Несмотря на бурное развитие ипотеки, количество желающих приобрести жилье в кредит пока невелико. По разным данным, лишь 7-10% населения Украины могут позволить себе ипотечную покупку.
Одна из главных причин - небольшие сроки кредитования и высокие процентные ставки, намного превосходящие финансовые возможности среднестатистического украинца. Тем не менее, спрос на покупку жилья с помощью ипотеки растет на глазах, увеличивается количество банков, работающих по ипотечным программам, а условия выдачи кредитов постепенно меняются в лучшую сторону. О том, каковы возможности отечественной ипотеки и что ждать от нее в обозримом будущем, шла речь на недавнем заседании Днепропетровского областного пресс-клуба реформ. В обсуждении проблемы приняли участие Антон Сергеев, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации, Пьер-Ив Дивизия, руководитель проекта ЕС "Установление правил и законодательства ипотечного рынка -Украина", Лайф Андерсен, эксперт по вопросам ипотеки проекта ЕС, Роман Негинский, заместитель руководителя бизнеса обслуживания индивидуального клиента КБ "ПриватБанк", и другие эксперты.
У ипотеки - большой потенциал
Все участники заседания отметили, что ипотечный рынок в Украине развивается довольно быстрыми темпами и в скором будущем может приблизиться к европейским стандартам. Уже сегодня результаты внушают определенный оптимизм. Так, по данным Антона Сергеева, за прошлый год объем ипотечного кредитования вырос почти в 3,5 раза и достиг более 10 млрд. грн. При этом доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков выросла с 3,6% до 7,4%. По этому показателю украинские универсальные банки постепенно приближаются к мировому уровню - 10% от кредитного портфеля. По словам г-на Лайф Андерсена, "доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков еще мала, но быстро возрастает". В текущем году объем ипотечного рынка обещает увеличиться до 20 млрд. грн. Как подчеркнул Антон Сергеев, ипотечное кредитование очень важно для Украины, так как помогает решить острейшую жилищную проблему в стране, сделать жилье боле доступным для широких слоев населения. В то же время, как отметили все эксперты, нерешенных проблем в ипотечной сфере более чем достаточно.
Что тормозит развитие отечественной ипотеки
Сегодня развитие ипотеки сдерживает множество факторов, главные из которых - несовершенная законодательная база, высокие процентные ставки по кредиту, рост инфляции в стране, внушительные цены на жилье, невысокий уровень доходов населения. Как сообщил г-н Лайф Андерсен, по сравнению с ипотечными рынками других стран, украинский - один из самых законодательно неурегулированных. Несмотря на то, что Закон об ипотеке принят, проблем от этого не убавилось, интересы банков и заемщиков по-прежнему надежно не защищены, к тому же закон противоречит другим законодательным актам. Эксперты дружно сошлись во мнении, что одним из главных тормозов развития ипотеки являются высокие процентные ставки по кредиту. "Если во многих западных странах уровень ипотечных ставок составляет 3-4% в год, то в Украине этот показатель в 5-6 раз выше", - сказал г-н Лайф Андерсен. Сейчас ставки в украинских банках составляют в среднем 11-14% - в долларах, 15,5-18% - в гривне. "С точки зрения потребителя, желающего решить свой квартирный вопрос с помощью ипотеки, процентные ставки действительно высоки, - сказал Антон Сергеев. - Однако если смотреть с позиции специалиста, работающего в банковской сфере, я думаю, они полностью оправданы, учитывая уровень сегодняшних рисков". По мнению Романа Негинского, цена привлекаемых ресурсов сегодня слишком высока, что также отражается на уровне ипотечных ставок. В то же время обвинять только банки в дороговизне кредитов нельзя - таким образом они пытаются застраховать свои риски.
Купить нельзя занять
Не менее серьезной причиной, мешающей развитию ипотеки, эксперты назвали необоснованно высокую стоимость жилья, несоразмеримую с уровнем доходов населения. Этот фактор отсекает от рынка большую часть потенциальных заемщиков, а значит, мешает ипотеке стать массовой. "Ипотека становится массовой в том случае, когда совокупный семейный доход потенциального заемщика равняется цене 1 кв.м. жилья в той местности, в которой он проживает", - сказал Антон Сергеев. Судя по сегодняшним реалиям, до массовости нам еще далеко. К примеру, средняя цена 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Днепропетровска составляет от $630 до $709, на первичном - колеблется от $600 (левобережные районы) до $850 - $1,5 тыс. (правый берег). Между тем, средняя заработная плата в Днепропетровской области - чуть больше 1000 грн.($200) в месяц.
Сегодня за 2-комнатную обычную "высотку" в центре Днепропетровска просят $45-50 тыс., что не каждому по карману. Если воспользоваться ипотечным кредитом, то необходимо внести первый взнос в размере 15-20% от стоимости жилья, что составляет примерно $10 тыс., а затем в течение 15-20 лет ежемесячно "отстегивать" банку внушительную сумму - в пределах $500. Понятно, что большинство потенциальных покупателей принять такие условия просто не готовы: средние доходы населения составляют чуть больше $200 в месяц. Таким образом, как подчеркнул г-н Лайф Андерсен, ипотека остается уделом более состоятельных граждан.
"Чтобы ипотека заработала эффективно и стала доступной для широкого круга заемщиков, нужно снизить процентные ставки по кредиту, обеспечить прозрачность рынка, сделать его справедливым, чтобы все штучные платежи не были неоправданно завышенными, а также обеспечить единые правила и стандарты ипотечного кредитования, научиться банкам управлять рисками. И только тогда, - сказал г-н Лайф Андерсен, - даже небогатые слои населения смогут безболезненно брать кредиты и спокойно их погашать". Как подчеркнул эксперт, стратегия проекта ЕС "Установление правил и законодательства ипотечного рынка -Украина" как раз и направлена на разработку законодательной базы и ипотечных стандартов в Украине, привлечение и изучение лучшего зарубежного опыта в сфере кредитования, чтобы выбрать такую модель ипотеки, которая в наибольшей мере отвечала бы особенностям Украины и интересам заемщиков. Пока же, заметил эксперт, все кредитные продукты в Украине разрабатываются с точки зрения интересов банков, а не потребителей.
Ипотечные перспективы
И все же, несмотря на массу сдерживающих факторов, украинскую ипотеку, по мнению всех участников разговора, ждет светлое будущее. Правда, наступит оно не завтра - это, как сказал г-н Андерсен, процесс не одного дня. К примеру, старушке Европе понадобилось 200 лет, чтобы жизнь в кредит стала нормой, а заемщики жили припеваючи под 4-8% годовых. Тем не менее, уже в ближайшие годы можно рассчитывать на улучшение ситуации.
По словам г-на Андерсена, сейчас конкуренция на ипотечном рынке довольно высока и с каждым годом будет усиливаться в связи с приходом на рынок крупных зарубежных игроков, а также их слиянием с отечественными банками. Такая глобализация будет способствовать постепенному снижению процентных ставок. Роман Негинский также не обещает скорого и радикального подешевления ипотечных кредитов: "В ближайшие 2 года можно ожидать снижения ставок на 2-3 пункта. Чтобы прийти к уровню 3-4 % в год, понадобится как минимум 10-20 лет". В свою очередь, Антон Сергеев настроен более оптимистично и надеется, что уже через 5 лет мы придем к среднеевропейскому уровню - 6-7% годовых. По его данным, за прошлый год ставки опустились в среднем на 2%, и тенденция снижения будет продолжаться. Что касается краткосрочной перспективы, то до конца года, как уверяет Антон Сергеев, ставки снизятся на 2-2,5%.
Валентина ПОПОВА
---
А как у них?
Годовая процентная ставка по ипотечным кредитам:
- в Америке- 5-6%
- в Испании- 3-4%
- во Франции- 3,7%
- в Польше- 8-9%
- в России- 10-15%
