Регистрация прав собственности на недвижимое имущество
Приказом Министерства юстиции Украины от 28.01.2003 г. № 6/5 в новой редакции изложено Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (далее — Положение). Кроме того, приказом этого же министерства от 28.01.2003 г. № 7/5 утвержден Порядок ведения Реестра прав собственности на недвижимое имущество (далее — Порядок).
Основные отличия новой редакции Положения от старой, а также основные положения Порядка мы и рассмотрим в данной консультации.
Напомним, что Положение определяет порядок регистрации прав собственности на недвижимое имущество (далее — регистрация прав), действует на всей территории Украины и является обязательным для выполнения гражданами, министерствами, другими центральными и местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, а также предприятиями, учреждениями и организациями независимо от форм собственности.
Обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество физических и юридических лиц, в т.ч. иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а также территориальных общин в лице органов местного самоуправления и государства в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом.
Регистрация прав осуществляется в бюро технической инвентаризации (далее — БТИ) по месту нахождения объектов недвижимого имущества на основании правоустанавливающих документов путем занесения указанных прав в Реестр прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав).
Реестр прав представляет собой информационную систему, содержащую сведения о зарегистрированных правах собственности, субъектах прав, объектах недвижимого имущества и правоустанавливающих документах. Это компьютерная база данных, призванная заменить регистрационные книги, записи в которых приравниваются к данным Реестра прав у еще не подключившихся в настоящее время к электронному Реестру прав БТИ.
Держателем Реестра прав является Минюст, обеспечивающий его функционирование, а администратором — государственное предприятие "Информационный центр" Минюста, отвечающее за хранение данных и их защиту от несанкционированного доступа.
Согласно новой редакции Положения БТИ, подписавшие соответствующие договоры с администратором Реестра прав, имеют прямой доступ к электронному Реестру прав, вносят в него соответствующие данные, выдают выписки, а также выполняют другие функции. Решение о регистрации прав (отказе в регистрации) принимает регистратор прав собственности на недвижимое имущество, являющийся одно-временно сотрудником БТИ.
Для регистрации возникновения, существования или прекращения права собственности на недвижимое имущество и оформления такого права в БТИ подается соответствующее заявление, а также правоустанавливающие документы, их заверенные копии и другие необходимые документы. При этом ответственность за достоверность и полноту информации в указанных документах несет собственник недвижимого имущества. Заявителю, по его желанию, при получении документов, необходимых для проведения регистрации прав, БТИ предоставляет расписку, которая возвращается заявителем после возврата ему правоустанавливающих документов.
В новой редакции Положения в перечень правоустанавливающих документов вместо приказов органов Фонда государственного имущества внесены приказы учредителей открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), с приложением-перечнем объектов недвижимого имущества о передаче их в собственность акционерным обществам и акта приемки-передачи указанного имущества, подписанного в установленном порядке.
Кроме того, согласно новой редакции Положения при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших в соответствии с нотариально незаверенными договорами об отчуждении указанного имущества, кроме справки об отсутствии или наличии ареста из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества обязательно необходимо представлять выписку из Реестра залогов движимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога на объект недвижимого имущества.
Регистрация прав осуществляется только после технической инвентаризации объекта. В соответствии с новой редакцией, если заявление о регистрации прав подается не позднее двенадцати месяцев после возникновения права на недвижимое имущество, то объект не подлежит повторной технической инвентаризации. При подаче заявления в срок, превышающий указанный, регистрации прав должна предшествовать инвентаризация объектов.
В "старой" редакции Положения Реестр прав включал Реестр заявлений и запросов, а также регистрационные дела. В новой редакции Реестр заявлений и запросов из Реестра прав исключен, а также отменены все процедуры по его ведению.
С момента получения заявления регистратор прав рассматривает его и производит проверку всех представленных документов. При этом проверяются не только соответствие заявленных прав и документов требованиям законодательства, но и соглашения, не заверенные нотариально.
Статьей 227 Гражданского кодекса предусмотрена обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости, если хотя бы одной из сторон является физическое лицо. При несоблюдении этого требования такой договор является недействительным. Нотариальное удостоверение других договоров может осуществляться по требованию одного из его участников.
После проведения проверки регистратор принимает решение о регистрации прав (отказе в регистрации) или предоставлении (отказе) выписки из Реестра прав.
В пункт 3.3 Положения новой редакции внесены дополнения, согласно которым в регистрации прав заявителю может быть также отказано, если:
- право собственности на недвижимое имущество, находящееся в налоговом залоге, возникло без соблюдения установленного порядка отчуждения;
- отчуждение недвижимого имущества произошло без получения выписки из Реестра прав или срок ее действия истек;
- не проведена первичная регистрация прав собственности;
- при заключении нотариально незаверенных соглашений между юридическими лицами не предоставлен правоустанавливающий документ предыдущего собственника.
Изменился также срок рассмотрения заявлений и принятия решения относительно регистрации права. Согласно новой редакции указанный срок со дня получения заявления БТИ не должен превышать тридцати календарных дней (в старой редакции — десяти рабочих дней) без учета срока проведения инвентаризационных работ, а также срока принятия решения уполномоченными органами. Кроме того, установлен срок проведения регистрации прав для юридических лиц, который со дня получения заявления БТИ составляет шестьдесят календарных дней без учета срока проведения инвентаризационных работ и срока принятия решения уполномоченными органами.
После принятия решения регистратором и записи в Реестре на правоустанавливающих документах проставляется отметка о регистрации соответствующих прав и выдается выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество, являющаяся неотъемлемой частью правоустанавливающего документа. При этом в выписке согласно новой редакции могут быть указаны особые обозначения регистратора, в частности, данные о самовольно построенных, пристроенных или реконструированных объектах (при их наличии), о наложении ареста, нахождении имущества в налоговом залоге и т.д. Вместо дат принятия решения и внесения записей указывается дата выдачи выписки о регистрации прав.
Положение дополнено пунктом, согласно которому при регистрации прав, возникших в соответствии с не заверенными нотариально договорами об отчуждении доли (или части от доли) недвижимого имущества, представляется документ, устанавливающий право собственности на отчуждаемую часть имущества, на котором регистратором производится запись о размере отчуждаемой части, например: "Продана 1/4 часть дома согласно договору от 17 марта 2002 года № 345", с указанием даты и подписью регистратора, скрепляемой печатью соответствующего БТИ.
Записи о праве собственности на недвижимое имущество в Реестре прав для собственников — физических лиц должны содержать идентификационный номер из Государственного реестра физических лиц — плательщиков налогов и обязательных платежей. Новой редакцией для лиц, отказывающихся по своим религиозным или другим убеждениям от принятия идентификационного номера и официально уведомляющих об этом государственные органы, сделано исключение.
Кроме того, новой редакцией четко определено, кто имеет право на получение выписок из Реестра прав, какие органы получают информационную справку, а также установлены новые сроки предоставления регистраторами указанных документов, которые, к сожалению, увеличены.
Право на получение выписки из указанного Реестра имеют собственник (собственники), его наследники и правопреемники юридических лиц, уполномоченные лица. Регистратор в течение тридцати календарных дней (в старой редакции — десяти дней) со дня регистрации заявления от указанных лиц без учета срока проведения инвентаризационных работ, а также срока принятия решения уполномоченными органами предоставляет выписку из Реестра прав или принимает решение об отказе в ее предоставлении. Новой редакцией установлено, что перед предоставлением указанной выписки должна быть проведена инвентаризация. Срок действия выписки из Реестра прав — три месяца с момента ее выдачи, при этом дата выдачи выписки и срок ее действия обязательно теперь указываются в самой выписке. Кроме того, Положение в новой редакции дополнено пунктом, согласно которому выписка из Реестра для оформления наследства выдается наследникам в соответствии с письменным запросом нотариуса.
Информационную справку из Реестра прав на бланке соответствующего БТИ имеют право получать суд, органы внутренних дел, органы прокуратуры, налоговые органы, государственные исполнители, нотариусы, органы СБУ и другие органы государственной власти (должностные лица), если ими сделан запрос в связи с осуществлением полномочий, установленных действующим законодательством. Информационная справка предоставляется в течение тридцати календарных дней со дня получения соответствующего запроса.
Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества производится с выдачей свидетельства о праве собственности, осуществляемое в зависимости от статуса заявителя:
а) местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления;
б) государственными органами приватизации;
в) Государственным управлением делами — на жилые и нежилые объекты.
Перечень субъектов, которым выдается свидетельство о праве собственности местными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, дополнен физическими и юридическими лицами, подавшими заявление о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, переведенные в установленном порядке из жилых в нежилые и наоборот, при представлении решения соответствующего органа.
Кроме того, новой редакцией Положения при хищении, утере, повреждении и т.п. свидетельства о праве собственности или выписки о регистрации прав предусмотрено предоставление БТИ дубликата выписки или проведение по поручению органов местного самоуправления, местной гос-администрации и других органов необходимых подготовительных мер для выдачи дубликата свидетельства.
Для получения дубликата свидетельства или выписки необходимо опубликовать в прессе сообщение о недействительности украденных, утерянных или поврежденных оригиналов и подать заявление, после чего БТИ проверяет соответствие заявленного требования сведениям из Реестра прав и оформляет дубликат с занесением соответствующей записи о его выдаче в Реестр прав.
За инвентаризацию недвижимого имущества, оформление прав собственности на его объекты и регистрацию прав собственности взимается плата, размер которой устанавливается Советом министров АР Крым, областными, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями.
За предоставление выписки о регистрации прав и выписки из Реестра прав взимается плата, устанавливаемая Министерством юстиции Украины.
Информационные справки из Реестра предоставляются органам государственной власти (должностным лицам) бесплатно.
В Порядке, утвержденном Минюстом и призванном урегулировать деятельность БТИ, подробно изложена процедура ведения Реестра прав, фактически существующего уже около года. Нормы Порядка относительно ведения Реестра прав, в основном, дублируют пункты Положения, однако есть и кое-что новое.
В частности, Порядком установлено, что к заявлению, подаваемому в БТИ, должен прилагаться документ о внесении платы за получение соответствующей выписки.
Регистратор имеет право отказать во внесении записи в Реестр прав, если:
- отсутствует документ о внесении платы;
- плата внесена не в полном объеме;
- в заявлении отсутствуют, неполностью или нечетко указаны необходимые сведения;
- заявитель не представил паспорт или другой документ, удостоверяющий его личность, доверенность (в случае необходимости).
Однако регистратору запрещается требовать представления дополнительной информации, не предусмотренной Порядком, а также требовать нотариального удостоверения заявления.
Кроме того, при обнаружении ошибок в выписке заявитель может обратиться к регистратору с заявлением о внесении изменений в запись в Реестре прав. При этом исправление ошибок осуществляется бесплатно с изъятием у заявителя содержащей ошибку выписки и предоставлением новой.
Согласно п. 4.6 Порядка при переходе права собственности его регистрация осуществляется в два этапа. На первом этапе вносятся сведения о части объекта, оставшейся у предыдущего собственника после перехода права собственности (как частный случай — часть объекта отчуждается полностью). На втором этапе вносятся сведения о части объекта, которой владеет новый собственник после перехода права собственности (в случае необходимости создается новая запись о праве собственности).
Согласно п. 5.7 Порядка формируются информационные справки двух видов: первая — по идентификационному номеру и/или фамилии, имени, отчеству физического или коду ЕГРПОУ и/или названию юридического лица. Она содержит сведения обо всех объектах, собственником которых является лицо, указанное в запросе, и о правах собственности, зарегистрированных в Реестре прав. Второй вид информационной справки формируется по адресу объекта недвижимого имущества и содержит сведения о переходе прав собственности на него.
В соответствии с п. 6.1 Порядка с целью обеспечения единого порядка внесения и поиска информации в Реестре прав созданы следующие словари:
- административно-территориального устройства;
- улиц населенных пунктов;
- именованных объектов;
- предприятий бюро технической инвентаризации;
- типов и назначений недвижимого имущества.
Таким образом, новая редакция Положения и Порядок, утвержденные Минюстом, должны при работе с электронным Реестром прав упростить деятельность БТИ, сделать ее более удобной для клиентов, регистрирующих свои права или получающих информацию об уже зарегистрированных правах собственности на недвижимое имущество, помочь нотариусам в удостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества, гражданам Украины — при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, а судам — в оперативном решении дел по определению собственника недвижимости.
