Массовый снос московских гостиниц породил новый вид бизнеса - посуточную сдачу апартаментов в аренду. Этому направлению чуть более года, и, судя по темпам строительства отелей, актуальным оно останется как минимум еще пять-семь лет
Владельцы свободных квартир в Москве и Питере обычно неплохо зарабатывают на том, что просто сдают их в аренду на месяцы или годы. Владелец посредственной "однушки" может рассчитывать на полтысячи долларов в месяц. Однако мало кто знает, что параллельно развивается новое доходное направление-- краткосрочная аренда. Свободную квартиру профессионалы от этого нового бизнеса помогут превратить в маленькую гостиницу, точнее, в апартаменты. От хозяина потребуется лишь заключить договор аренды с управляющей компанией, которая и сделает из квартиры "Мариотт" или "Украину" в миниатюре. Использовать частную квартиру именно таким образом для ее владельцев зачастую и удобнее, и выгоднее.
Зачем все это нужно? Гостиничное хозяйство Москвы тает, как шагреневая кожа. Новых отелей в столице почти не строят уже лет пятнадцать (несколько объектов в год-- смешные цифры для мегаполиса). Теперь же начали ломать существующие. Снос "Интуриста", "Москвы" и "Спорта" вывел из оборота свыше 2400 гостиничных номеров. Начался демонтаж "Минска" (300номеров), со дня на день приступят к разборке "России", рассчитанной на 5500постояльцев. В очереди на закрытие еще десятки гостиниц. "Именно снос гостиниц и колоссальный дефицит номеров в отелях и подтолкнул нас к созданию нового бизнеса,-- рассказывает руководитель проекта Hotel Home .- Мы стали арендовать квартиры у хозяев и сдавать посуточно, обеспечивая постояльцев дополнительным сервисом. Попутно обнаружилось, что масса приезжих в принципе не любит гостиницы и предпочитает жить в апартаментах".
Программа Hotel Home ориентирована на "бизнес-клиентов". Обычно это приезжающие по работе иностранцы (60% от числа заявок) и российские командированные из регионов. Средний срок проживания-- неделя, хотя бывают случаи, когда в "посуточной" квартире люди живут месяцами. В отличие от Санкт-Петербурга, где бизнес посуточной аренды также существует уже несколько лет, туристы в Москве этой услугой пользуются мало: их доля составляет не более10%.
Постоялец апартаментов не просто заселяется на свободную площадь, а получает еще и дополнительный сервис-- не такой разнообразный, как в настоящей гостинице, но для многих вполне достаточный. Так, в стоимость аренды обязательно входят услуги горничной. Апартаменты обеспечиваются сменным бельем, посудой, необходимым набором бытовой техники. Возможны и другие услуги-- встреча в аэропорту, предоставление автомобиля с водителем и т.д. При этом сам хозяин квартиры о поиске арендаторов не задумывается: вне зависимости от того, сколько его квартира будет простаивать пустой, он будет получать от управляющей компании оговоренную плату.
СДЕЛАЙТЕ МНЕ КРАСИВО
Чтобы квартира удовлетворяла запросам клиентов данной рыночной ниши, необходимо выполнение нескольких условий. Главное-- местоположение. Для бизнес-сегмента рассматриваются только квартиры, от которых не более восьми минут пешком до станции метро (причем сама станция-- не дальше второй от Кольцевой линии) и расположенные на оживленных улицах. Естественно, нужна отделка, как это у нас принято называть, "под евро": новая сантехника и плитка в ванной, выровненные и покрашенные стены, теплые полы в ванной и на кухне. Управляющие компании часто самостоятельно комплектуют апартаменты посудой, постельным бельем, бытовой техникой (от чайника до СВЧ-печи и телевизора), а также всевозможными гостиничными штучками-- от тапочек и шампуня до минимального набора продуктов в холодильнике.
Одним из ограничений оказывается состояние подъезда: хороших парадных в Москве много меньше, чем хорошо отремонтированных квартир. Иностранцы, естественно, с трудом принимают это проявление русской действительности. Поэтому в некоторых случаях управляющие самостоятельно оплачивают уборку подъездов.
Конечно, все свои затраты управляющий переносит на конечных арендаторов-- постояльцев. Услуга эта для них не так уж и дешева. Судите сами. По словам генерального директора "Мосгорбюро" Сергея Астафьева, цены посуточной аренды квартир в центре в среднем составляют половину стоимости номера в гостинице, расположенной рядом. Для центра города это означает 100-150долларов за сутки за двух- или трехкомнатную квартиру. Въезжая, клиент платит депозит в размере 100-200долларов, который возвращается в момент освобождения квартиры. Понятно, что такой депозит не полностью страхует владельца квартиры и управляющую компанию. Однако владельцы часто страхуют ответственность перед третьими лицами и имущество. Кроме того, клиенты, способные платить более 100долларов за сутки, как правило, не склонны к вандализму, а "расслабляются" обычно в ресторанах. Интересно, что посуточные цены, в отличие от длительной аренды, мало зависят от количества комнат: разница между "однушкой" и "двушкой" может быть всего 10-20долларов. Иными словами, что для владельцев квартир выгоднее всего сдавать "однушки", капитализация получается намного выше, чем по другим квартирам.
Все вышесказанное касалось так называемого бизнес-сегмента. Однако посуточный бизнес возможен и в нише недорогих квартир. "Мы арендуем у хозяев квартиры, расположенные в пяти-десяти минутах ходьбы от удаленных станций метро. ´Однушки´ нам обходятся в 500-700долларов в месяц, а пересдаются они по цене 30-50долларов в сутки. Сегмент дешевых квартир интересен тем, что он почти безрисковый, вне зависимости от сезона",-- говорит специалист компании A-Realty.
Если хозяин не в состоянии привести квартиру в надлежащий вид, управляющая компания сама доводит ее до "гостиничного" уровня. По договоренности с хозяевами компания даже может сделать косметический ремонт, который, естественно, зачтется при расчете арендной платы. Минимальный контракт для постояльца в A-Realty, например, равен 100долларам. При меньших суммах слишком велики оказываются накладные расходы (время, потраченное на показы и заполнение договоров, услуги горничной).
Бизнес управляющих компаний строится на "ножницах" между оптовыми (годовыми) ценами аренды и розничными (посуточными), и потому ключевым оказывается вопрос заполняемости. Пик спроса на квартиры возникает во время проведения крупных выставок. Так, в феврале, с началом "Продэкспо", мест нет ни в гостиницах, ни в посуточных апартаментах. "Затишье летом и в период новогодних каникул, все остальное время.
