Страхование пользуется спросом не только владельцев управляющих компаний ТЦ. Арендаторы торговых площадей тоже предпочитают cтраховать свое имущество, товары и гражданскую ответственность.
Большинство крупных торговых сетей активно пользуется услугами страховщиков — страхуют свое имущество, товарные запасы, ответственность перед третьими лицами, причем всегда и где бы ни располагались магазины (в ТЦ, собственном или арендуемом отдельном помещении). «Мы страхуем все кинотеатры сети, вне зависимости от того, где они находятся, что, безусловно, приносит пользу. Бывают протечки и другие проблемы бытового характера, причинение ущерба», — говорит директор департамента маркетинга и PR сети «Формула Кино» Ольга Проскурякова. «Мы страхуем все рестораны, независимо от того, расположены они в отдельно стоящем здании или в ТЦ», — рассказывает Ринат Марков, директор департамента денежных операций ОАО «Росинтер Ресторантс Холдинг». Часто страхование связано с обязательствами перед банком, который кредитует основную деятельность (оборотные средства) под залог товарных запасов, который должен быть застрахован. Такая схема работы распространена среди сетей салонов сотовой связи. «Согласно нашим договорам залога мы обязаны страховать свой товарный запас, находящийся в залоге», — рассказывает Елена Ноготкова из компании «Связной». Однако среди небольших торговых компаний, предприятий мелкорозничной торговли, частных предпринимателей страхование менее востребовано. К тому же, как отмечает Александр Полуденный, начальник управления перспективного страхования Центра страхования крупного бизнеса «РОСНО», страхование товара таких компаний может быть проблематичным, поскольку чаще всего они работают как ПБОЮЛ и обычно ведут учет «в тетрадке», а значит, при наступлении страхового случая есть почва для страхового мошенничества.
Условие аренды
Во многих торговых центрах страхование является неотъемлемым условием заключения договора аренды. «Мы все чаще сталкиваемся с тем, что арендодатель включает в договор аренды требование страхования ответственности арендатора перед третьими лицами», — отмечает Андрей Ярошенко, директор по развитию сети «МИР». Порой арендатора просят застраховать не только свою гражданскую ответственность перед третьими лицами (арендодателем, другими арендаторами и покупателями), но и саму арендуемую секцию (помещение) от ущерба. Например, в ТЦ «Л-1 53» договор аренды требует застраховать арендуемое помещение от пожаров и взрывов; ущерба, причиненного водой; краж; иных рисков, названных арендодателем, причем таким образом, чтобы страховая сумма покрывала всю сумму убытков без каких-либо ограничений, а выгодоприобретателем был арендодатель. Также требуется застраховать и гражданскую ответственность арендатора, связанную с осуществлением им любой деятельности в помещении и в ТЦ, причем лимит ответственности устанавливается арендодателем. В торговых центрах на период ремонта и отделки помещения арендатором его могут попросить застраховать ответственность при проведении строительно-монтажных и ремонтных работ. Если договор составлен недостаточно тщательно (например, не прописано, от каких рисков надо страховать), то многие арендаторы стараются страховать имущество арендодателя от минимума рисков по минимальному тарифу. В результате при формальном соблюдении условий договора аренды фактически при наступлении страхового случая арендодатель может оказаться у «разбитого корыта» с перспективой получения возмещения ущерба олько через суд. Аналогичная ситуация возможна, 1 когда страхуется гражданская ответственность фендатора — сумма окажется минимальной. При наступлении страхового случая, если лимита юкрытия не хватит, пострадавшая сторона (например, залитый этажом ниже арендатор) может переадресовать свои претензии непосредственно к торговому центру. Поэтому в договорах часто указывают, на какую сумму должна быть застрахована секция. Эта сумма может зависеть от площади помещения или быть одинаковой для всех арендаторов. Скажем, при прорыве трубы в небольшом помещении от залива может пострадать находящееся ниже большое. Так что размер занимаемого арендатором помещения и масштабы ущерба далеко не взаимосвязаны. Полис страхования гражданской ответственности окажется кстати и в случае, если персонал арендатора поцарапает стены, разобьет стекло соседнего магазина или сломает лифт при перевозке своих грузов.
Важный нюанс, который необходимо учесть при страховании арендуемого имущества, состоит в том, что выгодоприобретателем по договору страхования должен быть владелец помещения или управляющая компания, принявшая на себя риск порчи и утраты имущества — в противном случае по закону о страховании полис будет признан недействительным. Выгодоприобретателем может быть и арендатор, если он принял на себя риск порчи и утраты имущества арендодателя. Иногда арендодатели, желая максимально обезопасить свое имущество, впадают в крайность и требуют заключить договор страхования объекта со страховой организацией, указанной арендодателем, и на условиях, предложенных последним. Такие требования, не оставляющие арендатору права выбора, не только дают повод усомниться в мотивах арендодателя, но и приводят к конфликтам. У многих сетей налаживаются прочные отношения с какой-либо из страховых компаний. В этом случае клиент получает более выгодные тарифы и качественный сервис, чем у монопольно действующей на территории торгового центра страховой компании. «Мы сейчас пересматриваем свои взаимоотношения со страховыми компаниями в сторону глобализации, основываясь на следующих принципах: во-первых, страховая компания должна быть известной, с положительной репутацией; во-вторых, как минимум, покрывать наши региональные потребности и обеспечивать нас должным уровнем обслуживания», — рассказывает Ринат Марков.
Тарифы на страхование гражданской ответственности арендодателя (владельца)
комплекса и управляющей компании (в год).
Подобный конфликт интересов может возникнуть, когда применяются так называемые комплексные программы — компания, страхующая имущество и ответственность ТЦ, получает эксклюзивное право страховать имущество арендаторов и их ответственности. Однако, есть почва для страхового MOШЕННИчества в таких случаях итоговый тариф для арендаторов может оказаться привлекательным, поскольку страховая компания дает существенные скидки за объем (10–20% и даже более), если, конечно, арендодатель не положит эту скидку себе в карман Андрей Ярошенко считает, что гораздо удобнее, когда и арендуемые помещения, и гражданскую ответственность страхует сам арендодатель (собственник, управляющая компания). «Порой непонятно, где и по чьей вине наступило страховое событие и по какому полису его рассматривать. наличие единого полиса страхования на весь торговыи центр позволяет избежать долгих разбирательств», — говорит он.
Подобная схема страхования применяется в ТД XL. Заключен единый договор комплексного страхования. Во-первых, застраховано имущество торгово-развлекательного центра, включая сдаваемое в аренду. Во-вторых, застрахована по единому полису ответственность арендаторов, а средства, уплаченные арендодателем по этому договору, возмещаются арендаторами пропорционально занимаемым площадям. Была застрахована и гражданская ответственность самого торгового центра (арендодателя). В таблице 1 указаны тарифы на страхование гражданской ответственности арендодателя.
Тарифы на страхование гражданоской ответственности арендаторов ($).
Безусловная франшиза 300$.
Лимит ответственности по каждому арендатору, USD Площадь помещений арендатора 0–100 кв,м Площадь помещении арендатора100-300 кв.м Площадь помещении арендатора 300–500 кв.м Площадь помещении арендатора 500–800 кв.м
30 тыс. 100–200 50–250 200–300 250–350
50 тыс. 50–250 200–300 250–350 300–400
100 тыс. 200–400 250–450 300–500 350–550
200 тыс. 250–450 300–500 350–550 400–600
250 тыс. 300–500 350–550 400–600 450–650
350–550 400–600 450–650 500–700
На свой страх и риск
Администрацию ТЦ мало волнует то, как арендатор застрахует собственное имущество и товар. Она обычно страхует свою ответственность перед третьими лицами, включая арендаторов и покупателей. Тогда, если по вине собственника торгового центра возникнет, например, пожар, страховая компания возместит ущерб в пределах лимита. Может быть застрахована гражданская ответственность управляющей компании на случай ущерба, который может быть причинен третьим лицам в результате неправильной эксплуатации электрического оборудования, лифтов, эскалаторов, сантехнического оборудования, инженерных коммуникаций здания, уборки помещений, организации работы автостоянок, кафе, ресторанов, баров и т.д. Арендаторы ТЦ часто страхуют свое имущество — тележки, торговое оборудование, стеллажи, а также товар и т.д., несмотря на наличие в торговом центре охраны и видеонаблюдения. Охрана торгового центра редко несет материальную ответственность за сохранность имущества и товаров арендаторов. Страхуется имущество по балансовой или оценочной стоимости, также существует страхование по новой восстановительной стоимости. В последнем случае проводится экспертиза стоимости имущества независимым оценщиком. Страхование ремонта и отделки организовать юридически сложно, поскольку полученные в результате неотделимые улучшения являются частью здания. С формальной точки зрения это уже собственность арендодателя, особенно если договором аренды предусмотрена компенсация за произведенный арендатором ремонт. Поэтому выгодоприобретателем по договору страхования должен выступать арендодатель, если он несет риск случайной гибели. Если же риск лежит на арендаторе, то договор страхования может быть заключен в его пользу.
Ритейлеры страхуют и свой товар. Однако некоторые особенности торговых центров способствуют повышению тарифов по данному виду страхования. «Минусом для страховой компании является то, что наши салоны, расположенные в торговых комплексах, находятся под охраной самого ТК. Такая охрана не несет материальной ответственности за наш товар», — рассказывает Елена Ноготкова. С другой стороны, застраховать товар салона сотовой связи в торговом центре проще, чем отдельный магазин или палатку. «При страховании товара учитываются его особенности. Например, салон сотовой связи страхуют только при наличии защиты на стеллажах, физической охраны, кнопки вы: ова вневедомственной охраны. Иначе вероятность кражи такого товара и его последующей быстрой перепродажи слишком велика», — отмечает Александр Полуденный. Жесткие требования страховщики предъявляют и к ювелирным магазинам. Ресторанами востребована услуга по страхованию гражданской ответственности. Страховщик выплатит возмещение, если у посетителя застряла кость в горле, официант облил его кипятком или возникли иные, обоснованные с точки зрения российской правовой культуры претензии. «В Америке, после того как потребители выиграли ряд громких процессов у компании McDonald's, страховые компании опасаются работать с ней по договорам гражданской ответственности. В России, где другая правовая культура, такие компании, — как McDonald's являются желанными клиентами по страхованию ответственности», — отмечает Александр Полуденный. Можно застраховаться на случай перерывов в коммерческой деятельности, что актуально из-за частых переносов открытия торговых центров и сбоев в первые месяцы их работы.
Как получить возмещение
При наступлении страхового случая арендатор должен как можно быстрее сообщить в страховую компании, арендодателю, в компетентные органы о слившемся, принять меры по минимизации ущерба. Затем следует процесс сбора и проверки документов, до окончания которого выплаты обычно не производятся. Именно бюрократизм во взаимоотношениях со страховыми компаниями больше всего не нравится арендаторам. Например, при ущербе от пожара потребуется акт о пожаре от государственной пожарной службы, копия постановления органов внутренних дел о возбуждении (или отказе в возбуждении) уголовного дела, скрепленное печатью и подписью, с указанием даты, номера ) уголовного дела и статьи УК РФ, по которой оно было возбуждено, а также дополнительно может бы затребовано техническое заключение специалистов по установлению причины пожара лаборатории: ГПС УВД РФ (экспертиза). Получение страхового возмещения может растянуться на полгода и более. Например, в челябинском ТЦ «Стрелец» в январе 2005 г. произошел пожар. Предприниматель, застраховавший свое имущество в компании «Росгосстрах», получил возмещение в 600 тыс. руб. только в ноябре 2005 г, в то же время предприниматель, не страховавший свой товар, добился через суд компенсации yщерба в размере 130 тыс. руб. непосредственно от владельца торгового комплекса в феврале 2006 г. Потребовалось доказать, что пожар произошел из-за аварийного режима работы электрооборудования, то есть по халатности владельцев комплекса (таковы были результаты криминалистистической экспертизы, которая проводилась Рамка головного дела по факту пожара), а для подтверждения существования товара пришлось собирать накладные и чеки. Однако, выплата страхового возмещения должна быть обоснована документально, иначе страховая компания не сможет отнести ее на расходы и при налоговой проверке будет оплачивать ее из чистой прибыли. Одна из крупных торговых сетей после пожара на складе не только предоставила страховщику необходимые первичные учетные документы и данные бухгалтерии, но и весь товар, включая остатки сгоревшего, и склад к осмотру. Причем за товар, который не полностью был уничтожен (например, сгорела только упаковка), компенсация была выплачена частично — примерно 20% от стоимости. Сама процедура заняла целый год, а выплата составила несколько миллионов USD. Несмотря на большой объем документации и не всегда быстрые выплаты, все опрошенные арендаторы признают, что страхование необходимо и они не раз получали возмещение. Кто-то для выбора страховщика проводит тендер, кто-то работает с одной компанией на всей территории России, а кто-то в каждом регионе выбирает компанию, устраивающую по сервису и тарифам. «При выборе страховой компании мы проводили тендер среди ведущих участников рынка, где основным условием было оптимальное соотношение «цена/качество», — говорит Ольга Проскурякова. По словам Рината Маркова, «если страховая компания закрепляет за клиентом персонального менеджера для решения всех вопросов, в т.ч. оформления полисов, это существенное преимущество». «Мы работаем в основном с московскими компаниями из первой десятки», — добавляет Андрей Ярошенко. В таблице 2 указаны тарифы на страхование гражданской ответственности арендаторов.
