После того, как рынок столичной недвижимости захлестнула волна ажиотажного спроса, а купить жилье по приемлемой цене просто невозможно, многие москвичи с интересом рассматривают вариант покупки дачи или, на худой конец, земельного участка за городом, в Подмосковье. Но если покупка квартиры сопряжена с известными проблемами, то при приобретении загородного дома риски многократно увеличиваются.
Несмотря на то, что сегодня на подмосковном рынке недвижимости существует множество предложений, которые рассчитаны на любой вкус и кошелек, процесс выбора наиболее подходящего варианта сложен и может быть значительно растянут во времени.
О том, как выбрать подходящий загородный дом, мы недавно писали. К этому можно лишь добавить, что дороговизна столичного кв.м подталкивает спекулянтов, да и простых москвичей, к покупке загородной недвижимости, как альтернативе городской квартиры, которую, в случае необходимости, можно будет в будущем продать с выгодой. А сокращение предложения на этом рынке неминуемо сузит выбор. И если еще недавно с приобретением загородного дома можно было повременить, спокойно и скрупулезно рассматривая другие варианты, то теперь более-менее приемлемый вариант может быстро уйти из-под носа.
Особенно обидно, когда такая недвижимость приобретается по ипотеке. В этом случае риски очень велики: если банк будет долго рассматривать кредитную заявку, а выбранный дом продадут другим покупателям, то можно остаться и ни с чем, попусту потратив время и деньги.
Потерять деньги можно и в случае, если дом, который вы приобретаете, окажется неправильно построенным. Поэтому ориентироваться только на внешний вид строения не стоит. Для оценки качества строительства можно пригласить знакомого, который разбирается в этом деле, либо нанять специалиста на стороне. Такой человек сразу же увидит то, о чем вы и не догадываетесь.
Снизить стоимость загородной недвижимости может и будущее строительство по соседству завода, склада или трассы. Узнать о планах по возведению таких объектов можно в органах местного самоуправления. Правда, бесплатно делиться такой информацией никто не станет, поэтому здесь придется заплатить.
Впрочем, бывают и факторы, которые повышают стоимость недвижимости. К таковым можно отнести строительство престижных загородных поселков, яхт- и гольф-клубов, появление соседей-знаменитостей.
Оборотная сторона медали: низкая цена и неизвестное вам имя застройщика, в случае если вы приобретаете дом на первичном рынке. В Подмосковье подло недостроенных поселков с горе-хозяевами, которые однажды доверили свои деньги нечестным строителям.
Кроме того, цена дома может быть искусственно завышена. Чтобы этого избежать, достаточно внимательно изучить все существующие в данном районе предложения и исходя из этого соориентироваться по стоимости. В любом случае, если цена на предлагаемую вам дачу или земельный участок ниже среднерыночной, это должно насторожить.
Надо учитывать и риски дополнительных расходов. Если купить участок в чистом поле или диком лесу, могут возникнуть проблемы с коммуникациями, и, как следсвие, немалые дополнительные расходы. В 2005 году стоимость выкупа мощности значительно увеличилась: теперь 1 кВт, в зависимости от места, стоит от 750 до 1000 долларов, а в среднем дом потребляет приблизительно от 10 до 20 кВт. Проведение геодезических работ также потребует времени и денег. Бурение одной скважины вместе с пробами почвы стоит около 5 тыс. долларов. В зависимости от рельефа участка вам может понадобиться две или пять скважин. Эта процедура необходима для возведения большого дома.
Правовые аспекты
Чтобы оформить сделку по приобретению дома, необходимо обладать недюженными юридическими знаниями и богатым опытом. И все - из-за неоднозначной трактовки и недоработанности российских законов. Впрочем, власти обещают провести в ближайшее время "дачную амнистию", которая значительно упростит процедуру оформления дачных участков и домов.
А пока значительная часть участков и строений на вторичном рынке оформлена не должным образом. При покупке участка с подобным домом необходимо понимать, является ли данное строительство незаконным (а следовательно, может повлечь санкции, в том числе снос строения), либо возможно дальнейшее приведение документации в соответствие с действующим законодательством. Желательно привести все документы в порядок до сделки.
Существуют и другие "подводные камни".
Так, если собственником дома является супружеская чета, то один из супругов не имеет права продавать недвижимость без согласия другого, сделка может быть расторгнута другим через суд. При расторжении сделки покупатель дома становится отнюдь не собственником, а лишь добросовестным приобретателем. Собственником недвижимости остается ее предыдущий владелец. "Добросовестный приобретатель" - приобретатель, который не знал или не мог знать о том, что собственник не имел права отчуждать дом. Впрочем, собственник не имеет права востребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, если только это имущество не украдено и не похищено. Чтобы избежать такого риска, в договоре о покупке дома необходимо прописывать гарантии продавца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц.
Еще один способ избежать таких рисков, и, наверное, самый лучший из них, - получение статуса "законного владельца". Дело в том, что до регистрации перехода права собственности собственником дома остается продавец. Стоит отметить, что процедура эта не проходит за считаные секунды и отношения между продавцом и покупателем могут быть разными и часто приводить к конфликтным ситуациям, в том числе к появлению проблем, связанных с третьими лицами, а исполнение договора купли-продажи не является основанием для изменения отношений с ними. "Третьим лицом" в данном случае может быть не только бывшая жена продавца дома, но и солидный банк, который является кредитором. И именно с продавца, а не с покупателя будут требовать деньги за кредит, даже если покупатель заплатил положенную по договору купли-продажи сумму.
Для того чтобы избежать этих рисков, неплохо получить статус "законного владельца" до государственной регистрации. Для этого достаточно подписать акт приема-передачи имущества и начать, к примеру, перевозить вещи, тогда дом уже не может быть изъят по долгам предыдущего жильца.
В одностороннем порядке договор расторгается в тех случаях, если условия, из которых исходили стороны при его заключении, существенно изменились. Такое расторжение договора возможно лишь в том случае, если эти условия обе стороны никак не могли предвидеть и изменились они настолько, что, зная о них заранее, стороны заключали бы договор на других условиях или не заключали бы его вовсе (ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Этими причинами могут являться: резкое изменение курса валюты, нарушение покупателем обязанности по оплате имущества. Также любая из сторон имеет право потребовать расторжения договора в связи с уклонением другой от подписания акта приема-передачи имущества.
Договор может быть признан через суд недействительным, если он заключен не по установленной законом форме (если он заключен в устной форме, если покупатель хочет сразу после покупки продать дом, когда его право собственности на момент подписания договора еще не зарегистрировано, если договор нотариально не заверен и т. д.).
Также, как уже говорилось выше, третье лицо, которое является собственником дома, имеет право через суд требовать признания договора недействительным, если продажа дома производится без его согласия.
Договор может быть признан незаключенным, если, например, в нем не определено (либо некорректно сформулировано) условие о цене недвижимости, указан неполный перечень данных об объекте и это не дает возможности покупателю четко определить, какой именно дом продается. Если стороны в договоре определили существенные условия, подлежащие обязательному согласованию, но не согласовали, договор также может быть признан недействительным.
И это отнюдь не все "проблемные точки" российского законодательства.
Земля - вопрос отдельный
В случае приобретения загородного дома речь идет о двух объектах сделки: земле и том, что на ней построено. Это усложняет процесс оформления. Кроме того, приобретение земли осложнено большим количеством условий.Обычно продаваемые земли находятся в аренде или в пожизненном наследуемом владении. В любом случае продавцу нужно сначала оформить собственность на землю и только потом предлагать участок к продаже. Поэтому первым делом спрашивайте у него свидетельство о государственной регистрации права и внимательно ищите в нем слово "собственность".
Часто на предлагаемый участок вообще нет никаких документов, так как он принадлежит дачному некоммерческому товариществу, а продавец всего лишь состоит в нем. Если вы купите такую землю, то будете обладать только правами "пользования" и "распоряжения". Ни граждане, ни юридические лица не имеют права распоряжаться (продать, завещать, подарить, сдать в аренду и др.) земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного пользования). В соответствии с Земельным кодексом РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001 г.), сохраняется. Гражданам предоставлено право однократного бесплатного приобретения земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом срок возможного приобретения законом не ограничен.
Для переоформления участка в собственность необходимо выделить участок (провести межевание), право на который хотите приобрести, собрать комплект документов и зарегистрировать ваше право собственности. Покупателю земельного участка с подрядом на строительство в коттеджном поселке (смешанный договор: купли-продажи земельного участка и подряда строительства на нем жилого дома), как и покупателю земельного участка без подряда, стоит внимательно изучить правоустанавливающую документацию по объекту недвижимости (участку) и сам договор.
Бывает так, что документы на землю у застройщиков оформлены неправильно. Если участок расположен на землях лесного фонда, то, согласно законодательству, его нельзя купить, можно только арендовать на длительный период. Если поселок строится вблизи водоемов, то необходимо проводить четкую линию водоохраной зоны, чтобы ни одно строение не попадало в эту зону, иначе дом могут снести.
При подготовке материала использована информация журнала Home
/Личные Деньги/
