Чтобы накопить денег на однокомнатную квартиру, среднестатистическому жителю Ивановской области потребуется 322 года, а для того, чтобы расплатиться с кредитом – 12,72 тысячи лет.
Такие данные привела в одной из публикаций газета "Взгляд". Издание отмечает, что Ивановская область является антирекордсменом по этому показателю. И все-таки многие ивановцы умудряются не только брать ипотечные кредиты, но и отдавать их. Что ждет схему ипотечного кредитования в нашей области в будущем?
Лиха беда - начало
Все началось в 2000 году, когда при городской администрации Иванова была разработана и стартовала программа ипотечного кредитования. В первый год было выдано всего 20 кредитов. Сейчас их количество перевалило за 700. Сегодня своего шанса ждут около 3,5 тысяч человек.
Потенциально количество заемщиков еще больше, но далеко не все могут выполнить необходимые условия. Это прежде всего - "белые" доходы (справка о доходах - основной документ при любом виде ипотечного кредитования), наличие двух поручителей с достойным доходом и начального капитала для приобретения жилья.
Даже в то время, когда программа ипотечного кредитования начинала работать, купить квартиру в кредит, не имея начального капитала, было нереально. Сейчас - тем более. Программа рассчитана на тех, кто уже имеет какое-то жилье.
Максимальный размер ипотечного займа составляет 350 тыс. руб., он же является наиболее востребованным. Процентная ставка по кредиту - 13% годовых. Предусмотрен и ряд льгот.
- Процентная ставка по кредиту может быть снижена для молодых семей, - отмечает начальник управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации города Иванова Андрей Чужбинкин. - Если оба супруга работают в бюджетной сфере - до 5% годовых, если один - до 8%. Если же ни один из супругов в этой сфере не работает, ставка по кредиту составит 12%.
Кроме того, льготы установлены для граждан, проживающих в ветхом фонде. Для тех, кто проживает в деревянных домах с износом 60-65% или кирпичных с износом 65-75%, ставка по кредиту составит 5%. Если износ дома превышает 65% для деревянных и 75% - для кирпичных домов, жильцам предоставляется беспроцентный кредит.
При рождении в семье заемщика одного ребенка (независимо от возраста супругов) происходит снижение процентной ставки на 25% от исходной, двоих детей - на 50% от исходной. Если рождается трое и более детей, заем становится беспроцентным.
Среди плюсов ипотеки - возможность не выкладывать сразу крупную сумму, а также то, что квартира с самого начала оформляется в собственность заемщика. Среди минусов - ограничение прав заемщика, связанное с тем, что квартира находится в залоге.
Принятие пакета федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в общем, мало изменило ситуацию. Без роста доходов населения покупка жилья на свободном рынке невозможна. Хотя для получения кредита через городскую администрацию астрономических доходов не нужно. Платежеспособность каждого конкретного клиента рассчитывается индивидуально. Для того, чтобы получить кредит в сумме 350 тысяч рублей на 15 лет, нужно иметь совокупный доход 14 тысяч рублей на семью в месяц.
Так или иначе, схема ипотечного кредитования состоялась, начала работать сама на себя.
Гораздо проще стало сегодня документальное оформление кредитов. Уменьшилось количество необходимых справок. Постепенно сокращается процентная ставка по кредитам: при запуске программы в 2000 году она составляла 20% годовых.
Кстати, администрация города приветствует досрочную выплату кредитов. В среднем, как отмечает Андрей Чужбинкин, возврат полученных займов происходит в течение пяти лет.
Ва-банк
До тех пор, пока ипотечные кредиты предоставлялись только администрацией, эта схема "не делала погоды" ни в плане цен на недвижимость, ни в плане востребованности жилья.
Развитие банковского ипотечного кредитования резко изменило ситуацию.
По оценке управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации города Иванова, доля коммерческих банков в предоставлении ипотечных кредитов сегодня составляет 60-65%.
Банковское сообщество признает, что развитие ипотечного жилищного кредитования происходит в непростой ситуации. Одна из причин неудовлетворенного спроса на жилье - низкие доходы населения. По данным управления Центробанка РФ в Ивановской области, в 1 квартале 2006 года номинальные денежные доходы жителей Ивановской области оказались на 22,8 % больше, чем за тот же период 2005 года. Реальные же доходы увеличились только на 18,5 %. По-прежнему велика доля населения с доходами ниже прожиточного минимума.
Банкиров смущает то, что в систему ипотечного кредитования могут быть вовлечены менее 10% доходов, полученных населением.
- Фактически все бюджетники автоматически исключаются из числа потенциальных заемщиков. Между тем, именно им, как правило, и необходимо жилье, - говорит управляющий ФКБ "Юниаструм Банк" "Золотое кольцо" Андрей Ратманов.
- Я бы выделила другую сторону медали - "серые зарплаты". Мы вынуждены отказывать в ипотечном кредитовании тем, кто не может подтвердить свой доход официально, - подчеркивает ведущий инспектор отдела кредитования частных клиентов отделения Сбербанка Юлия Бреславская.
По данным ЦБ по Ивановской области, объем ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам в 1 квартале этого года, составил 58,3 млн. рублей. Фактический остаток по ипотечным жилищным кредитам на 1 апреля 2006 года составил 165,4 млн. рублей (4,7% общей задолженности по потребительским кредитам). Это на 58,6% больше, чем в начале года, и в 14 раз больше, чем на 1 апреля прошлого года.
- Несмотря на увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, Ивановская область все еще отстает от других регионов. В России объем ипотечных жилищных кредитов в 1 квартале 2006 года составил 5,7% общего объема кредитов, выданных физическим лицам, в нашей области - 4,2%, - говорит начальник управления ЦБ в Ивановской области Михаил Сидоров.
Одной из причин "пробуксовки" развития ипотечного кредитования в ЦБ называют относительно высокие процентные ставки - в среднем 15,4% по Ивановской области и 14,3% - по России. Впрочем, практически во всех банках наблюдается тенденция к снижению ставки.
Другая проблема ипотечного кредитования, выделяемая банковским сообществом - это недостаток жилья, которое устраивало бы заемщика.
- В Ивановской области с такой проблемой сталкивается каждый второй заемщик. Цены на жилье каждый год растут на 35-40%, именно поэтому владельцы жилья не спешат с ним расставаться, - утверждает А. Ратманов.
Банковское сообщество ждет от государства целенаправленной политики в создании экономических, законодательных, налоговых условий для развития ипотечного кредитования. В первую очередь - стабилизации цен на рынке жилья. Рост ипотечного кредитования без опережающего ввода недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Тогда вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье будет происходить их рост.
Кроме того, по оценке экспертов финансового рынка, необходимо принятие законодательных актов в области установления льготных условий ипотечного кредитования.
Кстати, сейчас, по словам Андрея Чужбинкина, в Иванове разработана концепция развития механизма ипотечного жилищного кредитования. Суть ее в том, что городская администрация передаст функции предоставления кредитов банкам - они будут отбираться по определенным критериям. Администрация будет единовременно гасить часть основного долга и часть процентной ставки. Таким образом, сохранится практика поддержки молодых семей, граждан, проживающих в ветхом жилье.
Кроме того, планируется создать единый консультационный центр, в котором можно будет получить полную информацию об ипотечных продуктах, предоставляемых различными организациями.
Со стороны
"Третьей стороной" в процессе ипотечного кредитования являются профессиональные риэлторы. Именно они по роду своей деятельности аккумулируют у себя информацию о возможности получения ипотечных кредитов в той или иной организации, а также анализируют первые последствия развития этой системы.
По мнению председателя совета директоров ЗАО "Ивановский центр недвижимости" Сергея Шибнева, среди коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам, выделяются "Юниаструм банк" и "Севергазбанк", которые работают по программе федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Хотя в целом разнообразие кредитных банковских продуктов дает гражданам возможность выбора. В каждой программе есть свои достоинства и недостатки. У одних банков ниже проценты, но более жесткие требования к подбору кандидатур. У других процентная ставка выше, но требуется меньше документов.
- Взять кредит - это выгодно, если семья просчитывает, что она переплатит, как минимум, седьмую часть от стоимости квартиры, - говорит Сергей Шибнев. - И чем на больший срок берется кредит, тем больше переплата.
Коммерческий директор АН "Гарант-риэлти" Жанна Карлова отмечает, что молодые семьи предпочитают обращаться в администрацию города, их привлекает наличие льгот и возможность досрочного погашения кредита.
По мнению генерального директора АН "Дельта-риэлти" Анатолия Омехина, одним из лидеров в области ипотечного кредитования является ивановское отделение Сбербанка. Правда, далеко не всегда кредиты, которые берутся здесь для того, чтобы получить недостающую сумму на покупку жилья, оформляются как ипотечные. Поэтому сложно оценить долю сделок с использованием кредитных средств. Но тенденция увеличения количества таких сделок налицо.
Сергей Шибнев, со ссылкой на источники в органах юстиции, отмечает, что в его банке эта доля составляет до трети сделок. Жанна Карлова считает, что ипотека используется уже почти в каждой второй сделке. В "Дельта-риэлти" полагают, что этот показатель будет около 25%.
Риэлторы отмечают, что рост ипотечного кредитования порождает и новые проблемы.
Во-первых, ввиду того, что увеличился спрос на квартиры, жилья стало не хватать. Во-вторых, превышение спроса над предложением ведет к росту цен на жилье. Как рассказали нам в АН "Дельта-Риэлти", клиенты, получившие подтверждение банка относительно возможности получения кредита, заметно влияют в этом плане на продавцов.
- По данным наших аналитиков, даже в летний период продолжается рост цен на недвижимость, в среднем он составляет 2-3% в месяц, - говорит С. Шибнев. - У нас, риэлторов, даже возникают трудности: пока идет оформление квартиры, она дорожает, но сумма сделки остается фиксированной. И некоторые продавцы стали отказываться от продаж по ипотеке. Потому, что деньги продавец получает после того, как квартира будет зарегистрирована, а не в момент совершения сделки. То есть продавцам приходится ждать практически две недели, а то и месяц.
В "Дельта-Риэлти" отмечают, что выходом из ситуации может быть использование одной из схем ипотечного кредитования, применяемой Сбербанком, когда деньги выплачиваются продавцу наличными в момент совершения сделки. Без этого применение ипотечного кредитования может практически парализовать прохождение сделок в цепочке купли-продажи нескольких квартир.
- Люди еще не привыкли к таким расчетам, - говорит Жанна Карлова, - уже появляются объявления: "Через банк не беспокоить". Переубедить людей получается не всегда. Психология меняется медленно. Но таких сумм, которые сегодня требуют за квартиры, людям просто негде взять, кроме как в банке.
Риэлторы, как и другие участники рынка недвижимости, понимают, что сделка кредитования - вещь рискованная. Причем для всех.
- Нужно просчитывать свои финансовые возможности на годы вперед, - считает Сергей Шибнев. - Поскольку, не выплатив кредит, можно потерять жилье.
По мнению Анатолия Омехина, банк рискует все-таки больше: для получения кредита поручители не нужны. В результате, если клиент не захочет платить по кредиту, и при этом купленная квартира окажется его единственным жильем, взыскать с него долг будет крайне сложно.
Пока данных о невозвратах кредитов нет, но ведь система только начала работать, а в сфере потребительского кредитования, с которой можно проводить аналогии, подобные проблемы уже возникли.
Впрочем, по оценкам риэлторов, перспектива у ипотеки, безусловно, есть. Мы идем по пути, который уже пройден многими цивилизованными странами. Хотя пока еще находимся в самом начале дороги.
Марина Москалева
Татьяна Белова
Алексей, строитель: "Я оформляю ипотеку в "Юниаструм-банке". Для приобретения квартиры нам потребовалась банковская ссуда - 50% от стоимости жилья. Справедливости ради надо сказать, что больших трудностей с оформлением документов у нас не было. Мы написали заявление и на 10-ый день после этого получили "добро" на ипотечную сделку. Ссуду мы взяли на 15 лет с правом досрочного погашения. Наши ежемесячные платежи составят чуть более 4 тыс. рублей в месяц. Сейчас мы занимаемся подбором подходящей квартиры через агентство недвижимости. Я думаю, что больших трудностей с поисками квартиры у нас не будет. На самом деле - квартир для продажи очень много. Другое дело, что их владельцы не всегда хотят продавать ее посредством ипотечной сделки".
Оксана, дизайнер: Несколько лет назад у меня возникла ситуация, при которой единственным выходом было взять кредит на покупку жилья. Мне нужна была примерно треть суммы. Тогда ипотечная программа в городской администрации только начинала работать. Я побывала в управлении, поговорила со специалистами. "Сейчас я буду вас пугать" - так началась наша беседа. В общем, не скажу, что меня так уж сильно запугали, все было довольно предсказуемо: поручители, необходимость страховать недвижимость и жизнь. Единственной проблемой стала справка о доходах за год. Справку о зарплате мужу готовы были, грубо говоря, фальсифицировать (то есть легализовать его доход), а вот со справкой о доходах необходимой формы такой фокус не проходил. В результате мы взяли кредит у мужа на работе. Тоже под проценты, разумеется. О том, что жилье было куплено в кредит, я не разу не пожалела. С тех пор квартиры так сильно подорожали, что все выплаченные нами проценты просто меркнут! Кстати, наличие ипотечной системы подтолкнуло нам к такому решению.
Владимир, предприниматель: "Я тоже воспользовался кредитом на жилье, хотя это и нельзя назвать ипотекой в чистом виде: купил квартиру в кредит у застройщиков. Теперь выплачиваю в месяц по 30 тысяч рублей, параллельно делаю ремонт. Очень доволен!
