Если рассматривать данный вопрос на примере Киева, то как правило, приобретая объект (нежилое помещение) в вновь построенном здании, которое было построено в результате инвестиционной деятельности, у Вас на руках оказывается инвестиционный договор, справка об уплате 100% суммы полагающихся по договору платежей и лист бумаги формата А4 с приблизительными рекомендациями что делать далее (в случае с ДГО ЖИТЛО-ИНВЕСТ, являющихся одним из основных операторов по продаже новостроя в г.Киеве). Эти рекомендации иногда содержат достаточно интересные вещи, например "совет" получить свидетельстсво о праве собственности на нежилое помещени в БТИ (подобный документ выдается ДГО на Кудрявском спуске, 3). Исправив некоторые неточности, мы предлагаем вашему вниманию приблизительный план дальнейших действий, если Вы все же решитесь самостоятельно заняться дооформлением помещения. Итак, обратившившись в соответсвующее управление КГГА, вы получите следующий перечень документов, которые вам потребуется собрать для получения свидетельства права собственности:
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА, которые необходимо предоставить в КГГА для оформления права собственности на объекты недвижимого имущества (нежилые дома, помещения), что построены в результате инвестиционной деятельности, в том числе на условиях паевого участия инвесторов:
1. Заявление (в каждый адрес отдельно);
2. Паспорт или другой документ, что удостоверяет лицо (1,2 страницы, прописка) (в т. ч. свидетельство о рождении для лиц, которые не достигли 16-летнего возраста).
3. Справка о присвоении идентификационного кода;
4. Доверенность или другие документы, что дают право представлять владельца (при представлении документов представителем владельца);
5. Техническая документация БТИ на объект(и) недвижимости (изготовлена или обновлена не позже, чем 3 года тому назад);
6. Правовстановлюючий документ, что подтверждает право собственности на объект недвижимого имущества на момент начала перестройки, реконструкции, зарегистрированный в БТИ (относительно перестроенных или реконструированных объектов);
7. Предусмотренные законодательством документы, что подтверждают право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположенный объект, оформленные (выданы, заключенные) в установленном порядке (за исключением оформления право собственности на помещение);
8. Разрешение на выполнение строительных работ, выданный управлением Держархбудконтроля Киевской городской государственной администрации;
9. Акт приемной комиссии о принятии объекта в эксплуатацию в установленном порядке (в соответствующих случаях утвержден местным органом исполнительной власти и зарегистрирован в управлении Держархбудконтроля Киевской городской государственной администрации);
10. Перечень инвесторов, которые принимали участие в строительстве, перестройке или реконструкции (при наличии посторонних инвесторов);
11. Документы о передаче функций заказчика (если такое имело место);
12. Справка Главного управления экономики и развития города Киевской городской государственной администрации о выполнении условий относительно передачи средств в порядке паевого участия на развитие отраслей социальной или инженерно-транспортной инфраструктуры города, предусмотренных актами местных органов государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления;
13. Документы, что подтверждают финансирование строительства, перестройки, реконструкции объекта (платежные поручения или другие документы);
14. Договор об инвестировании строительства, перестройки или реконструкции объекта, в т.ч. в порядке паевого участия (инвестиционный договор и тому подобное);
15. Акт приема-передачи объекта в собственность инвестора.
Всего 15 пунктов. Кажется и не много. Мы попытаемся прокомментировать некоторые из них, чтобы процесс стал более понятен для инвестора, желающего поскорее получить свидетельство о праве собственности и использовать приобретенный объект с целью получения дохода (сдавать в аренду, получить кредит в банке и т.п. - без свидетельства это сделать невозможно). Итак приступим:
Пункты 1-4 не вызовут у Вас значительных затруднений
Пункт №5 - техническая документация БТИ: в принципе не сложен, на первый взгляд. Обращаетесь в БТИ, подаете необходимые документы, вызываете мастера и получаете техпаспорт с фактическими обмерами построенного помещения. На практике часто случается, что фактически размеры помщения меньше тех, за котрые Вы заплатили по договору. В полученном Вами техпаспорте БТИ будет стоять отметка "Не введено в эксплуатацию" т.е. пользоваться этим помещением пока нельзя. Кроме этого, в БТИ при принятии документов потребуют проект помещения, заверенный печатью проектной организации. В вышеперечисленном списке не было проекта? Соверешенно верно, но он необходим. Его необходимо будет дополнительно заказать в проектной организации.
Для разработки проектно-сметной документации необходимо получить соотвествующие согласие органов местной исполнительной власти, также согласовав функциональное назначение вашего помещения, т.е. вы должны четко для себя определить, что именно будет находися в вашем помещении: офис, магазин, салон красоты, стоматология, кафе и т.п. Это достаточно важно, так как от этого зависит размер "доплат" в КГГА и параметры проектирования.
Для каждого из видов помещений предусмотренны определенные нормативы по количеству и площади основных и вспомогательных помещений, наличия санузлов, моек, ветиляции и т.п., качеству и номенклатуре используемых стройматериалов и все это будет учитываться при проектировании вашего помещения под желаемое назначение.
Относительно доплат, расчет которых осуществляется Главным управлением экономики и развития города Киевской городской государственной администрации их размер, как правило, составляет от 70 до 250 гривен за 1 кв.м. площади в зависимости от функционального назначения нежилого помещения и удаленности от центра города.
Самым интересным является пункт №8 - Акт приемной комиссии, утвержденный органом Госархстройконтроля г.Киева (ГАСК). Для этого вам придется за собственный счет собрать и предоставить комиссии некторую информацию и документы согласно перечню:
ПЕРЕЧЕНЬ исполнительной и другой документации, которая предоставляется государственной приемной, рабочей комиссиям при принятии в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 27 января 2005 г . N 21
Акт принятия внутриквартальных, внутриплощадочных тепловых сетей и горячего водоснабжения
Акт принятия внешнего электроснабжения
Акт принятия внутриквартальных, внутриплощадочных систем водослива, дренажа
Акт принятия теплопункта
Акт принятия системы отопления
Акт принятия внутренних систем водоснабжения
Анализ воды
Акт принятия систем и выпусков внутренней канализации
Акт принятия системы и выпусков внутреннего водослива из дома
Акт принятия внутренней электропроводки, силового электрооборудования, подключение дома к ТП и обеспечение постоянного электроснабжения
Акт принятия внутренней и внешней сетей и систем газоснабжения
Акт принятия систем вентиляции
Акт принятия мусоропроводов и помещений мусоросборников
Акт принятия систем противопожарного водопровода и оборудования
Акт принятия систем вибухобезпеки, блискавкозахисту
Акт о готовности к эксплуатации телеантенн и магистральных линий
Акты об испытании оборудования телефонизации, радиофикации, телевидения,
сигнализации и автоматизации
Справка о выполнении работ из упорядочения и озеленения территории
Акт о готовности к эксплуатации лифтов
Акты принятия технологического оборудования и пусконалагоджувальних работ
Акты принятия работ из герметизации вводов инженерных коммуникаций
Акты радиационного обследования помещений на уровень ПЕД внешнего гамма-излучения:
Акты радиационного обследования помещений на уровень ЕРК Радон-222
Акты выполнения мероприятий во время строительства на территориях с грунтами, что проседают, подземными карстами, выработками
Документы, что свидетельствуют о соответствии материалов, конструкций и изделий, которые использованы во время выполнения строительно-монтажных работ
Акты на скрытые строительно-монтажные работы и акты о принятии ответственных конструкций
Журналы выполнения работ, авторского наблюдения, материалы проверок органами государственного наблюдения в процессе строительства
Архитектурно-технический паспорт объекта
Справка бюро технической инвентаризации
Примечание. В случае, если ДБН, СНиП, ДСТУ, ТУ предусмотренная другая документация, она также предоставляется государственной приемной, рабочей комиссиям (обратите внимание: другая документация практически не ограничена и перечень ее может расширяться в определенных случаях приемной комиссией до бесконечности.- УБК)
Если Вам удастся получить все вышеперечисленные документы, вам предстоит подписать акт в соответствующих районных и городских службах. После этого вам останеться лишь подписать акт приема-передачи помещения у застройщика (в случае отсутствия претензий к качеству и метражу полученного объекта), оплатить все полагающиеся платежи и ожидать в установленный законодательтсвом срок своего свидетельства.
1.Что считается самовольным строительством?
Разрешение на выполнение строительных работ по реконструкции, строительству и капитальному ремонту зданий выдают органы государственного архитектурно-строительного контроля. Также в ряде случаев подобное разрешение требуется при осуществлении перепланировки в квартире, если она касается несущих стен. В соответствии со ст. ст. 5, 13 Закона Украины "О градостроительстве" застройщик должен иметь надлежаще оформленную и утвержденную проектно-сметную документацию, выполненную в соответствии с государственными стандартами, нормами и правилами, а также согласовать производство строительных работ с органами, обеспечивающими экологическую безопасность и прочими инстанциями.
Самовольным строительством считается строительством, произведенное на невыделенном данному лицу земельном участке, без проекта либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубыми нарушениями строительных норм и правил.
Действующее законодательство предусматривает наступление следующих отрицательных последствий для лиц, допустивших самовольное строительство:
они не вправе распоряжаться этим домом (продавать, дарить, сдавать в аренду, менять), а в случае смерти застройщика самовольно построенный дом не включается в состав наследства;
исполком местного Совета может принять решение о сносе самовольно построенного дома с последующей компенсацией работ по сносу за счет владельца;
по иску исполкома решением суда самовольно построенный дом или его часть могут быть безвозмездно изъяты у гражданина.
Можно ли продать объект незавершенного строительства?
Согласно 331 статье Гражданского кодекса Украины, право собственности на вновь созданное имущество возникает с момента завершения строительства, приема его в эксплуатацию и с момента его государственной регистрации. До завершения строительства лицо считается собственником материалов, оснащения и т.п., использованных в процессе этого строительства. Следует отметить, что для оформления договора купли-продажи строительных материалов необходимо иметь материалы, подтверждающие их происхождение, а необходимые накладные и счета есть далеко не у всех. Правда в законе есть оговорка, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроя, если будет установлено высокую степень готовности данного объекта. Аналогичная ситуация при заключении инвестиционного договора - пока объект не введен в эксплуатацию, вы лишь можете заключить договор уступки права требования - но при этом не имеете права сдавать это помещение в аренду или распоряжаться им каким-либо другим образом.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТ ГРУППЫ КОМПАНИЙ УБК
У Вас еще не пропало желание пройти этот путь самостоятельно? Или все таки Ваше время (9-12 месяцев походов более чем по 30 инстанциям, везде есть приемные дни, некоторые инстанции принимают решение 1 раз в неделю или 1 раз в месяц при наличии полного пакета правильно составленных документов) и нервы дороже "сэкономленных" таким образом средств?
Второй выход из этой ситуации - начать быстрее зарабатывать и окупать вложенные в объект средства. Подсчитайте, сколько стоит год аренды вашего объекта по рыночным ценам? Сумма вам наверняка нравиться. Теперь разделите эту сумму на двое. Вам не нужны эти деньги? Или Вы любитель острых ощущений и получаете удовольствие от общения с нашими чиновниками? Если деньги все же нужны и Вам есть еще чем заняться, за вторую часть вышеуказанной суммы мы готовы взять "под ключ" все технические моменты по оформлению полного пакета документации для Вашего объекта, и благодаря многолоетнему опыту работы в этой сфере получить все документы за 3-4 месяца. Вам необходимо всего лишь зайти к нотариусу и оформить соответствующую доверенность. Все остальное сделаем мы!
Так что принимайте решение: сколько и на чем вы хотите заработать!
