Пошаговая инструкция создания Фонда Финансирования Строительства с комментариями.
Новый закон — только для честных инвесторов?
Создание фондов финансирования строительства (ФФС) — это шаг к становлению более цивилизованных норм инвестиционной деятельности, особенно при использовании средств так называемого мелкого инвестора или при инвестировании средств многих мелких инвесторов в один инвестиционный проект.
Одной из таких норм является максимально возможная защита интересов инвестора. Например, для коллективного инвестирования в финансовые инструменты придуманы инвестиционные фонды разных видов, которые имеют свою законодательную базу, построенную таким образом, дабы защитить права и экономические интересы инвестора, в том числе и такого как население. С учетом того, что в теории инвестирования недвижимость, как правило, приравнивается к финансовым инструментам, неудивительно, что наше государство, с целью защиты прав населения, ввело в законодательство понятие фондов. Застройщику также выгодно осуществлять финансирование строительства через ФФС или фонд операций с недвижимостью (ФОН), так как он тем самым демонстрирует свою открытость, которая крайне важна, скажем, при привлечении средств инвесторов-нерезидентов.
Застройщикам принятие нового закона о ФФС никоим образом не может помешать строить, так как не имеет непосредственного отношения к самому строительству. Правда, можно строить по-разному: честно и открыто или методами «Дикого Запада». Кому может мешать Уголовно-процессуальный кодекс? Только тому, кто хочет его нарушить, кто не хочет жить и работать честно. Так и с новым законом — если хочешь честно выполнять взятые на себя перед инвестором обязательства, то он никому не мешает.
Причин слабого функционирования таких фондов несколько. Прежде всего, как часто бывает, законодатель описал механизм работы ФФС, но не описал процедуру его запуска и работы. Когда писался закон, подразумевалось, что финансирование строительства жилья за деньги населения будет осуществляться исключительно через ФФС или ФОН. Но в тексте закона пропустили одно важное слово — «исключительно». В результате те, кто не хочет работать с ФФС, получили возможность продолжать свою деятельность, используя отговорку, что это, мол, всего лишь один из возможных механизмов финансирования. К тому же желающих воплотить в жизнь эту часть государственной политики также, к сожалению, пока не находится. Второй причиной является еще весьма несовершенная нормативная база деятельности ФФС. Да и сам закон требует доработки, о чем свидетельствует соответствующий правительственный законопроект.
Создание ФФС: шаг первый
Учреждение финансового учреждения (ФУ) и открытие фонда финансирования строительства (ФФС) условно можно разделить на три последовательных этапа.
Учреждение юридического лица (организационно-правовая форма исключительно ООО, ЗАО, ОАО):
подготовка и подача документов в районную государственную администрацию;
регистрация в четырех обязательных общегосударственных фондах;
получение справки о внесении в ОКПО (статистика);
согласование от налоговой милиции;
постановка на учет в районную государственную инспекцию (получение справки по форме 4-ОПП);
получение разрешения на изготовление печати, изготовление печати;
открытие банковского счета.
Следует отметить, что при учреждении юридического лица уже на первом этапе нужно разработать учредительные документы таким образом, чтобы они отвечали правовой базе деятельности ФУ. Речь идет прежде всего об уставе, который разрабатывается под конкретное ФУ, ведь его устав кардинальным образом отличается от устава компании, которая имеет целью заниматься торговлей или производством товаров.
Поскольку районная государственная администрация не обязана проверять устав на соответствие его требованиям законодательства о ФУ, то на практике очень часто возникает ситуация, когда учредительные документы проходят райгосадминистрацию, а комиссия признает учредительные документы не отвечающими требованиям действующего законодательства.
Следующим актуальным вопросом на первом этапе является проверка названия юридического лица. На наш взгляд, эта процедура обязательна, поскольку по законодательству участники к моменту государственной регистрации вносят взносы исключительно в денежной форме для формирования уставного фонда. Денежные взносы вносятся на временный счет юридического лица с конкретным названием. И если окажется, что юридическое лицо под таким названием уже существует, возникает ситуация, когда зарегистрировать юридическое лицо с данным именем вы не имеете права и ваши средства остаются «замороженными» на неопределенный срок.
Также следует отметить довольно высокий минимальный уставный фонд юридического лица, который на сегодняшний момент составляет миллион гривен.
Создание ФФС: шаг второй
Следующий этап в оформлении фонда финансирования строительства — открытие финансового учреждения и получение лицензии. При этом существуют определенные требования к юридическому лицу, которое имеет намерение приобрести статус финансового учреждения: лицо получает статус финансового учреждения после внесения о нем записи в соответствующий государственный реестр финансовых учреждений. ФУ может начать предоставление финансовых услуг, лишь если:
Учетная и регистрирующая система отвечает требованиям, установленным нормативно-правовыми актами.
Внутренние правила финансового учреждения согласованы с требованиями законов Украины и нормативно-правовых актов государственных органов, которые осуществляют регулирование и надзор за рынками финансовых услуг.
Профессиональные качества и деловая репутация персонала отвечают установленным законом требованиям. В частности, высшее экономическое или юридическое образование директора и бухгалтера и другое.
Финансовое учреждение обязано вести учет своих операций и предоставлять отчетность в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. Также законодательством установлены требования относительно внешнего аудита.
Следует отметить, что подача неправильно составленных документов или неполного пакета документов приводит к отказу в регистрации ФУ. На практике после официального отказа компания-заявитель попадает в так называемый «черный список», повторная подача документов компанией из «черного списка» возможна лишь через полгода.
Создание ФФС: шаг третий
Окончательным этапом становится собственно открытие фонда финансирования строительства (ФФС), а именно:
Разработка и утверждение правил привлечения средств под строительство.
Правила регламентируют порядок взаимодействия застройщика, ФУ и доверителей. Устанавливают порядок, условия, особенности и ограничение управления ФФС и регулируют другие условия функционирования ФФС. Правила являются публичным предложением для вступления в ФФС и участия в нем доверителей на основании признания этих правил. Также они являются обязательными для выполнения всеми субъектами системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья и другой недвижимости, сооружение которой осуществляется за счет ФФС.
Утверждение типичного договора об участии в ФФС. Договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:
предмет договора;
права и обязанности сторон;
действие договора (прекращение управления имуществом и выполнение условий договора);
другие условия.
Именно правила привлечения средств и типичный договор определяют основу взаимодействия всех участников. Поэтому на заключительном этапе регистрации этому аспекту следует уделить особое внимание. Ведь после признания доверителями правил и подписания договора финансовое учреждение не имеет права вносить изменения и дополнения в правила без получения согласия всех доверителей.
