Основные принципы земельного законодательства в Украине описаны в Земельном кодексе Украины.
Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении его правами (ч.1., ст.79).
К землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.
Земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории (ч1.,ст.19):
земли сельскохозяйственного назначения;
земли жилищной и общественной застройки;
земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
земли оздоровительного назначения;
земли рекреационного назначения;
земли историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.
К землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилищной застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования (ст.38).
Использование земель жилищной и общественной застройки осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки. (ст.39).
Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан либо юридических лиц, могут находиться в запасе ( ч.2.,ст.19.).
Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.( ч.1.,ст.20.)
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В УКРАИНЕ
Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности (ч.3.ст.78).
Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками (ч.1.ст78).
Право собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, настоящего Кодекса, а также других законов, издаваемых в соответствии с ними. (ч.2., ст.78)
Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (грунтовой) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем.(ч.2.ст79)
Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и в глубину, необходимые для возведения жилищных, производственных и иных построек и сооружений (ч.3.ст79).
Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование. (ч.2.,ст116)
Право собственности на землю граждан (ст.81)
Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:
приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым сделкам;
бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;
приватизации земельных участков, которые были ранее предоставлены им в пользование;
принятия наследства;
выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в соответствии с частью второй настоящей статьи в случае:
приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым сделкам;
выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности;
принятия наследства.
Право собственности на землю юридических лиц (ст.82)
Юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:
приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым сделкам;
внесения земельных участков его учредителями в уставный фонд;
принятия наследства;
возникновения других оснований, предусмотренных законом.
Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
в пределах населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
за пределами населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества.
Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению в течение одного года.
Право пользования есть постоянное(ст.92) либо срочное (ст.93) пользование.
Право постоянного пользования земельным участком - это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ч.1.,ст.92.).
Права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности. (ч.2.,ст.92.).
Право аренды земельного участка (ст.93)
Право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и иной деятельности.
Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
Аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет.
Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда).
Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.
Отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом.
Основания приобретения права на землю (ст116)
Граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных настоящим Кодексом.
Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.
Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан производится в случае:
приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан;
получения земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций;
получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных настоящим Кодексом.
Передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных настоящим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования.
Предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, проводится только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Порядок передачи земельных участков в аренду (ст124)
Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.
Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором.
Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 настоящего Кодекса.
Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности (ст.127)
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями осуществляют продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим право на приобретение земельных участков в собственность, а также иностранным государствам в соответствии с настоящим Кодексом.
Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являющиеся собственностью покупателей этих участков.
Порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам (ст128)
Продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной и коммунальной собственности для нужд, определенных настоящим Кодексом, осуществляется местными государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской совет. В заявлении указываются желательное месторасположение земельного участка, целевое назначение и его размер.
К заявлению прилагается:
государственный акт на право постоянного пользования землей или договор аренды земли;
план земельного участка и документ о его предоставлении в случае отсутствия государственного акта;
свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.
Совет министров Автономной Республики Крым, местная государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает заявление и принимает решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием причин отказа.
Лицам, подавшим заявления (ходатайства) о приобретении (покупке) земельного участка, не находящегося в их пользовании, продажа этого участка осуществляется не позднее 30 дней после разработки землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка.
Основанием для отказа в продаже земельного участка является:
непредставление документов, необходимых для принятия решения о продаже такого земельного участка;
выявление недостоверных сведений в представленных документах;
если в отношении субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве или прекращении его деятельности.
Решение Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.
Стоимость земельного участка определяется на основании его денежной и экспертной оценки, проводимой по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.
Расчеты за приобретение земельного участка могут осуществляться в рассрочку.
Решение об отказе в продаже земельного участка может быть обжаловано в суд.
Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности иностранным государствам, иностранным юридическим лицам (ст129)
Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины.
Продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется соответствующими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины.
Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных громад, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Иностранные государства, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, подают ходатайство в Кабинет Министров Украины.
Иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают ходатайства в Совет министров Автономной Республики Крым, областную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет. К ходатайству прилагается договор аренды земли, копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков осуществляются сельскими, поселковыми, городскими советами после получения согласия Кабинета Министров Украины.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации.(ч.1.,ст.125).
Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. (ч.2.,ст.125)
Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается.(ч.3.,ст.125)
Документы, удостоверяющие право на земельный участок (ст126)
Право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами. Формы государственных актов утверждаются Кабинетом Министров Украины.
Право аренды земли оформляется договором, который регистрируется в соответствии с законом.
Переход права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение (ст.120)
При переходе права собственности на строение и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования - на основании договора аренды.
При отчуждении строений и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка.
В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.
При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости строения и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения строения и сооружения.
При переходе права собственности на строение или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены строение или сооружение.
Содержание сделок о переходе права собственности на земельные участки (ст.132)
Сделки о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.
Сделки должны содержать:
название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
вид сделки;
предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);
документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);
договорную цену;
обязательства сторон.
3. Сделки о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются:
добровольный отказ собственника от права на земельный участок;
смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника;
отчуждение земельного участка по решению собственника;
обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;
отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;
конфискация по решению суда;
неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных настоящим Кодексом.
