| Пошук житла - це ціла наука. За якими критеріями покупець підбирає свою нову домівку. |
|
|
У попередній публікації ("Час купувати житло", "Товариш" 25-26 від 30 березня 2006 р.) ми дали потенційним покупцям житлової нерухомості низку порад: у яку пору року вигідніше придбати домівку, а у яку ціни традиційно підвищуються і краще з покупкою зачекати.
Крім того, розповіли про типові зразки житлового фонду України - будинки дореволюційної споруди, "сталінки", "хрущовки", "брежнєвки", відомче житло радянського періоду і новобудови, що з'явилися за роки незалежності держави, навели середні ціни на різні категорії житла. Але, перш ніж почати огляд декількох варіантів майбутнього сімейного гніздечка, покупець чітко визначає для себе, в якому типі квартири він хоче жити і яка йому, звичайно, буде по кишені: тісна гостинка або суперапартаменти в просторій новобудові, стара будівля, яка пам'ятає кілька поколінь мешканців, або будинок, що тільки зводиться у чистому полі, де все життя починається з "чистого аркуша".
Але й після того, як тип житла вибрано, у покупця виникає ще безліч питань, про які він раніше, можливо, не замислювався. Фахівці з нерухомості взагалі вважають, що пошук житла - це ціла наука, основи якої повинен знати кожний покупець. Адже правильний вибір домівки сприятиме успішному подальшому життю, а помилка у виборі всього лише одного компонента може зробити це життя нещасним або, принаймні, дискомфортним.
Фахівці Асоціації ріелторів України виділяють десять найважливіших чинників, на які слід звертати увагу покупцям житла у великих містах. До речі, саме з цих компонентів, окрім "голої" ціни за квадратний метр, складається підсумкова вартість. Тому не дивно, що однакові за розмірами і якістю опорядження квартири в однотипних будівлях можуть різнитися за ціною дуже істотно.
Чинники успіху
Що ж це за чинники, які впливають на вартість житла, роблять його дорожчим чи, навпаки, дешевшим? Про головні з них, що складаються у свою чергу з таких компонентів, як тип будівлі, планування і загальний метраж, ми писали у публікації "Час купувати житло". Сьогодні розповімо про інші чинники.
Місце розташування
За твердженням ріелторів, понад 70 відсотків продажів і купівель житла здійснюються у так званих "спальних" районах, і саме вони формують його середню вартість. Перевага надається тим, де немає промислових підприємств, зате відчувається близькість річки, озера або лісу. Наприклад, у Києві особливою популярністю користуються Оболонь, Позняки, Харківський масив. Менш популярні Борщагівка, Відрадний, Корчувате. Різниця в ціні за 1 кв. м між "дорогими" і "дешевими" спальними районами вже сягає 700-800 доларів.Чим ближче до центру міста, тим стрімкіше зростає вартість житла. Хоча все більше грошовитих людей вважають за краще жити за містом або в нових житлових комплексах, зведених на околиці мегаполісів, центральна частина не стає менш популярною перш за все тому, що квартири у розташованих тут будинках дореволюційної і довоєнної споруди, як правило, ексклюзивні, адже раніше кожна будівля зводилася за індивідуальними проектами відомих архітекторів. А за ексклюзив завжди потрібно платити. Не дивно, що вартість одного квадратного метра навіть в 150-180-річній будівлі може сягати 4-5 тисяч у.о. Тобто, дві третини ціни ви платите не за житло як таке, а за місце його розташування і за так звану елітність будинку. Але ми зосередимо увагу саме на житлі для так званого середнього класу, до якого київські ріелтори (на відміну від соціологів) відносять всіх, хто може дозволити собі купити одно- чи двокімнатну квартиру загальною площею від 40 до 70 кв. м вартістю від 50 до 80 тис. у.о. (в реґіонах ця планка знижується у два і більше разів).
Транспорт
Визначившись з типом квартири, категорією будинку і місцем його розташування, покупець починає міркувати: а як тепер він добиратиметься на роботу і назад, їздитиме в театри і на природу? Тому питання транспортної інфраструктури стає одним з головних при виборі нового житла.
Наявність метро у конкретному районі підвищує вартість житла в середньому на 10-15 відсотків, а близькість вашого будинку до станції (наприклад, 5 хвилин пішки від під'їзду) - ще на стільки ж відсотків. Порівняйте: зараз середня вартість одного квадратного метра житла на Троєщині (тут і далі - райони Києва) - 1200 у.о., а на Оболоні - 1550 у.о., хоча і там і там квартири однотипні. Але на Оболоні метро є, а на Троєщині - немає. Навіть на Нивках, забудованих "хрущовками" майже півстоліття тому, завдяки метро один "квадрат" тягне на 1450 у.о., а на Борщагівці, куди підземка навряд чи дотягнеться в осяжному майбутньому - всього 1100 у.о. за кв. м в таких же будинках.
Втім, якщо покупець необтяжений щоденними поїздками на роботу і назад в години пік, то краще підбирати житло в районі зі зручною транспортною розв'язкою. Маємо на увазі, що неподалік від вашого будинку має проходити щонайменше два маршрути міського транспорту з інтервалом не більше 10 хвилин до найближчої станції метро, а також є можливість прямого виїзду хоча б у два-три інші міські райони. У такому разі ви, купуючи житло, не заплатите зайві 20-30 відсотків його вартості "за метро", що дасть можливість заощадити зовсім не зайві 12-20 тис. у.о., яких у вас, можливо, просто немає.
Інфраструктура району
Розібравшись із транспортним сполученням, приступайте до вивчення інфраструктури району.
Припустимо, у вас у сім'ї підростають діти - отже, наявність дитсадка і школи обов'язкова за п'ять-десять хвилин пішки від під'їзду будинку. Якщо, звісно, ви не збираєтеся возити своїх чад в якийсь престижний ліцей або коледж за тридев'ять земель. Далі: поліклініка, аптека, супермаркет, ринок, кафе, Будинок побуту, перукарня. Якщо хоча б двох-трьох позицій з вище переліченого поблизу немає, можете сміливо вказати продавцю на незручності, що чекають на вас, і активно поторгуватися. Для переконливості повідомте, що за два квартали, де є вся належна інфраструктура, така ж квартира коштує стільки ж, і ви, звичайно, вважатимете за краще придбати її. Будьте певні: бодай 3-4 відсотки ціни продавець скине.
Кухня, балкон, лоджія
Розмір кухні - ось те питання, про яке з дружиною краще не сперечатися. В будинках масових серій - "хрущовках" і "брежнєвках" - кухні, як правило, невеликі - 6-7 кв. м. Але є будинки поліпшеного планування, де кухні від 8 до 12 кв. м. Будьте готові до того, що за кожний додатковий "квадрат" кухні з вас запитають подвійну ціну. Та ж ситуація з лоджією: хоча ані балкон, ані лоджія до загальної площі квартири не зараховуються, зрозуміло, що за квартиру з 6-метровою лоджією з вас запитають на пару тисяч доларів дорожче, аніж за таку ж квартиру з балконом.
Ремонт
На вторинному ринку навіть у "хрущовках" продаються квартири з новітнім євроремонтом, повністю заміненими комунікаціями і сучасною сантехнікою. Таке житло коштуватиме на 45-50 відсотків дорожче за середню ціну. Просто хороший, але косметичний ремонт, зроблений півроку - рік тому, збільшить вартість житла на 10-15 відсотків. А ось "убита" квартира, що повністю потребує докладання сил і грошей, коштуватиме максимум на 10 відсотків менше середньої ціни.
Але давайте зважимо, що вигідніше. Якщо середня ціна двокімнатної квартири 70 тис. у.о., то з євроремонтом така ж коштуватиме не менше 100 тис. Зате можна відразу заселятися і жити. "Просто ремонт" - 80 тис. у.о. У принципі теж можна в'їжджати і жити, але все одно ви будете щось переробляти "під себе". В "убитій" квартирі, придбаній за 63 тис. у.о., впродовж двох-трьох місяців можна зробити той-таки класний євроремонт із заміною вікон, дверей, труб, батарей, електропроводки, сантехнічного і кухонного обладнання за 10-15 тис. у.о. Причому ви самі підберете і колір шпалер, і колір унітазу. В результаті, квартира вам стане у 73-78 тис. у.о. - дешевше, ніж з "просто ремонтом", не кажучи вже про квартиру з євроремонтом за 100 тис. у.о., в якому все одно щось вам не подобатиметься.
Паркінг
Нові житлові комплекси тепер здаються в експлуатацію зі своїми паркінгами, проте, якщо ви купуєте житло у мікрорайонах, збудованих за радянських часів, то питання про те, де припаркувати залізного коня (якщо, звичайно, він у вас є) постане на повний зріст. Але от вам порада: при обговоренні оборудки з власником уподобаної вами квартири не афішуйте наявність у вас власного авто, а про те, чи є поблизу платна стоянка або кооперативні гаражі, дізнайтеся самотужки, наприклад, у автолюбителів у дворі. Ваше скромне мовчання, не виключено, допоможе заощадити 1,5-2 тис. у.о.: на думку ріелторів, меткі продавці призвичаїлися включати до вартості квартири кілька квадратних метрів громадського асфальту під вікном, на якому ставили свою машину. Але вам який резон платити, власне, за повітря? Отож зробіть вигляд, що питання паркування вас не цікавить, а тому платити за клапоть муніципального асфальту ви не збираєтесь.
Пейзаж за вікном
А ось за гарний краєвид з вікна нині доводиться платити. Звичайно, чітких критеріїв, виходячи з яких можна було б однозначно визначити вартість пейзажу за вікном, в Україні поки немає. Але, за словами заступника директора агентства нерухомості "Наш будинок" В'ячеслава КоломІйцЯ, власники квартир і ріелтори все частіше стали пропонувати покупцеві платити за краєвид з вікна.
Наприклад, дві однакові квартири, що знаходяться в одному будинку і в одному під'їзді, можуть різнитися за ціною на 10-15 відсотків тільки тому, що вікна однієї виходять у двір з трансформаторною будкою і сміттєвими контейнерами, а з вікон іншої відкривається зелена панорама парку. А види на Дніпро, золоті бані церков можуть підняти ціну квартири на 30-50 відсотків. І якщо ви в душі поет або художник і у вас є гроші, то за красу, на жаль, доведеться заплатити.
Під'їзд і охорона
Якщо театр починається з вішалки, то шлях покупця квартири лежить через під'їзд. Тому він одразу зверне увагу на обшарпані стіни, бруд на сходових майданчиках і розбите скло. І навіть якщо сама квартира йому сподобається, він ще тричі подумає, а чи варто віддавати такі гроші за житло, щоб кілька разів на день відчувати дискомфорт, проходячи повз місця загального користування.
Як правило, чистота у під'їзді багато в чому залежить від того, чи є на вході консьєрж (а в п'ятиповерхівках - хоча б справний кодовий замок). Навіть якщо цей консьєрж - 70-річна бабуся, все одно є гарантія, що у темний час доби не доведеться переступати через сплячого бомжа або зустріти компанію підлітків напідпитку. Багато консьєржів за власною ініціативою прикрашають під'їзди квітами в горщиках і предметами народної творчості. Тому будьте готові викласти за гарний стан під'їзду від 0,2 до 1 тис. у.о., а надалі щомісячно виділяти з сімейного бюджету по 15-20 гривень на утримання консьєржів.
Підготував Віктор СМИРНОВ.
www.tovarish.com.ua
|
|
