечение жильем граждан — это не только экономический, демографический, но и политический вопрос. Многие политики говорят об уровне жизни населения, который измеряют по прожиточному минимуму, но никто не обращает внимания на уровень обеспеченности жильем, норма которого была закреплена в 1983 году и за годы «демократизации» ни разу не пересматривалась. Сама цифра 13,65 кв. м — не 14, не 13 —это своего рода барьер на пути развития нашего общества.
Поэтому считается, что новый Жилищный кодекс может и должен урегулировать взаимоотношения с жильем, но его содержание должно учитывать интересы всего населения Украины на новом уровне общественных отношений.
