В последние годы на петербургском рынке недвижимости сплошь и рядом случается, что люди меняют свою единственную городскую квартиру на загородный дом. С одной стороны, это объяснимо: жить «вдали от шума городского» – нынче модно. В загородном доме иные мерки жилплощади, иной уклад жизни. Тем более что вполне реально подобрать в радиусе 30 км от городской черты (так называемой «зоне комфортного проживания») отдельно стоящий дом со всеми основными удобствами, пригодный для круглогодичного проживания. Есть и варианты, сравнимые по цене с приличной двух-трехкомнатной квартирой. Однако кроме стоимости объекта, есть еще одна очень важная цифра, которую в риэлтерских листингах не указывают. Речь идет о стоимости эксплуатации.
Приобретая новый телевизор, мобильный телефон или, к примеру, цифровой фотоаппарат, покупатель всегда получает многостраничную инструкцию на разных языках. Иногда это довольно-таки увесистый том (порой он больше, чем само изделие), в котором настоятельно рекомендуется, перед тем как во-ткнуть вилку в розетку и приступить к эксплуатации изделия, с этой инструкцией внимательно ознакомиться – изучить ее вдоль и поперек, а далее – неукоснительно следовать ей. В противном случае производитель не гарантирует безотказную работу изделия и снимает с себя гарантийные обязательства.
Частный дом – объект, который на несколько порядков дороже и сложнее в эксплуатации, нежели любой телевизор. Однако строительные организации, девелоперы или риэлтеры, предлагающие к продаже объект недвижимости, почему-то не снабжают свое изделие никакими «инструкциями по применению».
Инструкция по применению
Вот типичный пример. Домовитая супружеская пара, технические переводчики, долгие годы мечтали перебраться на постоянное место жительства в пригород. Наконец такая возможность представилась. Продав излишки жилплощади, доставшуюся по наследству трухлявую тетушкину дачу и мобилизовав все накопления, они смогли приобрести коттедж в ближнем Подмосковье. Дом был далеко не новый, однако, будучи обшитым сайдингом снаружи, гипроком – изнутри, укомплектованный стеклопакетами и всеми городскими удобствами, включая ванную в гараже, произвел на наших не слишком избалованных героев впечатление «шикарного» особняка. Их радости не могли омрачить и некоторые замеченные недоделки, поначалу показавшиеся сущими пустяками. Сам объект приобретения являл собой сруб с утепленной мансардой, стоящий на заглубленном по самый верх кирпичном цоколе, – типичная постройка 80-х годов прошлого века. Сбоку был вырыт котлован (в перспективе, как объяснил прежний владелец, – пристройка с зимним садом) с ленточным фундаментом. Из этого котлована в основное жилое помещение вела крутая приставная лестница - на данный момент единственный вход в дом.
Но самое главное, что продавал все это хозяйство человек, назвавшийся хозяином строительной фирмы – профессиональным строителем. Он объяснил, что приобрел дом два года назад, «делал его на совесть, под себя» и ни за что бы не продал, если бы не случилась срочная нужда в деньгах. Он клятвенно заверил новых владельцев, что за малые деньги достроит им недостающие площади, устранит недоделки и всегда готов помогать, после чего на неопределенный срок отбыл в Белоруссию. Сделка состоялась во время отпуска, в самый разгар лета. Счастливые новоселы, едва успев познакомиться с соседями, занялись домашними заготовками из даров леса.
Ранней осенью обнаружились первые проблемы. Дренажные трубы на участке оказались ненастоящими (из земли торчали лишь врытые в землю обрезки), ванная в гараже, как выяснилось, сырая и неуютная, проточный многокиловаттный водонагреватель все время вырубал в доме электричество, а канализационный септик вскоре переполнился (о существовании сливной ямы, прикрытой досками, домовладельцы узнали по пару, поднимавшемуся из заболоченного угла участка). Вышеперечисленные факторы заставили хозяйку отказаться от привычных для городского быта ванных процедур.
А однажды ночью случилось страшное: после хорошего дождика, котлован, обозначавший границы будущей пристройки, заполнился водой настолько, что человеку было почти по пояс, превратив дом с единственным входом в неприступную крепость, в которой замурованы хозяева. В результате глава семьи впервые за много лет опоздал на работу. Но это было только начало. Первая «зимовка» в своем доме сопровождалась и отключением электричества, и промерзанием водопровода, и визитами домушников.
Описание всех мелких и глобальных проблем, с которыми пришлось столкнуться новому хозяину наспех подготовленного к продаже дома, достойно трагикомического телесериала.
Весной он твердо решил продать дом. Однако, будучи человеком дотошным, порядочным, да к тому же переводчиком, постоянно имевшим дело с технической документацией на разных языках, он подготовил для покупателя целую инструкцию, в которую включил разделы по отоплению, водоснабжению и канализации, адреса местных коммунальных служб, ближайших аптек и магазинов.
Покупая дом «секонд хэнд», в любом случае нужно быть готовым к тому, что вместе с домом вы приобретаете все, как правило хорошо замаскированные, ошибки и просчеты прежних владельцев. Так и наши герои «попали» именно на том, что насторожило бы любого грамотного риэлтера, представляющего интересы продавца. Виниловая вагонка, самые недорогие стеклопакеты и нелепый котлован перед входом – все эти усовершенствования были призваны скрыть от покупателя главный и неисправимый дефект – непродуманное и не приспособленное для жизни планировочное решение. Точнее, полное отсутствие оного.
Домовладелец переквалифицируется в управдомы
Обитатель городской квартиры, перебирающийся на ПМЖ в частный дом, обычно хорошо представляет круг проблем, с которыми ему предстоит столкнуться, но чаще всего не может оценить их реальных масштабов. В самом деле, его собственность в привычном многоквартирном здании – это всего лишь пространство между обоями, которые раз в пять лет желательно обновлять. Став владельцем отдельно стоящего здания и земельного участка, он принимает на себя ответственность за состояние перекрытий, крыши, придомовой территории, инженерных систем. Если в городе всегда есть возможность привлечь к ответу нерадивого дворника, сантехника, техника-смотрителя либо на собрании ТСЖ объявить бойкот жилконторе и потребовать выбрать управляющего на конкурсной основе, то обитателям районов стихийной частной застройки едва ли следует рассчитывать на то, что их домом займутся управляющие компании. Такой практики, типичной для всего цивилизованного мира с давними традициями домовладения, в современной России пока просто нет. Вот и приходится «новым русским домовладельцам» становиться по совместительству и домоуправами.
Вот еще пример. Респектабельный господин осенью въехал в новенький восьмисотметровый особняк… А на Новый год в качестве подарка семье был вынужден преподнести не шубы или новую машину, а трактор, чтобы расчищать дорогу к дому.
Есть еще множество нюансов. Например, если окна городской квартиры нетрудно вымыть самому, то с огромными поверхностями планарного остекления фасадов в некоторых проектах силами семьи обычно не справиться – здесь нужны специалисты. А где таковых взять? К сожалению, мысль о том, что эти не всегда легко доступные остекленные поверхности надо мыть как минимум два раза в год, часто приходит домовладельцу в голову не на стадии проектирования, а уже в процессе эксплуатации.
Особая статья – конфигурация крыши, предусматривающая возможность ее обслуживания. Всем обитателям наших городов знакома картина: дворники ломиками весело долбят наледь, а вместе с ней и кровлю. Конечно, производители современных кровельных материалов дают чуть ли не вековую гарантию. Но от протечек, а не от лома. Наши северные широты со снежными зимами предъявляют особые требования к конфигурации крыш: в частности, у наших соседей – скандинавов – они либо совсем плоские, либо наоборот – лаконичные остроконечные, на которых не задерживаются ни снег, ни осенняя листва с хвоей.
Все эти детали следует учесть на стадии проектирования либо выбора дома или проекта. Однако для того чтобы принять верное решение, необходимо опираться на собственный либо обобщенный чужой опыт. Но сегодняшние домовладельцы, оставшиеся один на один со своими эксплуатационными проблемами, как правило, не горят желанием им делиться с первым встречным. А именно: как просчитать заранее, какими окажутся ежемесячные затраты на эксплуатацию дома? Не придется ли пустить на обслуживание своего жилища весь семейный бюджет? Вопросы отнюдь не праздные – ведь за городом не существует РЭУ, которые в мегаполисе берут на себя заботы эксплуатации многоэтажных домов.
Город и загород
Для сравнения: городские жители, получая ежемесячно бело-розовый листок бумаги с указанием итоговой суммы квартплаты за месяц, оплачивают услуги по содержанию и обслуживанию своего жилья примерно на 83% их себестоимости (остальное добавляется из городского бюджета). Наши платежи составляют 22–27 руб. за квадратный метр жилья (в зависимости от типа дома). 77% этой суммы – плата монополистам за коммунальные услуги (отопление и водоснабжение), остальные средства идут на техническое обслуживание дома (уборку и ремонт здания, вывоз мусора и т. д.). По данным Жилищного комитета СПб, сегодня жильцы самого обыкновенного многоквартирного типового муниципального жилого дома платят за его содержание и ремонт из расчета 8,78 руб./кв. м.
Немного иначе выглядит смета в домах, обслуживаемых не жилконторами, а альтернативными организациями, например, дочерними структурами компаний-застройщиков, берущих новые дома на баланс и решающие все вопросы по их эксплуатации. Жильцы таких домов (которых в городе всего несколько сотен) оплачивают техническое обслуживание из расчета от $0,5 до 1,5 за квадратный метр своей квартиры. Это – не считая коммунальных услуг. Что получается? Если месячная квартплата в стандартной типовой трехкомнатной «брежневке» площадью 60 кв. м составляет около 1500 рублей, из которых примерно 500 руб. приходится на техническое обслуживание и содержание дома, то владелец квартиры равной площади в комфортабельном новом доме ежемесячно платит только за техобслуживание от 1000 до 3000 руб. Но если в первом случае мы имеем ненавязчивый советский сервис, то во втором дом полноценно и круглосуточно обслуживает штат специалистов во главе с управляющим домохозяйством: консьержи, диспетчеры, дворники, сантехники, электрики, готовые явиться по вызову в течение часа.
Ежемесячные расходы на эксплуатацию загородного жилья строятся принципиально по-иному. Если клиент желает получить за городом точно такой же сервис, как в городской квартире в доме повышенной комфортности, то это обойдется в $200–350 в месяц. Эти суммы являются стартовыми при подсчете стоимости обслуживания дома в коттеджном поселке закрытого типа. Верхний предел не обозначен, однако стоимость эксплуатации $600–1500 в месяц встречается лишь в самых шикарных поселках, каких единицы не только в Ленинградской, но и в Московской области.
Поселковая смета
Из чего складывается и как рассчитывается ежемесячная плата в закрытых коттеджных городках? Порядок расчета может быть различным: где-то существует единая ставка, не зависящая от площади участка и дома, количества жителей и т. д., а где-то распространен расчет оплаты, основывающийся на площади дома или размере земельного участка. Например, $0,5–0,7 с квадратного метра дома или от $1 до $10 за сотку. Придется учесть, что, в отличие от сметы по эксплуатации рядового городского жилья, помимо работы штата технических специалистов владельцу дома в поселке придется оплачивать круглосуточную охрану (кроме штата дежурных, сюда входит эксплуатация автоматических систем, как правило, недешевых), а также содержание поселковой инфраструктуры. Чем выше класс поселка и чем дороже дома в нем, тем больше приходится платить. При этом набор эксплуатационных услуг практически один и тот же, а различается в первую очередь уровень сервиса.
Как правило, в ежемесячный платеж входит оплата охраны, услуг по вывозу мусора, уборке территории, расчистке дорог. На эти деньги также содержится штат специалистов, обслуживающих инженерное оборудование, – зачастую они дежурят круглосуточно. Часть собранных средств обычно остается в резервном фонде и тратится в экстренных ситуациях. Если в поселке есть объекты инфраструктуры, то часть эксплуатационных платежей может идти на их обслуживание. Наконец, необходимо учесть зарплату управляющего поселком. Нетрудно догадаться, что чем больше поселок, тем дешевле обслуживание одного дома. В Ленобласти число домов в таких поселках может варьировать от 15 до 50.
Сам себе управляющий
Собственно, ответ на вопрос о стоимости эксплуатации домов в коттеджных поселках получен. Однако продажи таких объектов составляют небольшую часть общего объема сделок. Ежемесячно в Ленобласти реализуется 400–600 загородных объектов (включая дома и участки). Получить вышеупомянутый уровень сервиса, живя «на хуторе средь лесов-полей», – нереально, если только хозяин не готов содержать на полном довольствии штат квалифицированных специалистов. Если же говорить о текущих затратах на эксплуатацию отдельно стоящих домов ИЖС, а также построек в садоводствах, пригодных для круглогодичного проживания (таких, кстати, немало), то они могут составить… абсолютно любую сумму.
Областные расценки коммунальных услуг почти не отличаются от петербургских. Кроме того, исключаются такие статьи расходов, как отопление и горячее водоснабжение: как правило, загородный дом обогревается от собственной котельной, работающей на газе, твердом или жидком топливе либо на электроэнергии. В петербургском климате большую часть года основным поглотителем бюджета уже состоявшегося домовладельца становится забота о тепле. Тут каждый может проверить на собственном опыте, как это – платить только за реально потребляемые ресурсы. В отличие от городской квартплаты, месячные траты хозяина загородного дома зимой и летом различаются в несколько раз.
Так называемый КПД отопительных систем зависит не только от конструкции выбранной системы, но и от материала стен. Принято считать, что хуже всего сохраняют тепло бетонные и кирпичные дома, следом за ними идут деревянные, а наиболее экономичные каркасные постройки из современных сэндвич-панелей. Однако операторы рынка признают, что при выборе строительной технологии или уже готового дома клиенты меньше всего обращают внимание на подобные показатели, ориентируясь исключительно на свой вкус и эстетические предпочтения.
Что же касается организации отопления, то здесь имеется некоторый выбор, результат которого предопределит дальнейшие затраты на много лет вперед. Самый удобный и недорогой вариант – газ, однако при выборе дома или участка под строительство придется столкнуться с тем, что этот вид топлива не общедоступен: в Ленинградской области газифицированы далеко не все районы. Кроме того, установка газового котла обычно обходится дороже, чем котлов для альтернативных видов топлива.
Если на участке имеется артезианская скважина, то исключается и плата за водоснабжение. Однако если ее нет и нет возможности подключиться к водопроводу (к примеру, в садоводстве), то бурение потребует от 1000 до 2000 руб. за погонный метр. Глубина скважины может быть от 10 до 100 метров, это зависит от местности.
А вот электроэнергии в загородном доме требуется значительно больше, чем в городском жилье. Кстати, в нынешнем году существенно увеличилась стоимость выкупа мощности: cтоимость 1 кВт доходит до $1000 (в зависимости от места), а Ќ«средний» дом потребляет от 10 до 20 кВт.
Собственно, все эти расходы – из разряда крупных, но разовых, то есть они обычно приходятся на период строительства или реконструкции дома либо могут быть частично заложены в его цену. «Загородный дом – не для желающих сэкономить», – любят повторять риэлтеры. Однако это относится в первую очередь к капитальным вложениям. Если они сделаны грамотно, то ежемесячные платежи хозяина не шокируют: как отмечают операторы рынка, хороший отдельно стоящий жилой дом по квартплате будет обходиться не дороже, а даже дешевле аналогичной по площади городской квартиры. Ведь здесь человек оплачивает ресурсы только в том объеме, в котором он их потребляет. Менее весомой в загородном жилье становится часть расходов на содержание, которая связана с поддержанием местной инфраструктуры, например вывоза мусора. Если в коттеджном поселке, равно как и в городской квартире, эти процедуры оплачиваются постоянно и решаются централизованно, то частный домовладелец может позволить себе роскошь разбираться с подобными проблемами по мере их поступления. Например, в садоводствах Ленобласти расходы на вывоз мусора, ремонт дорог, освещения и т. п. взимаются с владельцев участков один раз в год и обычно составляют от ста до двухсот долларов.
В целом, размеры текущих коммунальных платежей вряд ли способны напугать человека со средним уровнем доходов. Другое дело, когда домовладельцу неожиданно приходится сталкиваться с проблемами серьезного ремонта. Не важно, кровля это, тепло-, гидроизоляция, полы, перепланировки или переделка коммуникаций – в любом случае расходы выльются в пятизначные суммы – естественно в долларах. И далеко не всегда такие траты предсказуемы. А боязнь подобной перспективы нередко становится единственным и самым мощным препятствием для воплощения заветной мечты о загородном образе жизни для тех, в чьем активе имеется лишь городское жилье, с которым мечтатель уже почти готов расстаться.
