Пересічний громадянин України зазвичай дуже погано обізнаний із таким видом послуг, як страхування. Причиною цього є недовіра населення до страхових компаній: людина не вірить, що у разі нещасного випадку отримає страхову винагороду. Страхові ж компанії, недостатньо захищені законодавством і дискриміновані упередженнями громадян, не мають можливості розгорнути свою діяльність. І хоч в Україні зараз налічується приблизно 300 страхових компаній, найбільші з яких прийшли на ринок іще в добу зламу, тобто на початку 1990-х рр., цей напрямок діяльності ще розвинувся не в повну силу. Якщо у західних країнах пересічний громадянин зберігає в домашньому архіві великий стос страхових полісів на всі випадки життя, то у середньостатистичного українця їх немає взагалі.
За словами директора «СІНКо Груп (Україна)» Андраша Петерфалві, мала активність потенційних клієнтів викликана недовірою до трастових і страхових компаній, заснованих на початку 1990-х років. Компанії, що у великій кількості з’являлися тоді, часто банкрутували або просто зникали, у результаті чого їхні клієнти зазнавали збитків. Тому, щоб успішно розвивати страховий ринок в Україні, потрібно передусім повернути довіру клієнтів.
Про стан страхування нерухомості в Україні точної інформації взагалі немає. Зараз в Україні реально існують два види майнового страхування, пов’язаного з нерухомістю. Перший, відомий з часів соціалізму, — страхування майна (від пожежі, стихійного лиха, аварій комунікаційних мереж та протиправних дій третіх осіб). Другий — страхування прав на нерухомість. Страхуванням майна у Києві займаються практично всі зареєстровані страхові компанії. Страхуванням прав на нерухоме майно займаються десь 4-5 компаній. Утім, перелік ризиків, що підлягають страхуванню, рівень підготовки персоналу страхових компаній, а також досвід щодо врегулювання страхових подій у цих компаній різний.
З нового року на українському ринку страхування очікуються зміни, пов’язані з набуттям чинності Законом «Про іпотеку». Згідно з ним страхування об’єктів іпотеки є обов’язковим. Документ передбачає включення цього виду страхування як обов’язкового до профільного Закону «Про страхування».
[Dorofiy] Загалом, на думку операторів страхового ринку, після ухвалення Закону «Про іпотеку» для страховиків мало що зміниться. Начальник відділу методології і розвитку ЗАО «Страхова компанія «Інкомстрах» Ганна Дорофій вважає, що Закон України «Про іпотеку» істотно не змінить ситуацію на ринку страхування нерухомості, оскільки чинний Закон «Про заставу» вже передбачає страхування предмета застави, а іпотека — це застава нерухомого майна. Зміни в практику страхування вносять Закони України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» і «Про фінансово-кредитні механізми і керування майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю». Ці закони передбачають включення у договори страхування ризиків заподіяння моральної шкоди, а також валютних ризиків. Раніше такі ризики були винятком, тобто у випадку їх справдження не виплачувалося страхове відшкодування.
Страхування нерухомості
на первинному і вторинному ринках
Договір страхування квартири дозволяє її власнику компенсувати збитки від нещасного випадку за рахунок коштів страхової компанії. До таких випадків у першу чергу відноситься пожежа: за статистикою це — найпоширеніша причина псування майна. На другому місці — повені. За допомогою договору страхування можна захистити квартиру від сусідів, які щоразу забувають закрутити крани з водою, уникнути збитків, що їх завдають прориви труб парового опалення, водогону чи каналізації. Третє місце за частотою займають пограбування. Усі ці причини втрати (ушкодження) майна вважають традиційними. Однак ніхто не завадить власнику квартири застрахувати її від таких екзотичних ситуацій, як удар блискавки чи, скажімо, падіння літака. Словом, факторів, від впливу яких страхують нерухомість, багато.
Солідна страхова компанія, як правило, має у переліку послуг комплекс угод страхування для первинного і вторинного ринків нерухомості. Для прикладу візьмемо перелік страхових продуктів компанії «Інкомстрах». Такий комплекс може бути доповнений блоком «банківських» програм страхування, якщо у процес реалізації нерухомості чи залучення інвестицій входить кредитування.
І на первинному, і на вторинному ринках нерухомості активними учасниками є банки, агентства нерухомості, оцінювачі, інвестори, покупці й продавці нерухомості, рідше — забудовники. Суб’єкти ринку нерухомості, зазначені в першій групі, вже усвідомили привабливість розподілу витрат на страхування між усіма учасниками проекту, а от забудовники неохоче йдуть на укладання будь-яких угод страхування, крім страхування будівельно-монтажних ризиків.
Первинний ринок. Цей блок страхових продуктів засновано на взаємодії всіх учасників процесу інвестування і будівництва, що мінімізує страхові тарифи і покриває максимальну кількість ризиків. Забудовникові пропонують:
* страхування будівельно-монтажних ризиків, що покриває збитки, які трапилися на будівельному майданчику внаслідок аварій, стихійних лих, протиправних дій третіх осіб, помилок при монтажі, розрахунках і конструюванні, перепадів напруги, короткого замикання устаткування тощо;
* страхування відповідальності на випадок заподіяння шкоди майну, життю і здоров’ю третіх осіб;
* страхування відповідальності за якість побудованої нерухомості й відповідність її вимогам, викладеним в інвестиційних угодах;
* страхування вантажів у випадку, якщо забудовник самостійно здійснює доставку будівельних матеріалів;
* страхування відповідальності за виконання умов інвестиційних угод (відповідальність за своєчасне введення в експлуатацію об’єкта нерухомості).
Інвесторові пропонується всього один тип угод — щодо страхування інвестицій. Така угода передбачає відшкодування збитків інвестора у випадку, якщо забудовник з якихось причин не виконує свої зобов’язання за інвестиційною угодою. Це може бути і «заморожене» внаслідок браку коштів чи порушення забудовником наявного законодавства будівництво, і відмова у реєстрації права власності на об’єкт нерухомості, і неможливість введення в експлуатацію об’єкта нерухомості через недостатню кількість необхідної узгоджувальної документації.
Якщо проаналізувати ці два блоки, то можна помітити, що за наявності в забудовника вищевказаних угод страхування ризик виникнення страхового випадку за угодою страхування для інвестора значно зменшується. Якщо страхувальником є тільки інвестор, плата за страхування помітно підвищується. Страхування дійсне протягом усього терміну реалізації будівельно-монтажного проекту — від моменту вивантаження будівельних матеріалів на будівельний майданчик до моменту введення об’єкта в експлуатацію. Крім того, може бути передбачено подовження періоду страхування на весь час проведення випробування або гарантійного обслуговування. Тариф і страхова премія залежать від складності та небезпечності проекту. В межах пропонованої програми він складає його 0,20-0,70% від вартості.
Вторинний ринок. Для кожного з учасників розроблені типові угоди страхування. Так, банк може захистити себе страхуванням фінансового ризику за кредитною угодою на випадок невиконання позичальником основного зобов’язання; страхуванням ризику несвоєчасного продажу об’єкта нерухомості чи іпотеки, а також недостачі отриманих від продажу предмета іпотеки коштів для покриття боргових зобов’язань позичальника за кредитною угодою. Агентство нерухомості як посередник може застрахувати якість своїх послуг і свою відповідальність. Комплекс угод страхування так само розрахований на всіх учасників цивільно-правової угоди. Покупцеві нерухомості пропонують блок продуктів зі страхування об’єкта нерухомості від ризиків пошкодження чи знищення, а також титульне страхування. Продавцеві пропонується угода страхування відповідальності за якість проданого об’єкта.
Звісно, кожного страхувальника цікавить, скільки грошей він має заплатити за страхування свого ризику. Відразу треба сказати, що однозначної відповіді на це питання нема. Продовжує Ганна Дорофій: «Говорити про фіксовану ставку на страхування неможливо, оскільки кожна угода — це нові правила. Ставка страхового тарифу залежить, звичайно, від ступеня страхового ризику, тобто ймовірності настання страхової події. Наприклад, якщо страхується офісне приміщення, обладнане системою пожежегасіння, з цілодобовою охороною, поруч із будинком, у якому розміщений офіс, до того ж немає жодних об’єктів, які можуть завдати шкоди будинку, а сам будинок розташований у зоні, де не були зафіксовані стихійні лиха, тариф на страхування такого приміщення від ризиків знищення (ушкодження) може починатися від 0,25% від його вартості».
Не кожен уявляє собі, з яких етапів складається механізм страхування — від підписання угоди до виплати відшкодування. А однак, знати це важливо.
* Переддоговірна робота — страхувальник обирає страховий продукт, що його цікавить, визначається з переліком ризиків, що їх слід включити до угоди страхування, заповнює анкету оцінки ризику і пише заяву про страхування. У випадку страхування майна представник страхової компанії здійснює його огляд і знайомить клієнта з правилами й умовами страхування. Тоді ж визначаються основні умови угоди страхування, оцінюється ризик і розраховується страховий тариф і розмір страхових платежів.
* Підписання угоди страхування і внесення плати за страхування — страхового платежу. На цьому етапі заповнюється угода страхування, а тоді залежно від вимог страхувальника страховий платіж перераховують на поточний рахунок страхової компанії чи вносять у її касу, а страхувальнику ще раз нагадують про його дії у випадку настання страхової події, про документи, які варто представити для виплати страхового відшкодування, а також надаються координати, за якими можна повідомити про настання страхової події. У кожному договорі страхування є окремий пункт, де наведено перелік документів, які підтверджують страхову подію за таким договором страхування.
* Етап виплати страхового відшкодування, якщо страхова подія настала. Після повідомлення про настання страхової події страховик складає акт про страхову подію, приймається рішення про виплату чи відмову у виплаті страхового відшкодування у рамках укладеного договору страхування і правил страхування. У випадку ухвалення рішення про виплату страхового відшкодування воно виплачується у термін, зазначений у договорі страхування. Страхова сума після виплати страхового відшкодування зменшується на суму виплаченого страхового відшкодування.
* Пред’явлення страховою компанією регресу особі, винній у настанні страхової події. Участь страхувальника в цьому етапі мінімальна. Якщо це було передбачено договором страхування, то страхувальник передає страховику свої вимоги до винного, передбачені законодавством.
Титульне страхування
Середньостатистичний українець страхується здебільшого «добровільно-примусово», наприклад, у залізничному чи авіатранспорті, подорожуючи за кордон чи купуючи житло. Крім цього, він страхує нерухомість від можливої природної чи штучної катастрофи, маючи цілковиту впевненість у своїх правах на майно. Проте часом право власності на придбану квартиру чи будинок також може стати недійсним.
Усім, напевно, не раз доводилося чути сумні історії про «горе-покупців», до яких через півроку-рік після купівлі квартири раптом приходить невідомий і називається її власником. Він розповідає новому господареві, що до нього квартиру вже перепродавали тричі. При укладанні першої угоди купівлі-продажу були допущені порушення, і суд визнав угоду недійсною. Відповідно, недійсними є й усі наступні угоди. Зрозуміло, що невдасі доводиться звільняти приміщення. Страховики кажуть, що такі випадки є досить типовими. Бувають, звичайно, і «варіації на задану тему». Наприклад, одна і та сама квартира може бути продана відразу двом покупцям: одному за оригінальними документами, іншому — за копіями. Надто ризикованими є документи, видані з 1992 по 1994 р.: у цей період у договорах купівлі-продажу не вказувалось ім’я власника. Відомо чимало випадків, коли право власності на нерухоме майно було оскаржено в суді — і не на користь останніх покупців. Причин для подання позову про визнання договору придбання житла недійсним багато. Наприклад, можуть бути неправильно оформлені документи, не враховані інтереси неповнолітніх дітей або ж раптом виявляється, що квартиру продали від імені неправоздатного і недієздатного громадянина (засудженого, психічно хворого тощо). До окремої категорії юристи зараховують випадки, коли нерухомість була продана внаслідок обману, насильства, погроз, злочинної змови.
Ані рієлтор, ані нотаріус не в змозі захистити своїх клієнтів від подання третіми особами позову про визнання договору купівлі житла недійсним, бо в нашій державі немає закону про рієлторську діяльність. Кожен із посередників, дотичних до угоди, має чітко визначені законом межі діяльності. Так, нотаріус відповідає за оформлення угоди, перевіряючи відповідність її нормам законодавства, з’ясовуючи дієздатність громадян. Втім, спосіб такого з’ясування законодавством не встановлений, а документи можна підробити. Крім того, якщо з даним майном раніше укладали багато угод, нотаріус не зобов’язаний перевіряти права колишніх власників і не гарантує законності попередніх угод. Реєстратори відповідають за реєстрацію договору купівлі-продажу, рієлтори — за надання послуг щодо пошуку і вибору об’єкта нерухомості. Але поки в Україні немає закону про рієлторську діяльність, брокерські фірми навіть не мають потреби в реєстрації. Як наслідок, іноді на ринку з’являються фірми-«одноденки», які працюють задля отримання «легких грошей». Ризик при укладанні угод купівлі-продажу житла також пов’язаний із великою кількістю необхідних документів. До того ж через недосконалість законодавства у перший приватизаційний період існує безліч співвласників і спадкоємців, інтереси яких колись не були враховані. Якщо вони подадуть позов до суду, розгляд справи може тривати багато років, а останній власник у кращому разі одержить від продавця гроші, обумовлені в договорі купівлі-продажу. Також не секрет, що для мінімізації сплачуваних податків у паперах часто вказують тільки частину суми, передаючи залишок «чорними грішми». Зайве нагадувати, що ніхто не компенсує зусиль і коштів, витрачених на ремонт чи перепланування.
Деякі агентства нерухомості, добре усвідомлюючи можливі ризики, намагаються страхуватися від них самотужки. Рієлторські фірми, налаштовані на серйозну і тривалу працю на ринку нерухомості, намагаються власноруч дослідити «історію» об’єкта. У такому разі вони фактично виконують функції державних органів реєстрації. Але навіть знайшовши архівні документи, фірмам доводиться проводити якісну перевірку їхньої легітимності, що вимагає додаткових, часто-густо немалих, витрат. Відповідно, вартість послуг агентства зростає. Керівники агентств, зацікавлені у збереженні своєї ділової репутації і тривалому перебуванні на ринку, налагоджують партнерські стосунки зі страховими компаніями, що страхують право власності на нерухомість. Але говорити про масовість такого явища зарано. Тарифна ставка страхової компанії разом із відсотками агентства нерухомості можуть скласти 7-9% від вартості квартири. Не кожен покупець на сьогодні готовий сплатити такі відсотки. А от якби агентства нерухомості безпосередньо співпрацювали зі страховими компаніями і «гуртом» страхували ті квартири, які вони «ведуть», їхнім клієнтам страхові послуги обходилися б значно дешевше. Прикладом тут може слугувати агентство нерухомості «ВАШ ДІМ», яке співпрацює зі страховою компанією «Інком-страх» і дає своїм клієнтам можливість зекономити на титульному страхуванні. Зі слів адміністратора компанії Олени Зозулі, ставка річного страхування у разі звернення клієнта до АН «ВАШ ДІМ» становить 0,25%, що вдвічі менше, ніж та сума, яку сплатив клієнт, якби він звернувся просто до страхової фірми.
Проте здебільшого власник має захищати свої права сам. Як кажуть, спасіння потопаючих — клопіт самих потопаючих. Щоб вберегти себе і свою сім’ю від можливих неприємностей, власнику квартири необхідно укласти угоду про титульне страхування. У ліцензіях вітчизняних страховиків цей вид страхування називається «страхування майна в результаті втрати права власності», тобто втрати титулу власника. На сьогодні титульне страхування найбільш поширене на вторинному ринку житла, бо старі квартири часто мають досить складну і проблемну історію.
[filonuk] На відміну від майнового страхування, що захищає власника нерухомості від неприємностей, які можуть трапитися з нею в майбутньому (пожежа, руйнування будинку внаслідок зношеності чи землетрусу), титульне страхування гарантує захист від клопотів, пов’язаних із минулим об’єкта. За словами президента Ліги страхових організацій України Олександра Філонюка, титульне страхування, як і будь-яке інше, покликане захищати матеріальні інтереси клієнтів, зокрема майнові. «Інститут приватної власності обов’язково має бути захищеним страхуванням. Про це свідчить досвід розвинутих країн, де рівень споживання страхових послуг є одним із показників якості життя. Титульне страхування як новий вид страхових послуг має перспективи розвитку і на вітчизняному страховому ринку, адже цей вид страхування забезпечує право власності на нерухоме майно.
На сьогодні титульне страхування здійснюють страхові компанії, які мають ліцензію на майнове страхування. Як правило, об’єктом титульного страхування виступає нерухоме майно, зокрема житлові приміщення, нежитлові приміщення (комерційна нерухомість) та земельні ділянки. Особливого значення титульне страхування набуває при укладанні угод купівлі-продажу нерухомості. Наприклад, в ситуації, коли агентства нерухомості не завжди можуть надати вичерпну інформацію про походження об’єкта купівлі-продажу, страхові компанії виступають захисниками інтересів власників.
Перед укладанням угоди страхування страховик ретельно досліджує історію об’єкта нерухомості, оскільки зацікавлений у тому, щоб з’ясувати всі обставини його «біографії». Адже відповідальність страхової компанії перед страхувальником не обмежується виключно наданням страхової послуги. Зі вступом в силу страхового полісу страхова компанія у разі виникнення претензій з боку колишніх власників або в інших колізійних ситуаціях має забезпечити страхувальнику повний юридичний супровід під час розгляду даної справи. А за умови настання страхового випадку (коли право власності страхувальника на нерухомість не вдається відстояти) вона має виконати свої страхові зобов’язання згідно з договором страхування».
[matsak] «Цей вид страхування передбачає захист не самого об’єкта, а прав власності на нього, — розповідає заступник голови страхової компанії «Остра-Київ» Олександр Мацак. — Титульне страхування існує для того, щоб відшкодувати покупцеві суму недійсного договору. Особливо цей вид страхування важливий при купівлі-продажу комерційної нерухомості, але його також з успіхом застосовують і в операціях із житлом, наприклад, при кредитуванні фізичних осіб для купівлі житла».
В Україні титульне страхування — поняття нове і пересічним громадянам зовсім не знайоме. Тим часом у багатьох цивілізованих країнах жодна угода купівлі-продажу нерухомості не укладається без договору про титульне страхування. Існує дві системи титульного страхування: американська і західноєвропейська. І в США, й у Західній Європі є органи, що реєструють перехід прав власності від однієї особи до іншої. Однак функції цих інституцій різні. В Європі держава і реєструє угоду, і несе за неї відповідальність. У Сполучених Штатах держава реєструє угоду, але жодної відповідальності за неї не несе. Тому при кожному реєстраційному державному органі існують кілька приватних титульних страхових компаній, що спеціалізуються на цьому виді послуг.
Яким шляхом буде розвиватися титульне страхування в Україні, поки невідомо, хоча фахівці твердять, що наша система стає дедалі більше схожою на американську, адже, як і у США, в Україні держава не бажає нести фінансову відповідальність перед власниками нерухомості. Власники нерухомості, у свою чергу, не поспішають страхувати своє право власності. Більшість із них впевнена, що держава, якщо буде потреба, завжди захищатиме невинного. Тим часом українська практика свідчить про інше. Юристи відзначають, що кількість позовів про оскарження переходу права власності на нерухомість зростає як на дріжджах.
Отже, яким чином титульне страхування захистить права власника житла? Є два варіанти виходу із ситуації, коли право власності на житло оскаржують в суді.
* Перший: фахівці страхової компанії допоможуть довести, що клієнт — єдиний законний власник квартири (якщо це дійсно так), причому сам страховик візьме на себе всі судові витрати.
* Другий: страхова компанія відшкодує вартість квартири і витрати, пов’язані з її придбанням, якщо відстояти права клієнта не вдасться. Застрахувати придбану квартиру від незваних «господарів» має право тільки її власник. Квартира має бути приватизована, адже жоден наймач не може претендувати на одержання полісу титульного страхування. Страхова сума дорівнює вартості квартири, тому поліс титульного страхування є доволі дорогим — його ціна коливається від 0,5 до 5% від реальної вартості нерухомості. Тобто, якщо квартира коштує 30000 у. о., її власник сплатить за страховку від 150 у. о. (страхування на 1 рік) до 1500 у. о. (страхування на 10 років). На Заході цей тариф нижчий, проте зниження тарифів у нашій державі можливе лише за умови збільшення кількості страхувальників і зміни законодавчої бази задля досягнення більшої відкритості даних про «історію» нерухомості.
Окрім того, розмір внеску залежить від:
* терміну, на який страхують право власника (1-10 років): що він більший, то вищий тариф. Так, при страхуванні терміном на 1 рік тарифи складають десь 0,4-0,8%; на 3 роки — 1,1-1,7%; на 10 років — 2,5-4,5%;
* кількості угод із нерухомістю: що більше власників мала квартира, то більшим є ризик і, відповідно, вищим — тариф;
* результатів експертизи «історії» квартири: виявлення «темних плям» може призвести не тільки до збільшення страхового внеску, а й до відмови у титульному страхуванні;
* способу виплати страхової премії (одноразово або частинами);
* вартості нерухомості.
Страхова сума, що дорівнює вартості квартири, буде виплачена у тому випадку, якщо придбану квартиру доведеться повернути попередньому власнику. Виплату здійснять, швидше за все, протягом 10-15 днів.
Базові тарифи визначають за результатами попередньої експертизи:
Насамкінець слід наголосити, що титульне страхування найбільш необхідне покупцям старих або багато разів перепроданих квартир. Щоб уникнути непорозумінь із страховою компанією, потрібно:
* ретельно ознайомитися з умовами страхування, зазначеними в полісі; перевірити дані й не допускати помилок чи виправлень при оформленні;
* чітко з’ясувати у страховика умови страхування й уважно вивчити правила страхування;
* під час укладання угоди детально обговорити умови і правила, які необхідно виконувати для визнання випадку страховим;
* дотримуватися встановлених експертами компанії порядку та строків;
* залишати собі ксерокопії всіх документів, навіть якщо вам кажуть, що це не потрібно;
* завжди вимагати від компетентних органів довідки, які б засвідчували факт настання страхового випадку. Це слід робити, навіть якщо в правилах зазначено, що в таких довідках немає потреби.
Якщо всі документи уважно вивчені, можна підписувати угоду про титульне страхування. Вона допоможе зберегти титул і вийти зі складної ситуації з честю. З часу підписання угоди ви — титулована особа, якій не годиться займатися всілякими побутовими дрібницями. Відтепер у вас є свої «титульні радники», які самі вирішать ваші проблеми.
