Дефицит офисных площадей в Москве продолжает оставаться причиной головной боли для потенциальных арендаторов. Спрос на качественные помещения настолько велик, что они находят хозяев, как правило, еще до завершения строительства. Впрочем, ситуация на рынке начинает меняться. До «кризиса перепроизводства» и даже до установления простого баланса между спросом и предложением ох как далеко, но усиление конкуренции и рост запросов арендаторов ужесточают требования к качеству девелопмента объектов.
Главное — чтобы костюмчик сидел
Известный рецепт успеха, который, как полагают, был дан Доналдом Трампом, — Location, location, location («Месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение») — применительно к столичному офисному рынку нуждается в некоторой корректировке. Разумеется, местоположение объекта было и остается одной из важнейших характеристик офисного здания высокого класса, но для успешности проекта этого уже недостаточно, и во главу угла данный признак арендаторы теперь не ставят. Качественные показатели играют здесь не меньшую роль. Несмотря на то что минимальный уровень вакантных площадей по?прежнему отмечается в ЦАО, компании все чаще предпочитают «сесть» не столько престижно, сколько удобно и выгодно. Да и сами представления о престиже претерпевают определенные изменения. Как говорится, не место красит человека…
По мнению многих участников рынка, на первый план выходит продуманная концепция, в которой пристальное внимание уделено всем, даже, казалось бы, самым мелким деталям. Прибавьте к этому грамотную маркетинговую стратегию и точный выбор целевой группы — и успех проекту обеспечен. Правильно подобранный состав арендаторов — важный элемент концепции и одна из ключевых характеристик инвестиционной привлекательности объекта. Однородное окружение имеет огромное значение как для дорогих жилых домов, так и для объектов коммерческой недвижимости.
Применительно к последним точнее будет обозначить его как единую бизнес?среду. Вслед за якорным арендатором подбирают более мелкие компании примерно одного с ним финансового и профессионального уровня. «Якорь» работает на репутацию как арендодателя, так и других арендаторов и потому часто получает площади на льготных условиях.
Выбери меня, выбери меня…
Сегодня рынок офисной недвижимости все еще является «рынком продавца». Арендаторы, в особенности желающие занять площади в бизнес-центрах класса А, порой выстраиваются в очередь, и отбором кандидатов занимается девелопер. Во многих управляющих компаниях лежат листы ожидания — списки компаний, претендующих на свободные площади.
В первую очередь такая ситуация объясняется тем, что строят высококлассные офисные здания гораздо медленнее, чем растет спрос на них. И даже очередной миллион площадей класса А, который, по оценкам экспертов, должен появиться на столичном рынке к концу нынешнего года, способен лишь несколько выровнять соотношение спроса и предложения, но ни в коем случае не решить проблему нехватки офисных помещений.
Получается, что отсутствие вакантных площадей далеко не всегда может являться показателем качества бизнес-центра, поэтому это не должно становиться самоцелью девелопера. «Любое офисное здание — это прежде всего долгосрочный инвестиционный продукт», — говорит Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer.
Продумывая концепцию и составляя планы на будущее, важно понимать, что именно репутация и имидж объекта — его основные ценности. Правильное позиционирование — очень важный факт, поэтому даже один сомнительный арендатор способен здорово испортить жизнь собственнику здания.
Такой подход к формированию состава арендаторов привел к тому, что на рынке возник новый механизм реализации офисных площадей — конкурс. Первой ласточкой стали «СТ-Групп» и Swiss Realty Group, начавшие 5 июня акцию «Конкурс по выбору арендаторов» в бизнес-центре на Тверской, в котором будут размещены офисы и торговая галерея. Свое решение девелоперы объявят после того, как соберут и изучат все заявки. Этот единичный пока случай имеет все шансы стать прецедентом.
Идея проведения конкурса связана с двумя принципиальными аспектами — невозможностью удовлетворить высокий спрос со стороны желающих снять в данном месте офис или магазин и намерением создать сбалансированный пул арендаторов, полностью соответствующих друг другу. По словам Алексея Корсика, руководителя проекта «СТ-Групп», важны не только репутация и платежеспособность компании, но и характер ее деятельности. Нужно, чтобы арендаторы не мешали друг другу. «Плаза Четырех ветров» — единственный сейчас в Москве бизнес-центр, концепция которого ориентирована на создание отделений по работе с VIP-клиентами или размещение топ-менеджеров крупнейших компаний. Интересно, что участники конкурса в своей заявке должны сами назвать цену, которую они готовы отдать за ту или иную площадь в здании (случай на столичном рынке коммерческой недвижимости беспрецедентный!). Арендные ставки определят уже в конце конкурса — исходя из состава компаний, «вышедших в финал». Отпугнуть подобной неопределенностью потенциальных арендаторов, среди которых могут быть и очень сильные, «знаковые» якоря, организаторы конкурса не боятся, несмотря на то что в районе есть и другие заслуживающие внимания объекты, например «Дукат Плейс 2» или «Панорама Тауэр». И похоже, подобная уверенность девелоперов имеет под собой все основания: только за первые два дня акции в конкурсную комиссию поступило более 200 заявок.
Лишь бы не было войны
По словам Эрика Ахметова, менеджера отдела коммерческой недвижимости компании «ЕвроГруп Девелопмент», в офисных зданиях в отличие от торговых центров жесткой конкуренции между компаниями нет. Однако случается, что по вопросам соседства арендаторы занимают довольно жесткую позицию вплоть до предъявления своеобразного черного списка фирм, жизнь под одной крышей с которыми исключена. И если такой арендатор по тем или иным причинам является ключевым, то с подобными условиями придется считаться. «В качестве примера приведу известный случай. В бизнес-центре Riverside Towers на Космодамианской набережной несколько лет арендовала площади компания Ernst & Young, — рассказывает Ирина Бабичева, менеджер по рекламе и PR United Realty Group. — С арендодателем было заключено соглашение об отсутствии конкурентов в здании. Когда же их соседом стала другая крупная консалтинговая компания, PricewaterhouseCoopers, недовольная Ernst & Young переехала в «Аврору Бизнес Парк». Безусловно, соседства арендаторов?конкурентов лучше не допускать. «Особенно это относится к компаниям, продающим свои услуги «на месте», — считает Ирина Бабичева. — Например, нахождение в одном здании двух юридических или аудиторских фирм неудобно для них обеих». Если же подобные компании подобраны так, что по роду своей деятельности они дополняют друг друга, то данный факт ведет к умножению их взаимной выгоды, поскольку клиентам будет удобно получать весь спектр услуг, что называется, не отходя от кассы. Удачным явится соседство, скажем, туристической и страховой компаний или агентства недвижимости и центра ипотечного кредитования. Компромиссным выходом может стать расселение конкурирующих компаний «по углам», предоставление им площадей в разных подъездах или зданиях комплекса.
По отношению к крупным компаниям практика диалога между арендодателем и арендатором довольно распространена, в том числе в отношении новых компаний, чьи кандидатуры в качестве соседей только поступают на рассмотрение. «Якорь» представляет ценность для девелопера не только по имиджевым соображениям. Спрос на офисные площади, занимающие целый этаж, а то и больше, гораздо ниже, чем на блоки по 200–500 м. Поэтому, если не удастся сдать несколько тысяч квадратных метров оптом, площади придется резать. Получившийся муравейник создаст большие неудобства, связанные как с подбором сбалансированного состава арендаторов, так и с последующим управлением зданием. Тем не менее большинство девелоперов придерживаются мнения, что желания «якоря» следует учитывать, но в зависимость от них попадать не стоит.
