Как купить новую квартиру с помощью ипотечного кредита
Еще двадцать лет назад родоначальники популярной сейчас психологической школы - NLP (нейро-лингвистическое программирование) Ричард Бендлер и Джон Гриндер назвали едва ли не главной психологической проблемой человечества, уменьшающей долю отпущенного счастья, привычку "откладывать жизнь на завтра".
Вот и получается, что невозможность улучшить собственные жилищные условия и откладывание решения этой проблемы "на завтра" лишает нас счастья уже сегодня. Выход - покупка квартиры с помощью ипотечного кредита. Этот вид кредита предполагает, что квартира находится в залоге (ипотеке) у банка до того момента, пока заемщик не выплатит кредит полностью.
Определимся в терминах
Ипотечный кредит предполагает, что квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита. То есть клиент становится собственником приобретаемой квартиры, но в случае невыплаты кредита банк имеет право продать ее и вернуть свои деньги. Гарантией возврата средств, таким образом, выступает сама квартира и никаких дополнительных залогов и поручительств, по идее, не требуется. Если банк не оформляет квартиру, на покупку которой идут деньги, в залог (ипотеку), такой кредит уже нельзя называть ипотечным.
В качестве названия такого кредита может фигурировать нейтральное название, например, "целевой кредит на покупку жилья". Такой кредит приближается к ипотечному прежде всего по срокам - до 15 лет. В качестве гарантии возврата средств выступает не заложенная квартира, а привлеченные поручители. В случае невыплаты кредита банк будет требовать сатисфакции именно у них.
Строго говоря, ипотечным не является и кредит на приобретение строящегося жилья - так как до оформления квартиры в собственность нет предмета залога. Ипотечным такой кредит станет только после регистрации права собственности и залога.
Если для приобретения квартиры нужно относительно немного денег - до 10 - 15 тыс. долларов, то можно взять в банке потребительский кредит, скажем, "на неотложные нужды". Помимо небольшой суммы (относительно стоимости квартиры) отличительной особенностью таких ссуд является короткий срок кредитования - до 5 лет.
Умение считать
Сегодня банки выдвигают три основных требования к заемщику: наличие "на руках" 25 - 30% от стоимости будущей квартиры, заработную плату такую, чтобы платеж по кредиту составлял не более 40% от нее, и гарантию расчета по кредиту до достижения пенсионного возраста.
До получения ипотечного кредита придется разово раскошелиться на оплату:
услуги риэлторов - 3 - 4% от стоимости квартиры;
услуги оценщиков;
услуги страховой компании - 1,5% - 1,6% от суммы кредита, увеличенной на процентную ставку кредита либо 10%;
сбор за государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки;
оформление документов ипотечной сделки (справка из БТИ);
пошлины за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки, а также за нотариальное удостоверение необходимого количества копий - 1,0 - 1,5% от суммы сделки;
услуга банка по консультированию и предварительной квалификации заемщика;
услуга банка за оформление ипотечного кредита.
После получения кредита, помимо ежемесячных платежей по выплате долга и процентов, придется ежегодно вносить страховые платежи - 1,5% - 1,6% от остатка суммы кредита, увеличенной на 10% или 15%. В первый год эти платежи включаются в издержки на заключение сделки, затем год от года сумма будет снижаться, так как база для расчета страховой премии - остаток долга.
На заметку
Собираем «бумаги»
Первым делом в банк надо принести паспорт с местной пропиской (показать и оставить в банке копию) и справку о заработной плате с работы (форма 2-НДФЛ). Это так называемый этап предварительной квалификации. После него банк обращает на вас внимание как на потенциального заемщика и начинается второй этап рассмотрения вашей заявки. На нем банк попросит предоставить полный пакет документов: несколько форм по установленному образцу - их выдадут в банке. Плюс - копия трудовой книжки, заверенная печатью предприятия, копия страхового свидетельства, военного билета, документа об образовании, свидетельство о регистрации или расторжении брака и характеристика с места работы. На этом базовый комплект документов, содержащих информацию о заемщике, заканчивается, правда, банк оставляет за собой право требовать и другие документы.
На третьем этапе необходимо предоставить документы на приобретаемую квартиру - их потребуется собрать еще больше, чем о себе лично. В их числе заключение оценочной компании о рыночной стоимости квартиры, которую вы покупаете, документ от страховой компании, подтверждающий, что она берется застраховать вашу жизнь (трудоспособность) и саму квартиру. Также надо будет заполнить "Декларацию заемщика" - достаточно длинную анкету, которую выдает банк.
Затем собираем документы собственно по квартире. Просто перечислим их: свидетельство о праве собственности (правоустанавливающий документ) и основание возникновения права собственности (правоподтверждающий документ); справка о состоянии дома, если дому больше 15 лет; форма 4-ТИ из БТИ, форма 40 об отсутствии зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире (она, кстати, действительна всего месяц, так что ее лучше брать непосредственно перед сдачей всех документов в банк, чтобы не успела утратить юридическую силу), справка об отсутствии обременений из ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (действительна 10 дней - берем ее самой последней).
Наконец, необходимо предоставить документы от продавцов квартиры. Список этих документов также может быть довольно внушительным.
