До недавнего времени квартиру в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком, целевые жилищные облигации и участие в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом ФФС были механизмом наименее популярным среди застройщиков, однако самым безопасным для инвестора. Внеся ряд изменений в законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» Верховная Рада перевернула все с ног на голову. Теперь застройщики будут вынуждены отказываться от инвестиционных договоров в пользу ФФС или облигаций. Но законодательно закрепленных прав у участников ФФС станет значительно меньше. Более того, ФФС рискуют превратиться из самого надежного механизма инвестирования в новую разновидность финансовых пирамид.
Пан или пропал
На первый взгляд, инвестирование в новостройку - самый выгодный способ приобрести жилье. Современное просторное жилье может обойтись в два раза дешевле, чем квартира в хрущевке. Впрочем, для этого надо рискнуть своими сбережениями. Ведь дешевые квартиры только в тех домах, которые находятся на стадии проекта и предлагаются малоизвестными застройщиками. А чертеж в дом может и не материализоваться. Например, если жители соседних домов опротестуют возведение многоэтажки на месте детской площадки, или же застройщик окажется нечестным - соберет средства граждан, мечтающих о дешевых квартирах, и исчезнет в неизвестном направлении. Хуже всего, что отличить очередную «схему» от нормального инвестиционного проекта очень сложно. Правда, несколько указателей для инвестора все же есть. Прежде всего стоит узнать, получил ли застройщик земельный участок и разрешение на начало строительства, а также построил ли он хоть один этаж в хотя бы одном из анонсированных им домов. Иначе говоря, заключению инвестдоговора с застройщиком должен предшествовать сбор информации как о строительной компании, так и о самом проекте. Примета вторая - банк. Если финансовое учреждение задействовано в схеме как кредитор, шансы получить квартиру довольно высокие. Ввязываться в откровенно сомнительную сделку банк никогда не будет - службы безопасности финучреждений в таких случаях скрупулезно изучат строительную историю компании, разрешительные документы на строительство, сам инвестдоговор. Третье правило - выбирая квартиру, следует обращать внимание не только на цену, метраж и расположение, но и на механизм финансирования строительства. От этого зависит, в какой срок и какого качества квартиру получит инвестор. И получит ли он ее вообще.
Договор со строителем
При такой схеме инвестор передает деньги непосредственно застройщику, подписывает договор о долевом участии в строительстве (инвестиционный договор или договор купли-продажи имущественных прав) и ждет квартиру.
Впрочем, если застройщик и сейчас предлагает подписать договор о долевом участии в строительстве (как стало известно Контрактам, некоторые компании так и делают), - это серьезное основание не иметь с ним дела. С 14 января заключать с гражданами прямые договоры строительным компаниям запрещено. Юристы строительной сферы, ссылаясь на расплывчатые формулировки изменений в Закон «Об инвестиционной деятельности» этот запрет пытаются поставить под вопрос. Однако на самом деле риск возникновения у застройщика проблем с судебными органами довольно высок. Некоторые эксперты даже утверждают, что суд или прокуратура могут заинтересоваться не только инвестиционными договорами или договорами долевого участия, но и договорами комиссии, поручения и договорами об общей деятельности, на легитимность которых застройщики возлагают немалые надежды.
В прямом договоре с застройщиками все же есть преимущества. Во-первых, недостатки облигаций и ФФС еще в полной мере не проявили себя, поскольку сданных в эксплуатацию домов, профинансированных с помощью этих схем, пока не существует. Тогда как инвестдоговоры - проверенный временем механизм, с помощью которого только в Киеве построено около 1 млн кв. м. Таким образом, пообщавшись с новоселом, купившим квартиру через инвестиционный договор, потенциальный инвестор может выяснить, чего следует остерегаться. Основные недостатки инвестдоговоров - отсутствие гарантии своевременной сдачи дома, риск существенного подорожания квадратных метров в случае если инвестор вносит средства частями, и риск изменения планировки квартир. Кроме того, имели место и истории с «двойниками» - граждане, которые инвестировали средства в новостройку, со временем выявляли, что их квартиры уже продаются агентствами недвижимости на вторичном рынке.
Основное преимущество инвестиционных договоров в том, что это тот механизм, при котором имущественные права легче всего конвертируются в право собственности на квартиру. Дело в том, что согласно временному положению Минюста о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, райгосадминистрации выдают свидетельства о праве собственности на основании инвестиционных договоров и договоров долевого участия. Юристы пока плохо представляют, как будут регистрировать права собственности участники ФФС и собственники облигаций.
До выяснения обстоятельств относительно легитимности «неинвестиционных» договоров (комиссии, поручения, общей деятельности) с этой схемой лучше не иметь дела. Если юристам удастся найти очередную лазейку, прямые договоры будут вполне приемлемым вариантом. Главное - правильно выбрать застройщика, а еще лучше, добиться от него заключения договора, текст которого написан совместно с инвестором. Некоторые строители на это идут.
Облигации
Схема состоит в следующем: застройщик выпускает беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется жилой площадью (квадратный метр за определенное количество бумаг). Первое, оно же и последнее, преимущество облигационной схемы - нужный для получения квартиры пакет ценных бумаг некоторые застройщики разрешают накапливать постепенно. При всех других схемах покупки квартиры первый взнос может составлять минимум 30% ее стоимости.
Дальше начинаются сплошные коллизии. Согласно Закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако юристы отмечают, что абстрактный квадратный метр жилья товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения. Поэтому приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения облюбованной квартиры. Гарантии на количество метров, этаж, количество комнат, размер кухни или расположение квартиры облигации не дают. Инвесторам, желающим закрепить за собой конкретную квартиру, застройщики предлагают договоры бронирования квартиры, за которые взимают дополнительные комиссионные. Данные договоры заключаются при условии, что инвестор приобрел облигаций на сумму, равную 30-50% стоимости квартиры. Юристы усматривают в заключении договоров бронирования квартир еще одну правовую коллизию. Получается, что обязательства застройщика предоставить квартиру прописаны в двух разных документах - проспекте эмиссии облигаций и договоре бронирования.
Покупая облигации, инвестор сталкивается с одними и теми же рисками, что и при долевом участии в строительстве. Риски несвоевременного введения дома в эксплуатацию и подорожания квадратных метров в случае поэтапного инвестирования. Кроме того, согласно законодательству эмитент-строитель имеет право, но не обязан выкупать у инвестора облигации по истечении срока их обращения. Это означает, что продать облигации можно лишь другому инвестору, заплатив при этом комиссионные хранителю ценных бумаг за изменение в реестре собственников. Наконец, существует еще одна особенность облигационной схемы - застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев. Если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств.
Если облюбованная квартира продается через облигационную схему, следует внимательно почитать проспект эмиссии застройщика - желание инвестировать именно в этот дом может сразу исчезнуть. Следует также обратить внимание на кредитный рейтинг эмиссии и поинтересоваться, принимает ли в залог эти облигации какой-либо банк.
Фонды финансирования строительства
ФФС аккумулируют средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финучреждение - управляющий ФФС частями, по мере сооружения объекта, перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентирует документ под названием «Правила ФФС», который разрабатывается финучреждением. ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра. Однако такая схема имеет несколько безоговорочных преимуществ. Во-первых, четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретной квартиры. Во-вторых, ФФС - единственный механизм, предусматривающий обязательное страхование строительно-монтажных работ. О важности страхования свидетельствует история с проектом «Днепровские башни» в Киеве - почти готовый небоскреб дал трещину. Если бы дом был застрахован, убытки понесла бы страховая компания, а не «физики»-инвесторы. В-третьих, при механизме ФФС инвестору проще всего прекратить инвестирование новостройки и вернуть средства. Так, если в инвестиционных договорах застройщики предусматривают за досрочный разрыв договора комиссию в размере 5-20% от суммы внесенных средств, то в правилах ФФС обычно речь идет о значительно меньшей неустойке.
Впрочем, со вступлением в силу изменений в законодательство, регламентирующее финансирование строительства, в бочке меда появилась большая ложка дегтя. Законодатель несколько изменил статус ФФС - если раньше через один фонд мог финансироваться только один объект строительства, то теперь одному фонду разрешено инвестировать в несколько домов. Эксперты считают эту норму крайне рискованной, так как средства группы физлиц, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению. Иначе говоря, есть риски возникновения финансовых пирамид.
Среди прочих не очень приятных для инвестора изменений в законодательстве о ФФС - отмена обязательного страхования ответственности застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, если раньше закон предусматривал возвращение средств доверителю ФФС по рыночной стоимости квадратного метра, теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами ФФС.
В конце концов, надежность ФФС зависит от того, кто им управляет. Если управляющим является большой банк с хорошей репутацией на рынке, можно надеяться, что схема в самом деле надежная. Карманный управляющий, созданный застройщиком, едва ли поставит во главу угла интересы инвесторов.
ФФС, управляемый крупным банком, - лучший механизм приобретения нового жилья. К малоизвестным финансовым компаниям следует относиться с большой осторожностью.
Управление до востребования
Вариантов участия банка в финансировании жилищного строительства несколько: долевое участие в строительстве, кредитование застройщиков или инвесторов-физлиц, а также управление фондами финансирования строительства. Все эти рыночные ниши пока не заполнены.
Банки, работающие на рынке финансирования строительства, можно условно разделить на три группы. Первая - сателлиты строительных компаний. К ним можно отнести такие банки, как Аркада, Киев, Столица, Украинский строительно-инвестиционный банк. Во вторую группу входят крупные банки, сотрудничающие с аффилированными застройщиками (примеры таких тандемов - УкрСиббанк и Укрсибинвест, банк «Форум» и Форум-Инвест). К третьей группе относятся крупные банки (Аваль, Укрсоцбанк, ТАС-Комерцбанк), сотрудничающие с широким кругом застройщиков. Именно из-за популярности двух первых вариантов сотрудничества купить в кредит квартиру на первичном рынке непросто. Зачастую потенциального покупателя устраивают кредитные условия, но не устраивает стоимость квадратного метра и наоборот.
К счастью, работать в связке с карманным банком застройщики стремятся все реже, понимая, что сотрудничество с крупным банком - это большее доверие к ним и, соответственно, большее число клиентов. Да и крупные банки проявили изобретательность - стали отнимать заемщиков у мелких коллег через кредиты рефинансирования. Безусловные лидеры на рынке кредитования под залог строящегося жилья - Аваль и Укрсоцбанк. Оба банка кредитуют участников ФФС, покупателей облигаций, реже - вторую сторону договора о долевом участии в строительстве. Укрсоцбанк к тому же кредитует граждан, покупающих имущественные права на строящееся жилье не у строительной компании, а у другого инвестора.
Банкиров несколько озадачило новое законодательство об условиях финансирования строительства. Многие банки до недавних пор кредитовали лишь граждан, заключающих инвестдоговоры. Теперь, после запрета на их использование, банки заморозили кредитование покупки жилья на первичном рынке до выяснения обстоятельств.
Объемы кредитования банками непосредственно застройщиков не так велики, как хотелось бы последним. Дело в том, что недвижимость, не зарегистрированная в БТИ, не является для Нацбанка ликвидным залогом. А посему банки, увлекающиеся кредитованием строителей, обречены на значительный портфель негативно классифицированных кредитов и вынуждены формировать большие резервы. По этой причине, застройщики чаще привлекают заемные средства, выпуская процентные облигации. Финансирование строительства на правах дольщиков, судя по всему, также не пользуется у банков популярностью. «Наш банк один из немногих, принимающих участие в строительстве жилья в качестве инвестора», - говорит Николай Лосев, заместитель начальника управления проектного финансирования ТАС-Комерцбанка.
Самое малоосвоенное банками направление - доверительное управление средствами частных инвесторов. «ФФС, созданный крупным банком, для покупателя квартиры - лучшая гарантия того, что условия договора будут соблюдены, и он получит квартиру, или как минимум вернет свои деньги, если строительство будет заморожено. Однако ФФС пока особой популярностью не пользуются - крупные банки не стремятся работать в направлении, в котором не специализируются, а застройщики не хотят пускать банки на свою кухню», - говорит Артур Папсуй, начальник управления финансирования строительства Укрсоцбанка. «Создание ФФС является слишком сложной процедурой. Зачем этим заниматься, если есть более простые инструменты привлечения средств населения», - вторит ему Ярослав Колесник, председатель правления банка «Форум».
Тем не менее пример создания крупным банком ФФС все же есть. «Банк «Хрещатик» заключил договор с Главным управлением жилищного обеспечения Киевской городской администрации и предлагает своим клиентам такую услугу, как доверительное управление средствами, инвестирующимися в строительство жилья на столичном массиве Позняки», - рассказывает начальник управления кредитования физлиц банка «Хрещатик» Наталья Стручок. Кроме банка «Хрещатик», фонд которого создан под программу льготного финансирования молодежи, управляют ФФС также Кредитпромбанк, банки «Таврика» и «Меркурий».
А вот в банке «Аркада» действует несколько иной механизм привлечения средств населения. Специально для Аркады Законом «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой» введено понятие фонда банковского управления.
