Очень часто отношения между хозяином квартиры и тем, кто ее снимает, напоминают взаимную "любовь" водителя и пешехода.
Каждый считает, что прав он и только он. В результате все чаще можно услышать истории о том, что "гады-квартиранты залили соседей, подожгли балкон, наговорили несколько часов по телефону с "мобильными" друзьями и съехали, не заплатив". Или наоборот: "подлецы-хозяева то и дело ломятся среди ночи без предупреждения, а теперь еще решили нас внезапно выселить, так как нашли тех, кто готов больше платить…". Как же не стать героями подобных рассказов?
Первым делом оформите договор
- Обязательно завизируйте сделку в письменном виде! - говорит консультант по оформлению сделок с недвижимостью, юрист Василий ЧУМАЧЕНКО. - И там укажите точные сроки и суммы - кто, когда и за что обязан рассчитываться. Например, лучше, чтобы телефонные услуги (межгород, мобильные соединения, справки) и электричество оплачивал наниматель (так как эти суммы зависят от его нужд), а "коммуналку" - хозяин. Причем желательно в договоре отметить, что квартирант ежемесячно должен предоставлять чеки об оплате за эти услуги.
Укажите также вид денежных средств (гривны, конкретные у. е.), сроки внесения и форму оплаты (наличными или на счет в банке). Это очень важно, так как нарушение сроков - законный повод расторгнуть договор и выселить нанимателя.
И не бойтесь потерять время - договор об аренде квартиры заключается очень быстро, в отличие от сделки купли-продажи. Особенно в агентстве, где клиенту показывают несколько вариантов, и он сразу принимает решение.
Если же оформление сделки проводится без посредника, то советую каждой стороне обязательно проверить друг у друга документы. Хозяину желательно сделать копию паспорта будущего квартиранта. А тому в свою очередь необходимо внимательно изучить бумаги на квартиру. Нередко люди даже не понимают разницы между пропиской и правом собственности. Очень много квартир сдается на основании данных регистрации в паспорте, что не только грозит множеством проблем, но и является нарушением закона.
Кроме того, квартирант вправе четко указать в договоре, когда и при каких условиях хозяин может посещать квартиру, что он должен заранее предупреждать о своих визитах. А вообще, я советую арендаторам на время своего проживания в квартире сменить замок на входной двери. Даже в стандартном договоре аренды есть пункт о том, что хозяин вправе находиться в квартире только с согласия жильца. Все очень просто: жилплощадь на время и за деньги передается в пользование другому человеку. Таким образом хозяин обезопасит и себя от подозрений в случае, если у квартиранта что-то пропадет.
Конечно, если в квартире есть имущество, представляющее, по мнению хозяина, большую ценность (например, дорогая мебель, продвинутая бытовая техника, аппаратура), то оно должно быть внесено в специальный перечень, прилагающийся к договору. В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или починить за свой счет. Но такие перечни, как правило, составляются при сдаче дорогих, фешенебельных апартаментов. В самых ходовых дешевых квартирах обычно бытовая техника и мебель старые и не представляют особой ценности.
Кто имеет право сдавать жилье?
Вопрос не праздный, поскольку мошенничество на киевском рынке аренды - не редкость. Итак, сдавать жилье в аренду вправе:
- Собственник квартиры. Но тут есть подводные камни. Дело в том, что недвижимостью могут владеть несколько человек, и нет гарантии, что жилье сдается в аренду по согласию всех хозяев. В первую очередь нужно выяснить, кому принадлежит квартира. И в случае, если есть несколько собственников, то лучше получить у каждого письменное согласие на сдачу.
Также обязательно нужно взять разрешение у второго супруга (если квартира была куплена в браке). Ведь по закону, если хотя бы один из собственников против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор аренды. Например, мать сдала квартиру без согласия дочери, которая была за границей. Когда она вернулась на родину, оказалось, что жить негде. И дочь имеет полное право выселить квартирантов, тем более что договор она не подписывала и согласие на сделку не давала.
- Владелец муниципальной квартиры, НО только с письменного согласия наймодателя (жэка или другой городской организации, на чьем балансе находится жилье). К этой категории относятся все владельцы неприватизированных квартир. Они, по сути, сами наниматели, а потому не могут распоряжаться жильем сугубо по собственному разумению. Хотя уже много лет такие квартиры сдают, и зачастую никто никаких разрешений не берет. Но если вдруг дотошный квартирант подаст в суд, то договор будет признан недействительным, а соответственно, и все обязательства по нему могут быть аннулированы. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, в солидных агентствах настаивают на заключении договора с жэком.
Есть еще ряд норм, связанных с неприватизированным жильем, которые повсеместно игнорируются. Например, по закону, квартира не подлежит сдаче, если в ней прописаны больные туберкулезом, инвалиды, несовершеннолетние.
Как правильно расплачиваться?
Каждый наличный расчет желательно подтверждать распиской. Причем нотариально их заверять не обязательно. В случае чего суд принимает к рассмотрению и не заверенные нотариусом расписки, и даже устные договоренности, если есть свидетель.
Если же вы переводите деньги на счет в банке, то обязательно берите квитанцию, которая послужит доказательством того, что вы заплатили определенную сумму за конкретный месяц.
Какие налоги должен заплатить честный хозяин?
Помните: если вы сдаете квартиру и хотите быть законопослушным гражданином, то должны:
- заключить с жильцом договор найма,
- заплатить с полученных от сдачи квартиры денег подоходный налог (13 процентов).
Об уплате налога вам надо позаботиться самому. А для этого нужно явиться в налоговую инспекцию по месту жительства и подать декларацию о доходах (в ней придется отчитаться обо всех доходах за год, а не только о выручке от сдачи квартиры). Заплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Налоговую декларацию следует оформить раньше - в период с начала января по конец апреля.
Вычисляем квартирных "кидал"
Увы, немалая часть объявлений с предложением сдать квартиру приведет вас к аферистам. Так называемые "информационные агентства" ловко обирают желающих найти временный приют в столице, торгуя адресами, по которым, как потом выясняется, никто не мечтает о жильцах.
Квартирные лохотроны "новой волны", как правило, с первого взгляда внушают доверие: солидный офис (очень часто в центре города!), охрана, хорошо одетые менеджеры…
Но будьте внимательны! Вот моменты, которые должны вас насторожить:
- с вами заключают договор "об информационных услугах" или "информационном обслуживании";
- за свои услуги агентство сразу же требует небольшую, но оплату - обычно от 30 до 100 у. е.
- На самом деле, когда речь идет об аренде квартиры, услуги риэлтора оплачиваются по факту заселения, - говорит ?????? (например, представитель агентства недвижимости "Благовест"). - А квартиру вы смотрите в присутствии ее хозяев и агента. И только в случае, если она вам понравилась и все условия устраивают, заключается договор, после чего и производится оплата.
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Как выбрать агентство?
Сотрудники Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) перед тем, как начать работу с агентством, посоветовали запомнить несколько простых правил:
- Желательно обращаться в известную фирму, с именем. Лучше всего, если кто-то из ваших близких знакомых и друзей уже "протестировал" надежность и компетентность агентства.
- Не стоит обольщаться объявлениями, в которых с вас за оказание услуги по найму квартиры обещают взять низкий процент комиссионных. Не забывайте о "бесплатном сыре".
- Обратите внимание, какой у фирмы стаж работы. "Возраст" компании - важный критерий при ее выборе. Чем он больше, тем лучше. Конечно, и "молодые" фирмы тоже могут добросовестно относиться к своим обязанностям, но "старожилы" лучше разбираются во всяческих юридических и прочих тонкостях.
- Приветствуется наличие в компании собственного юридического отдела, который не только консультирует клиентов, но и контролирует весь процесс прохождения операций с недвижимостью.
- Хороший признак, если агентство входит в АСНУ, где строго следят за качеством риэлторских услуг и соответствием их принятым стандартам.
БДИ
Если вы ищете временное жилище:
1. При составлении договора стоит включить туда все устные договоренности, достигнутые ранее, - во избежание "провалов в памяти" у хозяина и прочих недоразумений.
2. остерегайтесь слишком "выгодных" цен. Однокомнатная квартира со стоимостью аренды ниже 150 у. е. с более чем 6-месячной предоплатой почти наверняка окажется предложением от мошенников. Предоплату у вас возьмут, а далее - сами понимаете…
3. не обращайтесь в так называемые "информационные агентства". Чаще всего в обмен на предоплату в таких организациях клиенты получают адреса несуществующих или уже сданных квартир. Найти управу на таких обманщиков сложно: вы ведь заплатили за информацию, а не за риэлторские услуги - "информацию" вам предоставили…
4. Помните, что искать квартиру - большая работа. На обзвон, просмотр предполагаемых вариантов, попытки достичь компромисса с будущими хозяевами уйдет немало сил и времени. Поэтому если вы не располагаете большим количеством свободного времени, и к тому же не очень хорошо ориентируетесь на рынке жилья, удобнее и безопаснее обратиться к профессиональным риэлторам - в агентство недвижимости.
