| ІПОТЕКА: САМОТНІСТЬ БІГУНА НА ДОВГУ ДИСТАНЦІЮ… |
|
|
Розказуючи про іпотеку, фахівці обов’язково звернуть вашу увагу на те, що колись навіть відомий архітектор Владислав Городецький вдавався до іпотечних послуг (до речі, щоб збудувати найвідоміший шедевр — «Будинок з химерами»). Президент рідко згадує про цей факт, кидаючи погляд з вікна Адміністрації. Тим-то — на відміну від казахського — сучасний іпотечний ринок в Україні за весь час незалежності не зрушив уперед так стрімко, як би хотілося патріотично налаштованому українцеві. Спеціалісти запевняють, що у всьому винна не надто впевнена хода вітчизняної економіки, яка то рвоне уперед, то раптом зашпортається, ніби задумуючись: а куди, власне, йти далі? Звідси і невеликий ресурс українця, який не дозволяє йому дивитися на світ з нового вікна нової квартири, не те що викидати стару техніку чи меблі на Новий рік. І недаремно, адже середня зарплатня не може правити за мірило, користуючись яким можна звести вартість нової квартири до якогось більш-менш легкозасвоюваного масштабу. Скупі підрахунки агентств нерухомості говорять про те, що з 2000 року їхній товар зріс у ціні в середньому у шість-десять разів.
Спеціалісти підрахували, що за 20 років нова квартира зазвичай надимається ніби якась мильна бульбашка, виростаючи в ціні вдвічі, а то і втричі. З нею, здається, поволі надимається і ринок нерухомості. Так, взяти хоча б приклад двох братівблизнюків — найдешевшого столичного монополіста «Київміськбуду» і банку «Аркада». Так, двокімнатна квартира на 80 кв. м на Борщагівці обійдеться клієнту у суму близько 80 тис. «умовних». На Позняках і Осокорках »квадрат» в середньому на сотню «зелених» дорожчий. Щоб отримати право власності, треба заплатити трохи менше третини вартості житла — це 25,3 тисяч у.о., а решту розписано на 20 років під 17% річних у гривнях. У перший рік доведеться сплачувати по 16,4 тис. грн. щокварталу. Сума непідйомна навіть із київськими зарплатами. Досить підрахувати, що всього з кишені покупця в банківську касу перекочує 159,4 тис. грн. Але вибору покупці не мають.
Звичайно, крім банків, видачею іпотечних кредитів на житло займаються і кредитні спілки. Однак, на думку багатьох експертів, в Україні ці спілки ще не настільки розвинені, щоб надавати якісні послуги. Вони декларують дуже низьку відсоткову ставку, не вимагають такої кількості документів, як банк, але, стверджують фахівці, все це є не чим іншим, як недобросовісною рекламою. Крім того, кредитна спілка не гарантує, що після першого внеску клієнт зможе отримати в найближчий час кредит на квартиру — часто цей термін дуже затягується.
Нині діють дві загальні схеми іпотечного фінансування для населення — ринкова і дотаційна (компенсація відсотків за рахунок державного бюджету). Бюджетні кошти можна використовувати ефективно, компенсуючи банкам ризики, субсидуючи ставку за комерційними кредитами чи компенсуючи початковий внесок позичальників. Банки охоче йдуть на співпрацю з державою, адже, навіть приймаючи на себе певні зобов’язання перед нею, кредит можна зробити вигідним для фінансової установи.
Очікування того, що несподіваний штопор раптом загальмує ріст цін, поки не справджуються, та й ціни на все інше підштовхують — дорожчають енергоносії, ростуть ціни на товари першої необхідности. Інструмент під назвою «іпотека» нібито міг вирішити проблему, між іншим, і придуманий він не зараз. І схема напрочуд проста — перше випозичаєш, і потихеньку повертаєш, от тільки ціни за цей час устигають підрости (інакше б квартира дісталася за ціну пари взуття), а банки весь час докидають до остаточної суми то відсоток інфляції, то «ОдІн» і ще багато чого іншого, хоча, властиво, мали б враховувати в тому числі й коефіцієнт тієї ж амортизації помешкання. Думаєте, за десять чи двадцять років це копійки? На деякі квартири вже і нині досить глянути, щоб зрозуміти, що тільки завдяки амортизації остаточна сума мала б бути щонайменше на чверть меншою. А проте, квартири купують і купуватимуть, мабуть тому, що немає інших об’єктів, вкладення в які це повністю б виправдовували. Інакше кажучи, нині квартири — це просто зачаровані гроші, до того ж, гроші, які живуть своїм життям, ростуть у вазі, зрештою, повністю себе виправдовують, адже їхня рентабельність — це те, що ніколи не поставиш під сумнів, і змінюється хіба що — залежно від економічних чинників — сума фінансового зиску. В кращі часи щастить заробити більше, в гірші — менше, проте однаково у дірках не лишишся. Щоправда, таких людей перспектива позичити і потім віддавати все життя не приваблює. Вони готові купувати, але за готівку, тимто їх мало цікавлять умови іпотеки, навіть за умови зміни умов кредитування у кращий бік. Тим не менше, число людей, які нібито підійшли до іпотеки значно більше, ніж тих, які встигли скористатися цим видом банківських послуг. Українець виважує… тверезо оцінює свої сили, або ж визначає як правильно розподілити їх по дистанції. Якнеяк щонайменше десять, а то й усі двадцять років. Саме стільки банки чекатимуть свої гроші, що їх уже встигли витратити компаніїзабудовники. І хоча більшість українців іще не готова не те, що переплачувати вдвічівтричі — викладати за квартиру — іпотечний процес уже зрушив з місця. Ціла низка фінансових установ нині пропонує поліпшувати свої житлові умови на свій смак, а, радше, на свій гаманець. Можна взяти квартиру на десяток років, можна — на два. І двадцять років по краплі допомагати банку триматися на плаву, наповнюючи банківський бюджет. Сьогодні банки у видачі іпотечних кредитів покладаються і на свої ресурси, і на ресурси донорів. Так, деякі банки спираються на плече Фонду сприяння житловому молодіжному будівництву. Серед таких — «УкрСиббанк», «Правекс» тощо. Однак переважно допомоги держави не вистачає щоб залучити нових клієнтів. Отож, тільки на свої ресурси, здебільшого, доводиться робити ставку банкам… а ще на віру українця у власні сили і на його бажання гарантувати забезпечене майбутнє своїм нащадкам. Власне, задля цього трудиться нині більшість працездатних українців: можливо, від них, не в останню чергу, залежить розвиток країни. Поки що треба щоб держава допомогла своїм громадянам, принаймні, зробила вигляд, що їй небайдужа доля українців. Перше, бодай зменшивши процент або ж пом’якшивши його тягар на бюджет родини. Щоправда, нині виходить, що вигідніше мати справу з одним багатим клієнтом, аніж з двоматрьома бідними. Бо цифри не доводиться ділити, та й шансів на те, що багатий чи українець середнього достатку заплатить, що гріха таїти, більше. І хоча заможних українців не побільшало, здається, чи то хоробрих побільшало, чи то умови притиснули, проте обсяг іпотечних кредитів невпинно росте, причому вельми суттєво. Так, упродовж минулого року іпотека підросла більш ніж удвічі. Попит формується переважно в іноземній валюті: у загальному обсязі іпотечних кредитів таких позичок — левова частка, що пояснюється помітно нижчими ставками кредитування у валюті, аніж у гривні, при стабільному обмінному курсі. В середньому на третину збільшили обсяги іпотечних кредитів усі банки. Більшість банків тримає верхню планку кредитування на рівні 2030 років, вирізняється непостійністю і сума першого внеску. Так, найменше за все просять у «Правексі» — всього 5 відсотків, а найскупішим є банк «Форум», де менше ніж на 25% не згоджуються. Решта банків працюють з розрахунку 1520%. В їхньому числі — «Аваль», «Аркада», НРБ, «УкрСиббанк», а також «ВаБанк», «ІкарБанк», відповідно, по 20% і 15%. Своєю чергою, міняється і та частка, що її слід внести клієнтові, щоб претендувати на кредит. Так, найбільшою вона є в партнера відомого столичного монополіста, банку «Аркада» — 30%, а найменшою у банках «Форум» і «НРБ» — всього 10%. Своєю чергою, у банках »Ажіо» і Райффайзен» відсотки за іпотечними кредитами одні з найнижчих — 11–12% — і їх видачу до певного забудовника не прив’язують. Консультанти »Райффайзена» заохочують позичальників купувати житло в невеликих компаніях, бо вони, на їхню думку, швидше пристануть на умови покупців. А от в »Ажіо» іпотечний кредит дадуть лише клієнтам із місячним прибутком не менше 1350 у.о. А в томутаки »Райффайзенбанку» для придбання квартири вартістю 80 тис. у.о. запропонують взяти у банку 56 тис. у.о. на 15–20 років. Решту покупець має покрити з власних заощаджень. Водночас упродовж 15 років щомісяця треба сплачувати по 642 у.о. (за 20річною програмою — 623 у.о.). На кінець терміну сплати сума перекриє початкову вартість майже в півтора рази — 115,3 тис. «умовних».
Утім, як відомо ще з школи, скільки б ви не заплатили перший раз, від перестановки доданків сума не міняється, тож, заплативши менше на першому етапі, клієнт не тільки відтягує час остаточної розплати, але й робить вагу виплати ще відчутнішою. Крім того, банки частенько залишають за собою право переглядати (а, отже, коригувати) відсоткові ставки, що вносить нотку непевності у стосунки позичальника з фінансовою організацією. Доводиться платити більше, а до цього, звісно, готовий не кожен, не кажучи вже про комісійний відсоток, витрати на страхування тощо. В середньому на квартирі легко може набігти 35 відсотків додатково. Так, у акціонерному банку «Київ» витрати на страхування нерухомості становлять півтора відсотки, що теж чимало. Дехто конкретизує цифри — на думку фахівців, нині послуги банку, страхової компанії та нотаріуса, оформлення документів, оцінка нерухомості разом із держмитом і відрахуваннями до Пенсійного фонду витягують з кишені покупця не менше 3 тис. «умовних» тобто близько 3,5–4% від вартості квартири. Звісно, це не 13відсотковий податок на операції з нерухомістю, введення якого другий рік відкладають, але витрати й так завеликі. Нерідко ускладнює життя клієнту і те, що банки працюють з певними, тільки їм відомими будівельними компаніями, а, отже, і кредити видають лише на об’єкти, що їх будують їхні «знайомі».
Звичайно ж, родина, яка б хотіла не просто купити, а поміняти квартиру з доплатою, вибирає собі житло значно прискіпливіше, тож ніколи не поїде, скажімо, з Солом’янського району у Деснянський. Що гріха таїти, дешевизну такої квартири фактично зводить нанівець її розташування. Втім, останнім часом з’явився ще один «сюрприз» у стосунках клієнта з банком. Віднедавна банки посилено прагнуть оформляти їх, орієнтуючись виключно на одного платоспроможного правовласника, що дає їм змогу ігнорувати інших членів родини. Пояснюється все дуже просто — нині виселити неповнолітню дитину без згоди опікунської ради не можна, а дати такий дозвіл ніхто не зважиться. А укладення договору з дорослими членами родини дає право банкам не надто маніжитися з позичальником, в тому разі, коли в того виникнуть фінансові проблеми. На сайті одного з банків так і говориться, мовляв, у куплену квартиру може прописатися тільки власникпозичальник, інші члени сім’ї прописуються в квартиру з дозволу банку. Хто може сумніватися в тому, що такого дозволу від банку навряд чи випадає дочекатися. Зазначається необхідність подавати копії свідоцтв неповнолітніх дітей, а також рішення опікунської ради про дозвіл продати частку майна, яка належить дитині, і в умовах, що їх висувають до позичальника і деякі інші банки, приміром, «Промінвестбанк». Щоправда, іншим банкам власні ресурси дозволяють уникати процедури зайвого «перестрахування», а отже брати клієнта, як то кажуть, за зябра.
А проте, попри поступливість «системників» головним каменем спотикання є високий відсоток за користування кредитом. Звичайно ж, у порівнянні з зарплатою середнього українця. Банки, звісно, не винні, а коли й винні, то лише частково: дається взнаки фінансова нестабільність, через яку Україну то викреслюють зі списку країн третього світу, то знову туди вносять. Щоправда, цього року рейтинг, складений агентством «Інтерфакс» і виданням «Коммерсант» додав дрібку гордості вітчизняним банкірам, зауваживши, що нині зпоміж країн СНД за розмірами сукупних активів на другому місці після Росії (79%) йде не Казахстан (7%), а Україна (9%). Впевненість в успішному розвитку системи може символізувати і активне просування на український ринок іноземного капіталу. Так, з осені минулого року вітчизняні банки продаються більш ніж активно. Тільки на початку 2006го були продані «НРБУкраїна», «Мрія», «Укрсоцбанк» і «ІндексБанк». Інтерес до фінінститутів з боку стратегічних закордонних інвесторів привів до того, що вперше за останні п’ять років ознаки життя почав подавати ринок банківських акцій. Так, нині після повного продажу в управлінні іноземців нині перебувають тітаки «Ажіо», «Аваль», «НРБУкраїна», «Мрія», «Укрсоцбанк» та «ІндексБанк». Не виключено, що за такою ж моделлю будуть продаватися «Приватбанк», «Донгорбанк», «Перший Український міжнародний банк» або «Індустріалбанк». Уже зараз деякі з них шукають інвесторів, готових піти на спільний бізнес і виступити донорами дешевих ресурсів. Приміром, наприкінці березня «Донгорбанк» залучив синдиковану позику в розмірі всього п’яти мільйонів доларів від компанії Cargill Financial Services Inc. Це сигнал того, що банк намагається знайти за кордоном серйозних фінансових партнерів. Банкіри переконані, що це гарна тенденція, тим більше, що закордонні фінансові інституції, з якими «сходяться в ціні» українці (той же французький BNP Paribas, нинішній власник «УкрСиббанку» з активами понад трильйон доларів), працюють по всій Європі і світу. Звичайно, все так чи інакше має вплинути на фінансовий ринок, на стабільність банківської системи, відповідно, на можливості банків видавати кредити під менші відсотки. Банкіри кажуть, що з приходом зарубіжних банків іпотечні кредити можуть здешевшати ще на 23 відсотки. Це може стати реальністю і в тому разі, коли на ринку збільшиться і число банків, які торгують іпотечними кредитами (сьогодні такі позики видає лише кожен п’ятий банк). Решта не має грошей на фінансування іпотеки. Негатив має і монополізація ринку. Так, за даними УНІА, концентрація на ринку житлового іпотечного кредитування висока: 12 банків контролюють близько 85% ринку. «Приватбанк» «ПравексБанк», «Аваль», «Укрсиббанк» і «Укрсоцбанк» займають понад 10% ринку.
Втім, навіть за найкращого розвитку подій, почекатитаки доведеться. Принаймні, до того часу, коли середня зарплата українця сягне цифри понад 600 «умовних», як у тійтаки сусідній Польщі (де, між іншим, за користування кредитом, житель платить щонайбільше 5 відсотків). А проте, до цього часу за таких умов брак енергоносіїв, який примушує державу піднімати ціну на газ і електроенергію, здатен практично знівелювати будьяке підвищення.
Ігор Андрущенко
|
|
