В ближайшие годы недвижимость в Украине дешеветь не будет.
За последние недели жилье в Киеве незначительно подешевело: цена за квадратный метр упала в среднем на 10 долларов. Однако это падение цен не настолько существенно, чтобы можно было делать выводы о развороте рынка в сторону понижения. Для этого пока нет снований - предложение на рынке жилья не увеличилось, а спрос постоянно растет.
Как уверяют риэлтеры, главная причина роста и затем небольшого снижения цен кроется в ажиотажном спросе, который с новой силой вспыхнул вскоре после президентских выборов, но к концу года упал. Покупка квартиры стала не по карману уже слишком многим, а надежд на поддержку банков в решении жилищного вопроса все меньше. О снижении спроса свидетельствует уменьшение на 20% числа сделок по купле-продаже недвижимости, зафиксированное в сентябре-октябре. По словам риэлтеров, осенью удавалось продать или оригинальные по планировке квартиры, или объекты, хозяева которых соглашались уступить в цене. "Высокие темпы роста цен на жилье не соответствуют темпам роста доходов населения. Произошел перекос в сознании людей: высокая цена ассоциируется с хорошим качеством, а вместо этого продавцы предлагают низкокачественное жилье. А поскольку рынок инертен, то продавцы еще не готовы выставить цену, адекватную качеству своего товара. Поэтому рынок замер: одни не готовы платить, другие не готовы уступать", - говорит президент Ассоциации риэлтеров Украины Александр Бондаренко.
Арматура ни при чем
На фоне роста инфляции, укрепления гривни и снижения темпов роста экономики стоимость квартир на вторичном рынке ежемесячно увеличивалась на 5-7%, а в летние месяцы, вопреки обычному затишью, в некоторых сегментах достигла своего пика и показала 8-10% роста. В целом за 10 месяцев стоимость квартир во всех регионах страны выросла на 50%. В Киеве, где уровень доходов населения значительно выше, цены подскочили почти на 60%.
Увеличению стоимости жилья поспособствовало вступление в действие в начале нынешнего года отдельных положений Закона "О налоге на доходы физических лиц". Особое внимание риэлтеров привлекла 11-я статья этого закона, в которой предусмотрено налогообложение операций по продаже недвижимости. В зависимости от площади квартиры и года, когда недвижимость была приобретена, налог варьируется от 1 до 15%. Законодатели рассчитывали, что нововведения минимизируют спекулятивные операции по перепродаже жилья. Вместо этого в январе рынок замер: только в Киеве количество сделок по купле-продаже жилья сократилось почти в десять раз по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.
Продажи активизировались лишь через месяц, после того как Верховная Рада Украины ввела мораторий на новый налог до 1 января 2006 года. Однако рынок работал уже по новым правилам: продавцы, скрывая в договорах купли-продажи реальную стоимость недвижимости, заложили в цену свои потенциальные налоги, что увеличило стоимость предложения на вторичном рынке жилья.
Кроме того, на рост цен повлиял дефицит небольших по площади одно- и двухкомнатных квартир, спрос на которые наиболее высок. В новых домах малогабаритных квартир практически нет, поэтому люди вынуждены приобретать "хрущевки" и "гостинки".
Повышенный спрос на этот тип жилья подогревали приезжие из регионов. Население столицы быстро растет, в основном за счет притока новых жителей из провинции. А им квартиры нужны уже сейчас. В результате в некоторых районах столицы стоимость квадратного метра площади жилья на вторичном рынке превысила стоимость квадратного метра в новостройке, а в "хрущевках", расположенных в непосредственной близости от центра города, цена квадратного метра приблизилась к отметке 1,5 тыс. долларов.
Активное переселение политической и бизнес-элиты из крупных городов Украины в Киев привело к повышению спроса на комфортабельное жилье, которое не может предложить вторичный рынок. Это позволило застройщикам активно продавать квартиры уже на первых этапах строительства и распродать еще нереализованные квадратные метры в новостройках.
Высокий спрос на жилье долгое время позволял строителям повышать стоимость квадратного метра, аргументируя это ростом цен на базовые стройматериалы. Достаточно было объявить о том, что цены на металл увеличились на 15%, как жилье в новостройках тут же дорожало. При этом никто не брал во внимание, что доля цены арматуры в себестоимости 1 кв. м жилья составляет лишь от 0,7 до 1,2%.
Скачки цен на жилье сделали рынок недвижимости привлекательным для спекулянтов, в чьих руках сейчас сконцентрировано около 30% всего рынка. Хорошие квартиры выкупаются сразу и оседают у брокеров в качестве "золотого запаса" до лучших времен. Спекулянты усугубили и без того острый дефицит предложения на рынке. Купив в начале этого года однокомнатную квартиру, скажем, за 25-30 тыс. долларов, сегодня ее можно продать почти вдвое дороже. При этом в течение года квартира сдавалась в аренду и приносила неплохие доходы.
Сговор монополистов
Ежегодно в столице строится примерно миллион квадратных метров жилой площади, но необходимо как минимум вдвое больше. Потенциал столичного рынка недвижимости и высокая рентабельность способствовали появлению на нем целого ряда новых компаний. Еще пару лет назад киевский рынок делили между собой около десятка застройщиков, а сейчас их насчитывается около 40. Однако появление новых сильных игроков не привело к резкому увеличению конкуренции. Объемы строительства жилья остались на прежнем уровне. Застройщики конкурируют только в центральной части города, где плотность населения растет. Здесь дороже земля, но и прибыль от реализации проекта выше. До тех пор, пока остается спрос, места хватит всем игрокам, каждый из которых работает в своем ценовом сегменте, считают строительные компании. Жесткая конкуренция возникнет только тогда, когда на одного потенциального покупателя придется пять однотипных квартир.
Это не означает, что компании-застройщики не в силах удовлетворить существующий спрос. По мнению экспертов, нынешняя ситуация похожа на сговор монополистов строительного рынка: увеличение темпов строительства неминуемо повлечет снижение цен. К тому же сейчас удобный момент снять сливки, поскольку все больше покупателей останавливают свой выбор на квартирах в новостройках, которые обладают рядом преимуществ: современная планировка, высокий уровень технического оснащения, развитая внутренняя и социальная инфраструктура.
В Москве, например, строители не могут продать до 40% построенного жилья. И это несмотря на то что в столице России темп роста цен ненамного превышает рост доходов населения. В Киеве разница между этими показателями существенная. Недостаточное предложение нового жилья в столице приводит к тому, что пока раскупается все, что строится, хотя цена квадратного метра столичной недвижимости уже более чем втрое превышает среднестатистическую по Украине. Средняя цена квадратного метра жилья в столице 900 долларов, тогда как по стране она составляет 300 долларов. А по сравнению с более богатыми восточноевропейскими столицами киевская недвижимость в среднем дороже на 200 долларов за квадратный метр.
Чтобы разрушить монополию десятка киевских строительных фирм, близких к мэрии, в следующем году мелкие компании-застройщики собираются объединиться в корпорации с дочерними структурами: финансовыми учреждениями, юридическими и риэлтерскими фирмами. Так им будет легче противостоять монстрам строительного бизнеса. Эксперты считают, что у таких компаний запас прочности и перспективы развития намного больше, чем у нынешних лидеров, бизнес-модели которых постепенно теряют эффективность. "Сейчас на рынке много проектов, инициированных частными строительными компаниями, которые предлагают новый качественный подход. Через три-четыре года ситуация кардинально изменится: меньшие компании потеснят монополистов, и борьба уже будет вестись за качество жилья и цены", - говорит председатель наблюдательного совета инвестиционной компании "XXI Век" Лев Парцхаладзе.
Возможно появление на украинском рынке иностранных строительных компаний. Во всяком случае, такие переговоры уже велись с несколькими российскими корпорациями. Если иностранцы выйдут на рынок, то в условиях жесткой конкуренции отечественным застройщикам придется увеличивать объемы строительства и снижать цены, чтобы как можно быстрее реализовать жилье. Однако вряд ли стоит ожидать широкомасштабной интервенции иностранных строительных компаний на отечественный рынок недвижимости. Дело в том, что свободных площадок в центре, куда с большей охотой вышли бы эти застройщики, практически не осталось. А чтобы не допустить чужаков на свою территорию и в других привлекательных для строителей районах, большинство застройщиков заранее резервировали за собой как можно больше участков. Сейчас "под паром" находится свыше 8 млн кв. м столичной земли.
Кто разрешает, тот имеет
Строители считают главной проблемой рынка недвижимости не дефицит земельных участков в Киеве, а непрозрачность процедуры получения площадок под строительство. Время на получение разрешения зависит как от сложности самого проекта, так и от наличия связей компании в горгосадминистрации. Здесь много простора для коррупции и злоупотреблений. Размер строительной компании не влияет на скорость получения разрешения, большее значение имеют ее способности лоббировать свой проект. Поэтому одним удается проходить все этапы сбора и получения разрешительных документов за восемь-девять месяцев, а для других компаний этот процесс может растянуться на два-три года, особенно, если строительство объекта запланировано в центре города.
"Строительной компании действительно тяжело получить земельный участок в Киеве. Помимо того, что свободных участков под жилищное строительство становится все меньше, сам процесс получения разрешения под строительство трудоемкий: компания должна оформить около 200 документов для различных инстанций. Планируется упрощение этой процедуры до 80 документов, но на данном этапе строительным компаниям приходится проходить через множество контролирующих и разрешающих органов", - говорит адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Максим Копейчиков.
Кроме того, компания должна за собственные средства сделать детальное планировочное решение местности, на которой она хочет строить объект. В результате механизмы получения земельных участков, процедура проектирования, плата за выполнение технических условий влияют на себестоимость жилья. Только официально дополнительные расходы составляют от 25 до 30% его стоимости. Упрощение этих процедур позволит снизить стоимость жилья на 15-20%.
Большинство европейских столиц с такими проблемами не сталкиваются, поскольку строятся с учетом зонирования, где для каждой зоны застройки разработаны детальные правила и нормы. Использование этого механизма позволяет сократить время на получение всех разрешительных документов. В разработке стандартов застройки зон и согласовании проекта участвуют все те службы, с которыми инвесторы обычно согласовывают готовые проекты и землеотводы. У нас городские власти не заинтересованы в применении схемы зонирования. Поскольку изначальное соглашение с проектом застройки исключает вариант собирания "дани" контролирующими органами.
Преимущества зонирования еще и в том, что детальная разработка каждого района позволяет выдержать единый архитектурный стиль с четко установленной этажностью зданий. К примеру, в центре города строятся небольшие, максимум в пять-шесть этажей дома, а чем дальше от центра, тем выше этажность. Минимизация домов в центральной части города позволяет немного разгрузить улицы от скопления машин жителей. Кроме того, зонинг дает гарантию, что стоимость купленного жилья не будет снижена постройкой здания, не предусмотренного на этой территории. В Киеве попытки использовать зонинг предпринимались еще лет восемь назад и только в центральной части города. Тогда архитекторы работали с каждым домом, однако финансирование было прекращено.
Два года назад горгосадминистрация утвердила генеральный план развития Киева и проект детальной планировки, но зонинга предусмотрено не было. Лев Парцхаладзе считает, в том, что сегодня застройка центра ведется стихийно, нельзя винить только строителей: строительные компании работают по существующим правилам - где смог получить участок под свой проект, там и строит.
Несмотря на то что по генплану до 2020 года предусмотрены сокращение численности населения в центральной части Киева на 25% и стабилизация объемов строительства, здесь, отличие от других районов города, наблюдается строительная сверхактивность. Что вполне понятно: для киевлян жить в центре по-прежнему престижно, тем более что любая недвижимость в этой части города всегда будет в цене. Так что если застройщикам удается отхватить здесь лакомый кусок земли, они не ограничиваются малоэтажными зданиями, а предпочитают на небольших земельных площадках возводить гигантские строения.
Свободных для строительства площадок в центральных районах остается все меньше, поэтому в будущем тем, кто захочет поселиться в новостройке, нужно будет инвестировать гораздо большие денежные средства. Кроме того, дополнительные расходы на отселение жильцов из старых домов, реконструкцию инженерных коммуникаций и другие нужды строители будут перекладывать на кошельки потенциальных жильцов.
Заплатил за бизнес-класс, получил эконом
Урегулировать цены на квартиры позволит принятие единого классификатора жилья. Однако универсальной схемы пока нет. На рынке царит полная неразбериха относительно того, какое жилье следует считать элитным, а какое эконом-жильем. В этой ситуации прежде всего страдают покупатели. Однако разобраться в типе жилья, определяющего его рыночную стоимость, не могут и сами застройщики. К примеру, долгое время за элитное жилье выдавалась квартира с более-менее приличной площадью в доме-новостройке в центральной части города.
У каждой компании существуют свои представления о классах жилья, поэтому они самостоятельно определяют критерии и цену за квадратный метр. Есть целый ряд примеров, когда жилье низкого качества в центральной части города компании продавали по цене бизнес-класса. Риэлтеры тоже стараются приукрасить товар, чтобы быстрее и выгоднее продать квартиру. "Раньше потенциальный покупатель мог составить представление о будущей квартире, зная лишь серию строящегося дома. Сегодня сложно понять, какие у квартиры будут планировка, метраж. Никто не умаляет достоинств индивидуальной планировки, но единая типизация намного упростила бы процесс предварительных переговоров с потенциальным покупателем", - считает генеральный директор АО "Полесье" Анатолий Осадчий.
В этом году на рынке появилось подобие единой классификации, инициированное Украинской строительной ассоциацией, куда входят крупнейшие игроки рынка. Около 40% работающих на рынке компаний приняли эту классификацию, многие уже начали позиционировать свое жилье в рамках предложенных цен. Еще год-другой, и эти стандарты станут общепринятыми, поскольку компании-лидеры задают тон на рынке, и остальным придется эти правила принять. Появится добросовестная конкуренция - застройщики не захотят рисковать своей репутацией, предлагая качество эконом-класса по цене бизнес-класса. А покупатели наконец разберутся, жилье какого класса они приобретают и какова его реальная стоимость.
Теперь киевские новостройки специалисты разделяют на следующие классы: социальное жилье, эконом, бизнес, премиум и де люкс (см. таблицу). Причем к элитному жилью относятся последние три класса.
Однако эта дифференциация показала, что предложение элитных новостроек, соответствующих мировым стандартам, в Киеве очень мало. Престижность таких объектов определяют месторасположение и инфраструктура. В настоящее время застройщики, работающие в классах премиум и де люкс, предлагают или малоэтажные дома клубного типа (до 40 квартир площадью от 160 кв. м.), или дома с развитой внутренней инфраструктурой, сервисом и улучшенными технологиями строительства (до 100 квартир).
При возведении таких массивов компании привязываются к историческим или живописным местам (например, микрорайон "Оболонские Липки"). По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в ближайшем будущем планируется похожая застройка в Соломенском районе.
Одиночные проекты бизнес-класса существуют в спальных районах. Многие из них по качественным характеристикам больше попадают под разряд эконом, но цены на это жилье настолько высоки, что отнести его к эконом-классу не поднимается рука.
Большинство компаний строят квартиры бизнес-класса, поскольку считают этот сегмент наиболее перспективным. Сейчас в нем работают 17 средних и малых компаний, ориентирующихся на точечную застройку в центральной и приближенной к центру частях Киева. В этой же категории работают и более крупные игроки, которые по объемам строительства не могут сравниться с лидерами рынка. Например, компания "Познякижилстрой" - объемы возводимого ею жилья не превышают 30-40 тыс. кв. м в год.
Крупные игроки "Киевгорстрой" и "ЖитлоІнвест" строят различные категории жилья, но предпочтение все-таки отдают эконом-классу, где за счет больших объемов строительства в разных районах получают большую прибыль.
В целом Киев подтягивается к мировым стандартам: сейчас средний размер киевской квартиры в 1,2-1,6 раза меньше установленного ООН прожиточно-жилищного минимума. В соответствии с утвержденным горгосадминистрацией планом средний размер жилплощади планируется увеличить с 51 до 62 кв.м. и в течение ближайших 10-12 лет довести этот показатель с 18,5 до 35 кв. м на человека.
По мнению строителей, в Киеве жилье останется дорогим в первую очередь потому, что цены на столичные земельные ресурсы самые высокие в стране. При этом цены должны быть разными: элитная недвижимость в центре и социальное жилье на окраинах не могут стоить одинаково - стоимость квадратного метра земли в центре - около 400 долларов, тогда как на окраине застройщики платят не более 50 долларов за кв. м.
Не ждите обвала
Резкое снижение цен на недвижимость возможно только в том случае, если предложение нового жилья превысит спрос. Судя по сегодняшним темпам строительства, ненамного превышающим миллион квадратных метров в год (при потребности вдвое большей), увеличения предложения в ближайшее время не будет. Первичное насыщение рынка произойдет не ранее чем через 10-12 лет. Поэтому прогнозы о возможном резком падении цен на новое жилье большинство застройщиков считают необоснованными. Однако соглашаются, что на старые дома, построенные более 50 лет назад, возможно снижение цен на 15-20%.
Для многих недвижимость стала чем-то вроде сберкассы, куда выгодно вкладывать средства. Пока не появится другой, не менее выгодный источник для инвестиций, спрос на жилье будет превышать предложение.
По-прежнему создавать дефицит на рынке будут брокеры. Снижение покупательской активности и замедление темпов роста цен могут привести к активному выбросу на рынок резервных квартир, купленных для перепродажи. Такое пусть и резкое, но скачкообразное увеличение предложения в целом вряд ли повлияет на ценовую политику рынка.
Риэлтеры ждут вступления в силу 11-й статьи Закона "О налоге на доходы физических лиц", мораторий на который заканчивается в начале следующего года. Когда эта законодательная норма вступит в силу, продавцы начнут закладывать сумму этого налога в цену жилья, и повторится ситуация года нынешнего. Если норму отменят, рост цен будет незначительным: 10-12% в год.
Более четкие перспективы развития рынка недвижимости будут видны после парламентских выборов в следующем году. Правда, продавцы уверены, что в марте-апреле 2006 года заработанные на выборах деньги пойдут на рынок недвижимости. Спрос вспыхнет с новой силой, и цены на жилье опять поползут вверх. У строительных компаний хватит ресурсов, чтобы дотянуть до этого времени, не снижая цен.
В регионах квартиры тоже будут дорожать. По словам риэлтеров, причины роста цен в крупных населенных пунктах страны те же, что и в Киеве. Кроме того, высокий спрос не может быть удовлетворен в ближайшие годы, поскольку, в отличие от Киева, в регионах новое жилье почти не строят. Это позволяет продавцам взвинчивать стоимость квадратного метра на вторичном рынке в несколько раз.
Одна из главных проблем для строителей - блокирование строительных площадок жителями, которые не довольны, что застройщики втискивают новостройки между существующими домами. Если в начале нынешнего года в Киеве таких проблемных участков было чуть больше 50, то сегодня их количество увеличилось почти вчетверо.
В конце ноября на сессии Киевсовета было отменено восемь решений по наиболее проблемным строительным объектам. Правда, на четырех землеотводах застройщики должны переделать проекты, уменьшив этажности и площади зданий. Остальные земельные участки отправлены в резерв Киевсовета.
Решение горадминистрации свидетельствует о том, что Алекандр Омельченко собирается снова баллотироваться на пост городского головы. Предвыборные ставки настолько велики, что мэр пошел на конфликт с инвесторами, которые, получив и оформив все документы на застройку, вынуждены теперь замораживать строительство и терпеть убытки. По словам строителей, один день простоя обходится в 60-100 тыс. гривен в зависимости от этажности здания.
По словам депутата Киевсовета Виктора Иванченко, некоторые инвесторы близки к депутатам Киевсовета, поэтому сопротивляться не станут. Им обещано после выборов компенсировать ущерб более выгодными объектами. По словам начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА Анатолия Муховикова, механизм компенсации затрат компаниям еще недостаточно четко определен, однако известно, что горадминистрация намерена полностью рассчитаться с вкладчиками из местного бюджета.
Но как быть с инвесторами, которые уже перепродали участки новым застройщикам и девелоперам, и теми, кто уже продали часть квартир в строящихся домах еще на уровне закладки котлована? Эти застройщики недовольны земельными участками, которые им предоставили в качестве компенсации. "То, что делает городская власть, - это предвыборные игры, но они закончатся плохо и для Киева, и для того, кто будет мэром", - убежден генеральный директор ООО "Экобуд" Юрий Сербин. Напомним, что разрешения на застройки выдавались в ведомстве мэра, и он прежде всего несет ответственность за хаос в землеотводах.
Избежать конфликтов с киевлянами в будущем и прекратить незаконное распределение киевской земли можно, четко выписав Генеральный план развития Киева, а также сделав прозрачными процедуры проведения инвестиционных конкурсов и выдачу разрешительной документации.
Банкиры обвала не ждут
Банкиры не верят в ожидаемый некоторыми аналитиками обвал цен на рынке недвижимости. "Осень заканчивается, но обвала нет и не будет, - заявили в УкрСиббанке. - Спрос на ипотечные кредиты постепенно восстанавливается". Напомним, что спрос на ипотечные кредиты заметно снизился в сентябре-октябре в связи с ростом процентных ставок по депозитам и соответственно по кредитам, а также быстрым замедлением экономического роста.
В Укрсоцбанке, где недавно снизил ставки по ипотечным кредитам на один процентный пункт, а авансовые взносы при кредитовании покупки жилья на 5 п. п., то есть до 20-30%, также подтвердили, что спрос на ипотеку восстанавливается. В целом по банковской системе ставки по ипотечным кредитам находятся на уровне 11-15% годовых в валюте и 15-22% в гривне, что соответствует стоимости кредитов этим летом.
Грядущие парламентские выборы создают на рынке некоторую нервозность, однако в долгосрочной перспективе ставки будут снижаться. Поэтому постепенно объемы ипотечного кредитования будут возрастать. "Ипотечные кредиты в кредитных портфелях украинских банков ежегодно растут на 60-80% и уже достигли 7 млрд гривен. Однако это составляет лишь 1,5% ВВП, что в десять раз меньше, чем в развитых странах", - сообщил "Эксперту" президент Украинской национальной ипотечной ассоциации Игорь Юшко. Снижение ставок по ипотечным кредитам в условиях неудовлетворенного спроса на недвижимость подтолкнет цены на жилье вверх.
