Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости
Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости: этап предынвестиционной подготовки
Ирина МАРУШКО
Специально для «Юридической практики»
В свете заданной темы интерес вызывают вопросы, с чем на сегодняшний день связаны риски в рамках рассматриваемых проектов и на что необходимо обратить инвестору внимание в ходе реализации своего проекта. Следует отметить, что диапазон рисков зависит от многих факторов, в том числе и от схемы сделки. Например, рисков при приобретении объекта недвижимости объективно может быть меньше, нежели при приобретении предприятия, владеющего недвижимостью. Рассмотрим на примере заключения договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости (к ним причисляют торговые центры, гостиницы, офисные центры, которые далее я буду именовать «объект»), какие аспекты в данном случае важны.
Во-первых, необходимо обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов у продавца на объект, земельный участок, на котором данный объект находится, а также на наличие иной документации и разрешений, предусмотренных Земельным кодексом Украины, приказом Государственного комитета строительства № 127 от 24 мая 2001 года, Законом Украины «О планировании и застройке территории» от 20 апреля 2000 года и другими нормативно-правовыми актами. При этом объект должен фактически соответствовать такой документации. В некоторых случаях актуально и наличие дополнительных документов и разрешений (так, например, в случаях, предусмотренных законодательством, может возникнуть необходимость в получении соответственного разрешения Антимонопольного комитета Украины). Необходимо также проверить, существует ли запрет на отчуждение данного объекта, требования третьих лиц, не является ли объект предметом судебного разбирательства, залога (ипотеки) или иного вида обеспечения выполнения обязательств (статья 546 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Одним из наиболее сложных аспектов является идентификация потенциальных требований третьих лиц. Важна в таком случае проверка финансовых взаимоотношений собственника объекта с его предыдущим собственником или подрядчиками.
Во-вторых, требуется установить, обладает ли другая сторона (стороны), подписывающая договор, достаточными полномочиями для заключения сделки, предусмотренными ГК Украины, а если это юридическое лицо — то и учредительными документами. В этом контексте особенно важны вопросы соотношения компетенции органов юридического лица. Напомним, что в случае отчуждения имущества общества на сумму, которая составляет 50 % и более процентов имущества общества, как предусмотрено статьей 98 ГК Украины, необходимо решение общего собрания, принятое не менее 3/4 голосов.
Также следует помнить о существовании налоговых рисков и рисков, которые могут возникнуть в связи с привлечением дополнительных средств, необходимых для реализации проекта (к примеру, с целью обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных договором или связанных с получением кредита).
При переходе к этапу заключения договора купли-продажи объекта учитываем требования законодательства к подобным договорам (статьи 203—210 ГК Украины), включая нотариальное удостоверение и(или) государственную регистрацию (пункт 5 постановления КМУ № 671 от 26 мая 2004 года), несоблюдение которых может повлечь для инвестора последствия, предусмотренные статьями 215—220 ГК Украины. Как правило, эти требования соблюдаются неукоснительно.
Таким образом, мы говорим о юридических рисках, которые желательно идентифицировать и устранить или минимизировать на стадии предынвестиционной подготовки проекта. Идентификация рисков возможна, в частности, путем проведения надлежащего юридического анализа, именуемого в юридической практике due diligence. Многие специалисты акцентируют внимание на том, что основой успешной реализации проекта является тщательный сбор и анализ информации, прогнозирование наиболее эффективных способов воплощения инвестиционного проекта, оценка рисков с целью гибкой корректировки хода реализации проекта. Именно поэтому проводится юридический анализ на стадии зарождения инвестиционной схемы, среди основных задач которого:
— получение и обеспечение инвестора достоверной объективной информацией относительно объекта инвестирования;
— получение и обеспечение инвестора достоверной объективной информацией относительно иных субъектов, участников инвестиционной деятельности;
— выявление существующих и возможных рисков с целью разработки выгодной схемы инвестирования.
Исходя из этого, предынвестиционная подготовка будет начинаться с:
— проведения переговоров с инвестором, изучения бизнес-плана (если таковой существует) для определения цели проекта, примерной оценки средств для реализации проекта;
— определение дальнейших направлений проведения юридического анализа с предварительным выяснением интересов инвестора и отдельных нюансов инвестирования.
Согласно избранным направлениям проведения юридического анализа, будут проводиться: сбор и анализ информации и документации, выявление рисков и разработка схем их предотвращения. Следует учитывать, что при проведении юридического анализа могут возникнуть такие негативные моменты, как отсутствие основной информации по объекту; наличие препятствий в получении информации (например, уклонение продавца или менеджмента от предоставления определенных данных, документации, предоставление недостоверных документов). Кроме того, неясность причин продажи объекта может свидетельствовать о наличии некоторых рисков, которые связаны с отсутствием необходимой документации либо не могут быть выявлены в рамках стандартных процедур.
После проведения юридической проверки и анализа рисков переходим к стадии структурирования сделки и разработки документов.
Любые правовые риски, которые, на первый взгляд, могут казаться незначительными, способны повлечь за собой существенные финансовые затраты для инвестора. Именно поэтому с уверенностью можно говорить о том, что залогом удачно реализованного инвестиционного проекта является качественно проведенный юридический анализ рисков на стадии предынвестиционной разработки проекта, в значимости которого не стоит ни на минуту сомневаться.
МАРУШКО Ирина — партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры», г. Киев
