Продавцы недостроенного дома часто оставляют за собой возможность возвратить объект в будущем, полагаясь на незнание законов покупателем.
На рынке недвижимости появился новый «механизм» возведения домов - продажа недостроенного объекта без решения суда. Когда покупатель заканчивает работу над приобретенным сооружением, договор купли-продажи через суд признается недействительным и продавцу возвращается его объект, но уже в готовом состоянии. Возместить свои расходы покупателю будет в таком случае весьма проблематично. Даже если он сохранит объект таким, каким его купил, подобные действия бывшего собственника вряд ли покажутся ему безобидными.
Дабы не попасть в такую ловушку, покупателю необходимо требовать от продавца решение суда, устанавливающее право собственности на данный объект. Именно это прописано в Законе «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», которым следует руководствоваться при регистрации объекта незавершенного строительства. Кроме того, нотариусы должны требовать решение суда при удостоверении договора купли-продажи такого объекта согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Но зачастую сами игнорируют эти правила.
Стоит сделать оговорку, что судебное решение не нужно и человек может спокойно продавать объект незавершенного строительства, если он не сам начал строительство, а приобрел недостроенный объект до 2004 г., когда такие действия были законными.
По словам руководителя департамента недвижимости адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Натальи Доценко-Белоус, без решения суда продавать недостроенный объект нельзя. «Некоторые ошибочно трактуют изменения в Гражданский кодекс, но они лишь расширили перечень необходимых для регистрации документов», - сообщила адвокат изданию СЕЙЧАС. По ее словам, порядок регистрации определен специальным законом и в нем четко указано, какой документ необходим для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - решение суда.
Кроме решения, отмечает г-жа Доценко-Белоус, покупателю нужно требовать проектно-сметную документацию на строительство, документы на землю и справку об оценке готовности объекта незавершенного строительства.
«Многие при отказе предоставить решение суда ссылаются написьмо Минюста, - говорит Наталья Доценко-Белоус. - Но этот документ является всего лишь позицией отдельного чиновника из министерства. Если бы Минюст действительно занимал такую позицию, он внес бы изменения винструкцию для нотариусов».
Некоторые ухищряются продавать недостроенный объект как стройматериалы. Покупатель при этом несет большие риски.
Решение суда необходимо, по словам адвоката, в первую очередь в интересах покупателя. В случае его отсутствия заинтересованное лицо (им может быть продавец, контролирующий орган, конкурент) может признать договор недействительным, что ведет к возвращению сторон в первоначальное положение. «Сознательное заключение договоров с возможностью их последующего расторжения - очень популярная сейчас стратегия», - отмечает г-жа Доценко-Белоус.
Незаконность продажи объекта незавершенного строительства без решения суда подтвердил изданию СЕЙЧАС и генеральный директор агентства недвижимости «Кварт-сервис» Виктор Несин. По его словам, практика оформления судебных решений об установлении права собственности на незавершенный объект существует, но получить такое решение не так просто. «Многие думают, что это происходит автоматически. Однако на самом деле судья будет задавать очень много вопросов заявителю. В частности, потребует подтверждение приобретения строительных материалов. А, как мы знаем, приобретаются они зачастую без каких-либо подтверждающих документов», - отметил он.
Г-н Несин сообщил также, что некоторые лица для обхода норм закона заключают два договора: один - на покупку земельного участка, второй - на приобретение стройматериалов. «Покупателю нужно отдавать себе отчет в таких случаях. Одно дело - купить недостроенный дом, а другое - 20 тонн кирпича», - предостерегает директор агентства. Если же покупатель заключил такой договор, он указывает на необходимость потребовать от продавца все разрешающие документы на строительство, проект и прочие бумаги. Если эти бумаги останутся на руках у продавца, то он сможет предъявить свои претензии на объект и покупатель будет вовлечен в долгие судебные тяжбы. Но даже при благоприятном исходе такой сделки у покупателя могут возникнуть проблемы в будущем при достройке и регистрации права собственности на этот объект. «Новому владельцу необходимо будет оформлять все документы заново, что тоже достаточно проблематично», - говорит Виктор Несин.
Главное
Неправильное оформление покупки недостроенного дома может привести к весьма неблагоприятным последствиям для покупателя. Причем продавцы часто идут на это сознательно, оставляя за собой возможность в любое время расторгнуть договор и вернуть объект. Поэтому следует требовать все необходимые документы, в том числе и решение суда, устанавливающее право собственности продавца на данный объект. Также лучше держаться подальше от сомнительных схем при продаже недостроенного объекта, тщательно проверять каждый документ и прогнозировать долгосрочные последствия своих действий. В частности, предвидеть, как будет происходить оформление дома, когда его строительство завершится.
