Новое на рынке услуг: покупка и продажа доходной недвижимости
Собственный бизнес не обязательно создавать с нуля - готовый бизнес, приносящий реальный доход, можно купить.
Продажа бизнеса – одна из действующих реалий современного рынка. Под продажей доходной недвижимости мы подразумеваем продажу объектов недвижимости, полностью сданных в аренду и приносящих постоянный доход.
В Украине на сегодняшний день рынок готового бизнеса только формируется. Однако уже сейчас существующий спрос и предложение говорят о его интенсивном развитии. Так, по результатам наших исследований, предложение доходной недвижимости в 2004 г. по сравнению с прошедшим годом возросло в несколько раз.
Основу предложения на рынке доходной недвижимости в Киеве составляют объекты торговой (непосредственно ритейл) и коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это предприятие, имеющее офисные, производственные или торговые площади, сдаваемые в аренду. Учитывая, что стоимость деловой аренды в столице достаточно велика, покупка таких предприятий становится хорошим вложением капитала.
Продажа бизнеса дело непростое и подходить к нему нужно с особой тщательностью. Принятие решения о продаже бизнеса влечет за собой решение ряда вопросов, основные из которых:
При этом необходимо помнить, что готовый бизнес - это товар. А как и любой другой товар, он имеет определенную рыночную стоимость и подчиняется рыночным законам спроса и предложения.
К основным причинам продажи бизнеса можно отнести:
- потребность в свободных денежных средствах для вложений в более выгодный бизнес;
- сосредоточение финансовых средств на развитии основного бизнеса;
- недостаток средств на дальнейшее развитие бизнеса;
- решение спорных вопросов между собственниками бизнеса;
- продажа бизнеса как товара;
- потеря интереса к бизнесу;
- угроза банкротства;
- выход собственника бизнеса на пенсию;
- потребность в свободных денежных средствах на личные нужды;
- перемена места жительства собственника.
Развитие рынка привело к тому, что в качестве продавцов все активнее выступают представители крупного бизнеса. Здесь можно говорить, во-первых, об активизации крупных компаний, в рамках стратегии концентрации финансовых и человеческих ресурсов продающих свои непрофильные активы, и, во-вторых, о появлении достаточно дорогостоящих предложений (свыше 1,5 миллионов долларов).
На сегодняшний день предложения второго типа представлены, например, известной в столице торговой сетью. Данный проект характеризуется достаточно высокой ликвидностью, обусловленной удачной концепцией, опытом работы и высокой доходностью. В качестве покупателей рассматриваются не только крупные компании, но и частные инвесторы, рассматривающие покупку торговых центров как эффективное вложение капитала или спекулятивное вложение.
На наш взгляд, основными целями и мотивами приобретения действующего бизнеса являются:
- эффективное размещение денежных средств;
- экономия времени на развитие бизнеса;
- увеличение собственности;
- дальнейшая перепродажа собственности;
- снижение предпринимательского риска;
- коммерческий интерес к данному бизнесу;
- использование в качестве подарка.
Ели оценку квартиры или машины практически любой человек может осуществить самостоятельно, то продажа бизнеса предполагает привлечение профессионального оценщика. Такая необходимость возникает не только потому, что нужны специальные знания, но и потому, что извлечение и интерпретация информации о положении дел на предприятии дело далеко не простое.
Мы считаем, что одним из основных факторов при определении стоимости готового бизнеса является показатель чистой прибыли. Здесь имеется в виду не бухгалтерская прибыль, а реальная – т.е. деньги, которые собственник в действительности получает в конце отчетного периода.
Вторым по важности показателем, влияющим на стоимость бизнеса, на наш взгляд является срок, в течение которого бизнес будет приносить доход. Развитие рынка может повлечь за собой потерю актуальности продукции, появление конкурентов, предлагающих лучший продукт, окончание договоров аренды и т.д.
Интересным является тот факт, что бизнес на арендуемых территориях стоит дешевле и окупается быстрее, но имеет больше рисков, связанных с ненадежностью аренды. Если же бизнес осуществляется на собственных площадях и оборудовании, то стоимость его больше, т.е. больше срок окупаемости. Но оборудование, а особенно недвижимость, сами по себе являются высоко ликвидным активом. Их можно хорошо продать даже в случае развала бизнеса.
Приобретая готовый бизнес, покупатель получает действующий комплекс, который включает в себя: помещения, технологическое оборудование, подготовленных специалистов, отлаженные связи с арендаторами и самое главное - постоянных потребителей продукции или услуг этого бизнеса. Действующий бизнес начинает приносить реальный доход с момента его приобретения, так как его успешность доказана временем. Нет необходимости в затратах времени на развитие нового дела, да и риск вложений значительно меньше, чем при создании бизнеса с нуля, так как всегда есть возможность его продать.
Услуги специалистов при покупке-продаже бизнеса помогут не только снизить риски, но и получить достоверную информацию о продаваемой недвижимости, ее доходности, а также оценить альтернативные инвестиции.
Продажа и покупка доходной недвижимости является действительно выгодным делом, поскольку стоимость недвижимости за последние несколько лет существенно выросла, а прогнозы на ближайшие 2-3 года более чем оптимистичны..
Директор компании «Новый город»
сертифицированный специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость
