Вы приняли решение? Ознакомились с динамикой роста цен на недвижимость и земельные участки? И... решили, что лишних пару миллионов Вам не помешают, так почему бы не начать в Украине собственный строительный бизнес?
Базовые расчеты внушают оптимизм, ведь согласитесь, себестоимость строительных работ при многоэтажном строительстве даже с использованием дорогого облицовочного кирпича вряд ли превысит $500-550 в расчета на 1 кв.м, а если попробовать "экономить", благо способов много, возможно снизить эту цифру до $300-350, а то и более, практически не теряя в качестве, используя современные технологии и строительные материалы.
А продажная стоимость новостроя? Не менее $1000 в готовом объекте, даже если это окраина Киеве или область. Удачно приобретенный земельный участок увеличит ее до $1500, а то и до $2000 и более. При этом стоимость строительства остается той же.
Возьмем среднестатистическую "свечку". Как правило это 10-12 тис.кв.м. жилых помещений, 1-2 тис. кв.м. офисно-торговых площадей на 1-2 этажах, 2-3 тыс. кв.м. подземного паркинга. Если исходить из 18 тис.кв.м. проданных по $1500 то получаем $27 000 000 за дом в среднем варианте... Время? 1.5-2 года дом готов к продаже.
У Вас наверняка возникнет вопрос, если все так хорошо, почему все этим не занимаются? Занимаются. Многие. А вот зарабатывают действительно не все. Почему? Как и в любом бизнесе, здесь существует ряд нюансов и правил, на первый взгляд кажущихся несущественными, однако способными значительно повлиять на финансовый результат строительства. Очень важно на начальном этапе правильно выбрать организации, которые будут сопровождать весь процесс строительства. А этот процесс в Украине не так уж прост, как это могло показаться на первый взгляд.
CТРОИТЕЛЬСТВО В КИЕВЕ
Основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта являются:
документы, удостоверяющие право застройщика (заказчика) на использование для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости;
проектная документация, на которую получено положительное заключение органа государственной вневедомственной экспертизы, утвержденная и зарегистрированная в установленном порядке.
Документы, удостоверяющие право застройщика на использование земельного участка, иного объекта недвижимости для строительства, реконструкции градостроительного объекта
решение о строительстве, реконструкции;
протокол результатов конкурса (в случае проведения конкурса на приобретение для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости, являющегося собственностью города );
документы установленного законодательством вида, удостоверяющие право застройщика на земельный участок, иной объект недвижимости;
договор (контракт) между застройщиком и уполномоченным органом исполнительной власти города Киеве, содержащий взаимные обязательства сторон по выполнению требований и условий разрешенного использования участка территории градостроительного объекта в части земельных участков и объектов недвижимости на них, находящихся в собственности города Киева, и выполнению связанных с ним обязательств в отношении третьих лиц, подписанный каждой из указанных сторон и оформленный в соответствии с законодательством.
Проектная документация для строительства, реконструкции
Проектная документация для строительства, реконструкции (далее - проектная документация) разрабатывается в соответствии с требованиями акта разрешенного использования территории, градостроительных и строительных нормативов и правил, утвержденным застройщиком (заказчиком) заданием, включающим исходные данные и условия проектирования, представляемые уполномоченными органами надзора, органами исполнительной власти, эксплуатационными организациями, а также соответствующим органом местного самоуправления.
Проектная документация подлежит обязательной государственной вневедомственной экспертизе, а в случаях, установленных законодательством, - государственной экологической экспертизе. В случаях, установленных законодательством, в органы государственной экспертизы должны быть представлены сведения об информировании граждан и проведении общественного обсуждения проекта.
В заключении государственной вневедомственной экспертизы должно быть установлено соответствие проектной документации акту разрешенного использования территории, согласованному органом архитектуры и градостроительства города Киева, архитектурно-градостроительному решению объекта, государственным градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, исходным данным и техническим условиям проектирования, соответствие иным требованиям законодательства к проектной документации, в том числе соответствие проекта организации строительства требованиям обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, а также должна быть установлена обоснованность стоимости и сроков строительства.
Проектную документацию, имеющую положительное заключение государственной вневедомственной экспертизы, государственной экологической экспертизы (если ее обязательность установлена законодательством), утверждает заказчик. Данные об утвержденной проектной документации регистрируются органом архитектуры и градостроительства города Киеве в государственном градостроительном кадастре города Киева, представляются органом архитектуры и градостроительства города Киеве в соответствующие территориальные органы исполнительной власти города Киева, орган местного самоуправления.
Решение о строительстве, реконструкции градостроительного объекта
Решение о строительстве, реконструкции градостроительного объекта издается в форме:
Распоряжения Киевсовета во всех иных случаях (объекты категории I и II).
Распоряжения Райсовета соответствующего района Киева по объектам строительства, реконструкции категории III в случае обращения правообладателя и без изменения границ существующего земельного участка.
Информация о принятии решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта категории I или II подлежит опубликованию в городских печатных средствах массовой информации, категории III - в печатных средствах массовой информации соответствующих административных округов, районов, муниципальных образований. Сведения о принятом решении о строительстве, реконструкции подлежат регистрации в государственном градостроительном кадастре города Киева.
Решение о строительстве, реконструкции является основанием для оформления прав на земельный участок, иной объект недвижимости, предназначенный для строительства, реконструкции, для проведения согласований и государственной экспертизы проектной документации на строительство, реконструкцию.
Порядок подготовки решений о строительстве, реконструкции устанавливается нормативными правовыми Киевгорадминистрации в соответствии с законодательством. В настоящее время порядок подготовки решений о строительстве четко не установлен.
Решение на строительство, реконструкцию должно содержать:
наименование или вид градостроительного объекта, подлежащего строительству, реконструкции, место (адрес) его расположения;
пункт об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, прилагаемого к решению о строительстве, реконструкции;
сведения о земельном участке, предназначенном для строительства, реконструкции, сведения об объекте реконструкции, сведения о сохранении или изменении прав на указанный земельный участок, объект реконструкции в связи с осуществлением строительства, реконструкции;
определение застройщика (заказчика) строительства, реконструкции, его реквизиты и условия предоставления застройщику (заказчику) права на земельный участок, объект реконструкции, являющийся собственностью города Киева (в случае, когда указанное право предоставляется без проведения конкурса), или пункт об утверждении условий конкурса на строительство, реконструкцию и предоставления права на земельный участок, объект реконструкции, прилагаемых к решению о строительстве, реконструкции (в случае, когда указанное право предоставляется на конкурсной основе);
срок действия решения о строительстве - срок, в течение которого или до истечения которого застройщик (заказчик) имеет право на получение разрешения на строительство, реконструкцию. Срок действия решения о строительстве определяется установленными нормативными сроками разработки, согласования, государственной экспертизы и утверждения проектной документации, сроками реализации установленных актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта внешних условий осуществления строительства, реконструкции;
ограничения на использование предназначенного для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости в период до начала строительства;
приложения, включающие: акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта; правоустанавливающие документы на земельный участок, объект реконструкции; документы, подтверждающие согласие третьих лиц на изменение использования принадлежащих им объектов недвижимости; в случае земельных участков, объектов реконструкции, являющихся собственностью города Киева, - проект договора (контракта) между застройщиком (заказчиком) и уполномоченным органом исполнительной власти города Киева, содержащий взаимные обязательства сторон по выполнению требований и условий разрешенного использования участка территории градостроительного объекта; условия конкурса на строительство, реконструкцию и предоставления земельного участка, объекта реконструкции, являющегося собственностью города Киева.
Основаниями для принятия решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта являются:
утвержденные Киевсоветом планы размещения строительства, реконструкции на территории города Киева градостроительных объектов жилищного, социального, коммунального, культурного, административного, делового, торгового, производственного, рекреационного, садово-паркового, транспортного и иного назначения (далее - планы размещения строительства, реконструкции);
заявления граждан и юридических лиц о намерении осуществить строительство, реконструкцию на имеющемся у них земельном участке или о предоставлении им для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости, являющегося собственностью города.
1. Застройщик, имеющий земельный участок, объект недвижимости для реконструкции и намеренный осуществить строительство, реконструкцию, должен обратиться в Администрацию соответствующего района с заявлением, в котором указываются сведения о принадлежащем ему земельном участке, ином объекте недвижимости, назначение и предполагаемые характеристики градостроительного объекта.
Администрация на основании утвержденного плана размещения строительства, реконструкции и заключения органа архитектуры и градостроительства города Киева о соответствии заявленного строительства, реконструкции градостроительным требованиям в течение тридцати дней письменно информирует застройщика о результатах рассмотрения его заявления.
2. Если заявленное строительство, реконструкция не противоречат утвержденному плану размещения строительства, реконструкции и градостроительным требованиям, то:
орган архитектуры и градостроительства города Киева оформляет акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта на основе существующей градостроительной документации или на основе разработки градостроительного обоснования строительства, реконструкции;
администрация района при взаимодействии с соостветствующими службами округа осуществляет подготовку, согласование, представление на утверждение решения о строительстве, реконструкции.
3. Застройщик, намеренный осуществить строительство, реконструкцию и приобрести для этих целей земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью города Киева, может принять участие в конкурсе на приобретение права на земельный участок, иной объект недвижимости для строительства, реконструкции. Указанные конкурсы проводят уполномоченные органы исполнительной власти города Киева в соответствии с законодательством Украины, законами и иными нормативными правовыми актами города Киева, планами размещения строительства, реконструкции, решениями о строительстве, реконструкции.
Обязательной частью конкурсной документации (условий конкурса), представляемой застройщику, являются: акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, проект договора (контракта) между застройщиком и уполномоченным органом исполнительной власти города Киева, содержащий взаимные обязательства сторон по выполнению требований и условий разрешенного использования участка территории градостроительного объекта. Протокол результатов конкурса является основанием для получения застройщиком - победителем конкурса документов, удостоверяющих его право на земельный участок, объект недвижимости, предназначенный для реконструкции.
4. В случаях, установленных законодательством, застройщик может приобрести для строительства, реконструкции земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью города Киева, без проведения конкурса. Для этого застройщик должен обратиться в уполномоченный Киевсоветом орган исполнительной власти города Киева с заявлением, в котором указываются назначение и предполагаемые характеристики градостроительного объекта, его желаемое месторасположение, а также испрашиваемое право на земельный участок, объект реконструкции. Указанный выше уполномоченный орган исполнительной власти на основании утвержденного плана размещения строительства, реконструкции, заключения органа архитектуры и градостроительства города Киева о соответствии заявленного месторасположения строительного объекта, вида и характеристик строительства, реконструкции градостроительным требованиям, заключений иных заинтересованных органов исполнительной власти города Киева в течение определенного порядком рассмотрения срока письменно информирует застройщика о результатах рассмотрения его заявления.
5. Если заявленное месторасположение градостроительного объекта, вид и характеристики строительства, реконструкции не противоречат утвержденному плану размещения строительства, реконструкции и градостроительным требованиям, то:
орган архитектуры и градостроительства города Киева совместно с органами исполнительной власти города Киева по имущественным и земельным отношениям организует вариантную проработку и предварительное согласование выбора земельного участка, иного объекта недвижимости для строительства, реконструкции, оформляет акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта на основе существующей градостроительной документации или на основе разработки градостроительного обоснования строительства, реконструкции;
уполномоченный Киевсоветом орган исполнительной власти, осуществляет подготовку, согласование, представление на утверждение решения о строительстве, реконструкции.
6. При получении утвержденного решения о строительстве, реконструкции или протокола результатов конкурса застройщик оплачивает затраты по выполнению работ, связанных с подготовкой решения о строительстве, реконструкции, конкурсной документации в полном объеме в соответствии с расценками на указанные работы, утверждаемыми Киевсоветов
7. Органы исполнительной власти города Киева отказывают застройщику в заявленном строительстве, реконструкции в случае, когда месторасположение градостроительного объекта, вид и характеристики противоречат градостроительным требованиям, утвержденному плану размещения строительства, реконструкции или иным установленным законодательством требованиям. Отказ в заявленном строительстве, реконструкции может быть обжалован застройщиком в порядке, установленном законодательством.
ОФОРМЛЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА НАЧАЛО ПРОЕКТНЫХ РАБОТ
Наиболее важным звеном в цепи действий по получению разрешения на строительство является оформление разрешения на начало проектных работ на отведенном земельном участке
1. Разрешение на начало проектных работ по дальнейшему использованию участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции (далее - разрешение) - документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории для строительства, реконструкции градостроительного объекта.
Разрешение является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта и утверждается в составе данного решения.
При отсутствии в действующей, утвержденной и зарегистрированной в государственном градостроительном кадастре города Киева в установленном порядке градостроительной документации, характеристик и условий строительства, реконструкции градостроительного объекта, предусмотренных действующим законодательством, застройщик (заказчик) обеспечивает разработку (корректировку), согласование и представление на утверждение в установленном порядке градостроительного обоснования размещения объекта.
Разрешение оформляется за счет средств застройщика (заказчика), изъявляющего намерение в установленном порядке осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта.
Работы по оформлению разрешения завершаются на выполненном объеме:
при отрицательном заключении уполномоченных органов и организаций;
при выдвижении в заключениях обоснованных требований и условий, не принятых застройщиком (заказчиком).
Оформленное разрешение регистрируется в государственном градостроительном кадастре города Киева.
Подготовленное и выданное разрешение действительно, как правило, в течение 1 года для подготовки решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта, утверждается в составе данного решения и является его приложением.
Разрешение подлежит переоформлению до его утверждения в случаях:
отмены действия документа, являвшегося основанием для подготовки разрешения;
изменений градостроительных требований к использованию территории, утвержденных правовым актом Киевсовета
По истечении срока действия Разрешения по согласованию с Советом (Радой - укр.) района на основании заявки застройщика (заказчика) принимает решение о переоформлении, продлении или аннулировании Разрешения
Разрешения оформляется на бланке установленного образца.
2. Основание для подготовки разрешения
Основанием для подготовки разрешения является заявка юридического или физического лица с приложением документов, подтверждающих права собственности, аренды и иные имущественные права на объект недвижимости.
3. Состав материалов, представляемых застройщиком (заказчиком) для подготовки разрешения
Для подготовки разрешения застройщик (заказчик) представляет в уполномоченный орган заявку на оформление разрешения в составе следующего комплекта документов:
гарантийное письмо застройщика (заказчика) с заявкой на оформление ;
документ, являющийся основанием для подготовки Акта (в соответствии с законодательством);
предпроектные проработки, выполненные проектной организацией, имеющей в случаях, установленных законодательством, соответствующую лицензию (согласование указанных материалов с согласующими органами и организациями не требуется).
В предпроектных проработках должны быть определены технико-экономические показатели объекта, подтвержденные:
необходимыми расчетами: соцкультбыта, продолжительности инсоляции и естественной освещенности; по визуально-ландшафтному анализу (для объектов на исторических территориях города); показателями нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта; баланса зеленых насаждений;
историко-культурными обследованиями по объектам постройки до 1917 года;
обследованиями фундаментов и конструкций объекта (по объектам реконструкции), соседних объектов (при работах в стесненных условиях);
топографической съемкой (архивной) в М 1:500 с инженерными сетями;
предложениями по компенсационному озеленению в случаях уничтожения зеленых насаждений на участке предполагаемого строительства.
По объектам городского заказа, включая конкурсные объекты, в тех случаях, когда вид и градостроительные характеристики размещаемого объекта соответствуют градостроительным регламентам, установленным градостроительным планом развития территории административного округа, требованиям к обеспечению территории объектами инфраструктуры и показателям баланса территории, установленным лимитам и границам регулирования градостроительной деятельности, выполнение предпроектных проработок не требуется. Определение технико-экономических показателей осуществляется на основании действующей градостроительной документации.
Срок проведения работ, связанных с рассмотрением и принятием решения комиссией о возможности и порядке подготовки Разрешения, - до 1 месяца.
4. Состав материалов, прилагаемых к Разрешению
В состав материалов, прилагаемых к разрешению, входят следующие документы.
Документы, содержащие сведения о градостроительной ситуации на участке, установленных регламентах и требованиях (направляемые для подготовки заключений уполномоченных органов и организаций при установлении требований разрешенного использования участка):
ситуационный план, план участка (эскиз N 1) в М 1:2000 (1:500) с границами разрешенного использования участка территории ;
заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам .
Дополнительные документы, оформляемые и прикладываемые к разрешению в зависимости от особенностей размещаемого объекта строительства, реконструкции:
документы, являющиеся основанием для оформления разрешению;
заключение по обследованию объекта недвижимости с указанием его адреса ;
справка государственного градостроительного кадастра;
заключения уполномоченных органов и организаций для установления требований разрешенного использования участка (при их подготовке в случае отсутствия утвержденной и зарегистрированной в государственном градостроительном кадастре в установленном порядке градостроительной документации, определяющей характеристики и условия строительства);
заключение по инженерному обеспечению объекта с предварительными техническими условиями присоединения;
заключение по компенсационному озеленению, оформляемое при уничтожении зеленых насаждений на участке предполагаемого строительства объектов;
плановое (реставрационное) задание, оформляемое Главном управление охраны памятников при проведении строительных работ по реставрации или воссозданию утраченного недвижимого объекта культурного наследия.
ЧТО НЕОБХОДИМО ПРЕДОСТАВИТЬ В ОРГАН АРХИТЕКТУРЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА КИЕВА ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЮ
Для получения разрешения на строительство, реконструкцию застройщик (заказчик) должен представить в орган архитектуры и градостроительства города Киева:
заявление установленной Киевсоветом формы;
документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, иного объекта недвижимости;
документ, подтверждающий выполнение условий договора (контракта) на строительство, реконструкцию, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство;
утвержденную, зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию, заключение органа государственной экспертизы проектной документации.
Орган архитектуры и градостроительства города Киева в установленный срок рассматривает представленные документы и оформляет, регистрирует и выдает застройщику (заказчику) разрешение на строительство или направляет заявителю в письменной форме отказ в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию с указанием причины отказа, возвращает застройщику (заказчику) все представленные им документы и документацию.
Разрешение на строительство не выдается в случаях:
неполноты, несоответствия установленным требованиям представленных документов;
невыполнения условий договора (контракта) на строительство, реконструкцию, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство, реконструкцию.
Разрешение на строительство, реконструкцию регистрируется органом архитектуры и градостроительства города Киева в государственном градостроительном кадастре города Киева.
Разрешение на строительство вступает в действие со дня его регистрации.
Разрешение на строительство оформляется в двух экземплярах. Один экземпляр выдается застройщику. Второй экземпляр хранится в архиве органа архитектуры и градостроительства города Киева. Копии разрешения на строительство, реконструкцию, заверенные органом архитектуры и градостроительства города Киева, хранятся у исполнителя (подрядчика) работ на участке строительства, в соответствующих районных органах, в уполномоченном органе исполнительной власти города Киева в области административно-технического надзора, в органе государственного архитектурно-строительного надзора в течение всего срока действия разрешения на строительство, реконструкцию.
ОРДЕР НА ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ, ЗЕМЛЯНЫХ И СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ
Разрешение на строительство, реконструкцию является основанием для выдачи исполнителю (подрядчику) работ ордера (ордеров) на выполнение подготовительных, земляных и строительных работ , предусмотренных утвержденным в установленном порядке проектом организации строительства.
Дата начала работ по подготовке участка строительства и прилегающей к нему территории (при необходимости специальных мер по ее защите, благоустройству, инженерному обеспечению, транспортному и коммунально-бытовому обслуживанию в период строительства) устанавливается ордером на выполнение указанных работ по согласованию с соответствующими территориальными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, уполномоченными организациями, ответственными за функционирование объектов транспортной и инженерной инфраструктур.
Не позднее, чем за семь дней до начала работ по подготовке участка строительства и прилегающей к нему территории застройщик (заказчик) обязан установить на границе участка строительства информационный стенд, доступный для обозрения с прилегающей к участку строительства территории и содержащий сведения о проекте строительства, реконструкции, о мерах по благоустройству и обслуживанию прилегающей территории в период строительства, о разрешении на строительство, о заказчике и исполнителе (подрядчике) работ, о плановых сроках выполнения работ, об уполномоченных органах, в которые следует обращаться по вопросам строительства, реконструкции. Требования к размещению указанных информационных стендов, их составу и оформлению устанавливаются органом архитектуры и градостроительства города Киева.
Копия разрешения на строительство, реконструкцию, ордер на выполнение подготовительных, земляных и строительных работ предъявляются исполнителем (подрядчиком) работ по требованию уполномоченных должностных лиц органов государственного контроля, соответствующего органа местного самоуправления, а также депутата Киевсовета от соответствующего избирательного округа.
Сведения о наличии действующего разрешения на строительство, реконструкцию, ордеров на выполнение работ предоставляются уполномоченным органом исполнительной власти города Киева в области административно-технического надзора по первому требованию граждан и юридических лиц, являющихся законными пользователями объектов недвижимости на прилегающей к участку строительства территории.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ПРОДЛЕНИЯ СРОКА ДЕЙСТВИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЮ ОБЪЕКТА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА В КИЕВЕ
1. Срок действия разрешения на строительство, реконструкцию устанавливается в соответствии с утвержденной проектной документацией и действующими нормативами продолжительности сроков строительства на период до приемки в эксплуатацию законченного градостроительного объекта, но не более чем на два года со дня вступления в действие разрешения на строительство, или на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
2. Срок действия разрешения на строительство, реконструкцию может быть продлен органом архитектуры и градостроительства города Киева.
3. Для продления срока действия разрешения на строительство, реконструкцию застройщик (заказчик) должен в течение десяти дней после возникновения обстоятельств, препятствующих завершению строительства в установленный срок, но не позднее, чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения на строительство, реконструкцию, обратиться в орган архитектуры и градостроительства города Киева с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию и представить документы, подтверждающие невозможность завершить строительство в установленный срок, а также технико-экономические расчеты и обоснования заявленного срока продления действия разрешения на строительство, реконструкцию.
4. Орган архитектуры и градостроительства города Киева, Киевсовет в течение тридцати дней принимают решение о продлении или об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию, информируют застройщика (заказчика) о принятом решении.
В случае положительного решения органа архитектуры и градостроительства города Киева в течение десяти дней оформляет, регистрирует и выдает застройщику (заказчику) разрешение на строительство, реконструкцию с указанным в нем сроком продления его действия.
5. Срок действия разрешения на строительство, реконструкцию подлежит обязательному продлению в случаях возникновения не зависящих от застройщика (заказчика) обстоятельств, воспрепятствовавших завершению строительства в установленный срок и в установленном порядке.
Отсутствие у застройщика (заказчика) средств для финансирования строительства не является основанием для обязательного продления срока действия разрешения на строительство, реконструкцию.
6. Разрешение на строительство, реконструкцию не подлежит продлению, если строительно-монтажные работы не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении действия разрешения на строительство, реконструкцию.
В продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию может быть отказано, если причиной не завершения работ в ранее установленные сроки явилось устранение выявленных в ходе выполнения работ нарушений, а также в случае неисполнения застройщиком (заказчиком) обязательств по договору (контракту) на строительство, реконструкцию.
7. Основанием для отказа в повторном продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию в отсутствие обстоятельств может являться принятие в соответствии с законодательством органами государственной власти города Киева решения о нецелесообразности продолжения строительства в связи с необходимостью использования участка территории для государственных нужд города Киева.
Отказ в повторном продлении срока действия разрешения на строительство при необходимости использования участка территории для государственных нужд города Киева влечет за собой возмещение застройщику затрат, убытков, иные компенсации в соответствии с законодательством.
После завершения строительства Вам предстоит ввести построенное здание в эксплуатацию. Процедуру ввода в эксплуатацию мы постараемся подробно описать в ближайшее время. Следите за обновлениями на нашем сайте, или обращайтесь за профессиональными консультациями к специалистам УБК по телефонам, указанным ниже.
СТРОИТЕЛЬСТВО В КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ. КОТТЕДЖИ. РЕКОНСТРУКЦИЯ
Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство в Киевской области выдается органом местного самоуправления (Главой администрации района).
Объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, а также, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Порядок организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами, следующий:
1. До начала строительства (реконструкции) объекта недвижимости физическое лицо (застройщик) должно оформить и согласовать в установленном порядке следующие документы:
а) при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости без участия подрядной организации:
правоустанавливающий документ на земельный участок;
проект (архитектурное и планировочное решение) объекта строительства (реконструкции);
генеральный план застройки земельного участка М 1:500 с разбивкой осей строений;
разрешение главы муниципального образования на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости;
б) при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости с участием подрядной организации к перечисленным в пункте "а" настоящей статьи документам застройщик должен иметь:
договор с подрядной организацией.
2. Инспекция Госархстройнадзора Киевской области осуществляют государственный контроль за соблюдением организационно - правового порядка строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами, путем проверки комплектности разрешительной и проектной документации на строительство (реконструкцию) объекта, его регистрации и выдачи заключения о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта.
Орган архитектуры и градостроительства района представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзора Киевской области разрешительную документацию, указанную выше, который в установленный срок рассматривает представленную документацию, регистрирует объект или дает письменное замечание по представленным документам и возвращает указанную документацию в орган архитектуры и градостроительства.
3. Законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости застройщик обязан предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой района. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответствии с нормами и правилами.
Документация для приемки законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости оформляется застройщиком. Помимо документов, указанных в п. 1, застройщик предъявляет:
заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
заключение органов Госархстройнадзора Киевской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации.
4. Ответственность за несоблюдение организационно - правового порядка при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости возлагается на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Украины.
Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно - монтажных работ, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет застройщик, если иное не предусмотрено договорами, в соответствии с законодательством Украины.
5. Плата за осуществление контроля при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости и работу приемочной комиссии не взимается.
Разрешительная документация на строительство действительна в течение 2-х лет. В эти сроки необходимо приступить к строительству.
6. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ, а также разрешительное письмо на строительство, далее закладывать фундамент и строить дом, а затем следует сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать.
7. Следует знать и помнить, что размещение объектов строительства на предоставленных земельных участках и предоставление земельных участков для капитального строительства в Киевской области, осуществляется в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство в соответствии с положениями "Правил застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Киевской области.
Юридическое сопровождение регистрации права собственности на вновь построенный объект
Перечень документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Постановление Главы администрации района о вводе объекта;
Постановление Главы администрации района о выделении земельного участка;
Акт приемочной комиссии;
Строительный паспорт;
Свидетельство о регистрации права на земельный участок (копия);
Технический паспорт БТИ (извлечение для регистрационной палаты - оформляется после получения на руки Постановления Главы о вводе в эксплуатацию, первоначальная калька БТИ является приложением).
Все документы предоставляются в копиях с представлением оригиналов.
Юридическое сопровождение по вводу в эксплуатацию законченного строительства загородного дома
Этапы работы:
1. Первичная техническая инвентаризация.
Необходимые документы:
Акт об отводе земли;
Свидетельство о регистрации прав собственности на землю;
Постановление Главы о разрешении проектирования и строительства;
Разрешительное письмо на строительство;
Проект дома - утвержденный и согласованный;
План земельного участка удостоверенный органом ответственным за проведение кадастровых работ.;
2. Получение акта о приемке законченного строительства.
Необходимые согласования:
Главный архитектор;
Председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
Главный врач ВРЦ ГСЭН;
Государственный инспектор ГУ ПР;
Глава территориальной администрации;
Начальник ВОГПС;
Директор филиала БТИ;
Начальник отдела ГАСН;
3. Заключение Государственного архитектурно-строительного надзора
Необходимые документы:
Свидетельство о государственной регистрации прав на землю;
Постановление главы района о выделении земельного участка;
Постановление главы района о разрешении проектирования и строительства;
Строительный паспорт, разрешительное письмо на строительство, план размещения строений на участке;
Проект застройки утвержденный и согласованный;
Регистрационная карточка ГАСК;
Первичная техническая инвентаризация;
Акт приемочной комиссии;
Общегражданский паспорт (доверенность);
Документы согласований с соответствующими службами инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение);
Номер реестрового идентификатора;
4. Распоряжение главы Администрации о вводе в эксплуатацию
СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА, КОТТЕДЖА, КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА (ВКЛЮЧАЯ РАЗРЕШЕНИЕ НА ПОДКЛЮЧЕНИЕ КОММУНИКАЦИЙ) В КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ
За последние годы в регионах Украины (в частности, в Киевской области) резко увеличился объём индивидуального жилищного строительства. С одной стороны, данный факт говорит о повышении (пусть небольшом) уровня жизни наших соотечественников, однако, с другой стороны, исходя из правового нигилизма наших граждан, большая часть построек возводится хаотично, незаконно, без проведения необходимых согласований с соответствующими государственными органами и организациями. Всё это может привести к неблагоприятным правовым последствиям владельцев этих объектов индивидуального жилья (вплоть до сноса незаконно возведённых домов). Поэтому, чтобы избежать наступления этих негативных явлений, будущему владельцу (собственнику) на начальном этапе строительства необходимо знать некоторые правовые тонкости.
Начнём с оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома (коттеджа).
Порядок оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома предусмотрен Территориальными строительными нормами Киевской области.
Предпроектная подготовка строительства объекта недвижимости заключается в сборе исходных данных и разработке исходно-разрешительной документации.
Состав предпроектной документации (исходно-разрешительной):
документ, удостоверяющий право на земельный участок;
документ, удостоверяющий право на объект, подлежащий реконструкции (при реконструкции);
архитектурно-планировочное задание;
задание на разработку проектной документации;
ситуационный план, М 1:10000, 1:5000, 1:2000;
выкипировка из генерального плана соответствующей градостроительной проектно-планировочной документации, М 1:2000, 1:1000, 1:500;
заключение о состоянии конструкций здания, сооружения (при реконструкции). Заключение выдается организацией, имеющей лицензию на осуществление данного вида деятельности;
технический паспорт объекта, подлежащего реконструкции (при реконструкции).
При необходимости также:
условия присоединения к инженерным сетям;
обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий;
историко-архитектурный план в охранных зонах памятников истории, культуры, археологии и природы;
справки и заключения по экологическим и санитарным характеристикам территории окружающей застройки и санитарных зон;
инженерно-геологические изыскания;
градостроительное заключение.
Состав и содержание задания на проектирование зависят от назначения объекта и включают основные данные и требования заказчика (застройщика) и проектировщика (автора).
Согласование проектной документации на стадии рабочего проекта (РП), проекта (П) производится главным архитектором районного образования по представлению заказчика (застройщика), при наличии заключения соответствующего органа архитектуры и градостроительства или решения градостроительного или технического совета.
Проектная документация подлежит согласованию организациями, перечень которых определен архитектурно - планировочным заданием:
Центр государственного санитарно - эпидемиологического надзора Киевской области,
Комитет по водному хозяйству Киевской области,
Управление Государственной противопожарной службы,
Управление Государственной автомобильной инспекции ГУВД Киевской области,
Комитет по культуре Киевской области,
Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Киевской области.
Согласование проекта с органами Госавтоинспекции ГУВД Киевской области проводится в зависимости от категории выезда с территории индивидуального малоэтажного жилищного строительства:
на дороги федерального и областного значения - Управлением ГАИ ГУВД Киевской области;
на улицы городов, поселков, других поселений, дороги местного значения - районными или городскими органами Госавтоинспекции ГУВД Киевской области.
Согласование проектной документации на стадии эскизного проекта производится главным архитектором муниципального образования по представлению заказчика (застройщика). По решению главного архитектора районного образования ЭП (эскизный проект) может быть направлен заказчиком (застройщиком) на рассмотрение в градостроительный или технический совет районного образования, Главархитектуру, государственные надзорные органы, иным заинтересованным субъектам градостроительной деятельности.
Согласование проектной документации заверяется главным архитектором районного образования подписью и печатью на генеральном плане объекта, оформляется заключением органа архитектуры и градостроительства муниципального образования или протоколом градостроительного, технического совета районного образования, Главархитектуры. Согласованная главным архитектором районного образования проектная документация утверждается заказчиком.
Утверждение паспорта застройки производится главным архитектором районного образования по представлению заказчика (застройщика) на основании утвержденной и согласованной в соответствии с настоящими нормами проектной документации.
Разрешение на строительство (реконструкцию) является необходимым документом (основанием) для получения заказчиком (застройщиком) разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выдаваемого органом государственного архитектурно-строительного надзора Украины.
Разрешение на строительство (реконструкцию) должно содержать следующие сведения:
наименование объекта недвижимости, данные о местоположении земельного участка, а также юридический адрес (адрес местожительства) заявителя;
основания для выдачи разрешения на строительство (реконструкцию);
особые условия строительства (реконструкции) и осуществления любых иных изменений объекта недвижимости с учетом требований специально уполномоченных органов по использованию и охране земель, окружающей природной среды, историко-культурного наследия и других органов государственного контроля и надзора;
срок действия разрешения на строительство (реконструкцию).
Ввод в эксплуатацию законченного строительством дома в Киевской области
После фактического окончания строительства, когда воплощены в жизнь все технические условия архитектурного проекта, возникает необходимость юридического закрепления результатов строительства. Для этого Вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о созыве приёмочной комиссии для рассмотрения вопроса о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство которого закончено.
В соответствии с законодательством Украины, законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости застройщик обязан предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой района (города).
В состав приёмочной комиссии по объектам недвижимости, возведёнными физическими лицами, включаются:
1. заказчик (застройщик)
2. представитель органа:
архитектуры и градостроительства муниципального образования;
государственного архитектурно-строительного надзора;
государственной противопожарной службы;
государственного санитарного эпидемиологического надзора.
в случае выполнения работ на основании договора-подряда в состав комиссии включается представитель подрядной организации.
Для приёмки законченного строительством объекта недвижимости застройщик должен подготовить следующую документацию для согласования с приёмочной комиссией:
правоустанавливающий документ на земельный участок;
проект (архитектурное и планировочное решение) объекта строительства (реконструкции);
генеральный план застройки земельного участка М 1:500 с разбивкой осей строений;
разрешение главы муниципального образования на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости;
договор с подрядной организацией (если строительство осуществлялось подрядной организацией);
заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
заключение органов Госархстройнадзора Киевской области о готовности законченного строительством объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации.
Приемка законченного строительством (реконструкцией) объекта оформляется актом приемочной комиссии, который утверждается постановлением главы района после его подписания председателем комиссии и его членами.
Утвержденный акт приемочной комиссии устанавливает соответствие законченного строительством объекта недвижимости проекту, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является документом, разрешающим его эксплуатацию по назначению, а также регистрацию данного объекта в соответствующих органах.
Права собственности на созданный объект недвижимости регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
