Нередко приходится слышать, что при ипотеке большой разницы в схеме погашения кредита нет. Наиболее часто сравниваются два типа:
1) Т.н. “аннуитетный кредит”, когда по определённому алгоритму вычисляется фиксированный для каждого месяца платёж, включающий в себя какую-то часть процентов по кредиту и какую-то часть - погашение основной суммы долга. Например, при ежемесячном платеже в $1000 в разное время в составе этого платежа будет когда-то на $800 процентов по кредиту, а на $200 - погашения основного долга (тела кредита), а со временем их соотношение измениться, например, до $50 процентов по кредиту плюс $950 - погашение суммы основного долга.
2) Кредит с погашением суммы основного долга равными долями, когда в ежемесячный платёж включается фиксированная 1/”эндцатная” суммы кредита и проценты, начисленную на сумму фактической задолженности. Например, при кредите в $120.000 на 10 лет (120 месяцев) такой “одной-эндцатой” будет сумма в $1.000. И к ней будут приплюсовываться начисленные проценты. Причём с каждым разом всё меньшие и меньшие, поскольку с каждым платежом сумма основного долга уменьшается ровно на $1.000.
Какая же между ними разница? И там, и там, проценты на начальных сроках кредита очень велики, а в конце - довольно низки.
Рассмотрим пример…
Условия:
Кредит - $91.000
Срок - 20 лет (240 мес.)
Ставка - 12% (в теч. всего срока)
Фиксированный платёж - $1.002, в т.ч.:
Первый месяц:
Проценты - $910
Тело кредита - $92
Сто двадцатый первый месяц (середина срока):
Проценты - $698
Тело кредита - $304
Сто семьдесят первый месяц (примерно 2/3 срока):
Проценты - $503
Тело кредита - $499
Последний платёж:
Проценты - $10
Тело кредита - $992.
В приведённом выше расчёте процентов по кредиту уплачено за 20 лет в сумме $149.477.
При тех же исходных условиях в банке, похожем на СБ РФ, но при НЕ аннуитетном ежемесячном платеже, а при погашении равными долями тела кредита (проценты, конечно, на сумму фактического остатка, как и везде), сумма процентов за те же 20 лет составила бы $109.655. Разница - $30К.
Возможно, при заданном порядке сумм кредита для кого-то лично такая сумма - несущественна. Но мне лично представляется, что имей среднестатический человек возможность оставить эту “тридцатку” себе - он бы непременно воспользовался бы деньгами банка, “похожего на ”Сбер”.
Аннуитетная схема, в итоге, обеспечивает банку больший объём процентов за весь срок кредита при прочих равных условиях по сравнению с платежами, базирующимися на погашении в равных частях тела кредита. Ясно, что в определённых случаях (типа, потребительских кредитов, например), где суммы и сроки невысоки - такая схема (аннуитетная) удобна всем. И банку, который “по зёрнышку клюёт” и которому “десять баксов-то не лишние”, когда заёмщиков “мульён”. И заёмщику, который забивает себе “в моск” цифру ежемесячного платежа и спокойно учитывает её у себя в своём месячном бюджете. И те самые “десять баксов”, которые, на самом деле, отнюдь не лишние и у заёмщика, представляются вполне адекватное платой за, своего рода, некоторую улучшенную “технологичность” расчётов по кредиту.
В случае же с ипотекой эти “десять баксов” превращаются за многолетний срок кредита в суммы, от которых, мягко говоря, у большинства начинает подёргиваться левый глаз и просыпается икота. А кому это безразлично, тому, как правило, и ипотека не нужна. Это во-первых.
А во-вторых, в отличие от потребительских кредитов, кредиты ипотечные, рассчитанные на сотни месяцев, характеризуются довольно частым (после первых полгода или года) внесением заёмщиками дополнительных платежей, стремящихся, уменьшив основной долг на некую допсумму, хоть как-то снизить размер фиксированного платежа или сократить срок выплат, уменьшив в итоге конечную сумму процентов за срок пользования кредитом.
Поэтому:
1. В таких условиях гораздо “технологичнее” для заёмщика оказывается обычный кредит с диверсифицированными платежами, состоящими из погашения основного долга равными частями плюс дополнительные взносы к ним и уплаты начислиямых на фактический остаток долга процентов.
2. “Равный платёж”, запланированный в течение 10-15-20 и больше лет не имеет абсолютно никакого удобства для замёщика, поскольку планировать свои бюджеты на такой срок в нашей стране нереально по определению. По той же причине никакого “дисциплинарного” воздействия аннуитетная схема на заёмщика оказывать в таких случаях просто неспособна - по определению же. К этому добавляется “цена вопроса” за такие бесполезные при ипотеке “удобства” (которые вполне таковыми действительно являются при потребительских кредитах, как я уже писал выше), на которую добровольно ни один человек в трезвом уме и твёрдой памяти не пойдёт, будь у него возможность выбора. Т.е. при ипотеке - нет НИ ОДНОГО преимущества для заёмщика аннуитета из тех, что характераны для кредитов потребительских.
3. Превышение уплачиваемых заёмщиком за срок ипотечного кредита процентов по нему при аннуитете над процентами при диверсификации ежемесячного платежа составляет от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов.
Поэтому применение банками аннуитетной схемы при ипотеке имеет смысл исключительно по причине наличия желания заработать больше денег. И больше никаких других причин нет. Я не говорю, что это “плохая” причина, нет. Нормальная причина, не вопрос. “Но есть нюансы”, как говорится…
Нюанс первый: как сказано выше - аннуитет не является более удобной схемой для ипотеки, чем другие типы кредитов.
