Юридическое сопровождение операций с недвижимостью
ЗАКОНОДАВЧА БАЗА, РЕЄСТРАЦІЯ І ЕКСПЕРТИЗА ПРАВ ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ
Поняття угоди в цивільному законодавстві. Цивільно-правові відносини при реалізації права власності
Успішне проведення операцій з нерухомістю передбачає знання фахівцями великої кількості законодавчих актів. Зрозуміло, що не всі працівники організацій, що відносять свою діяльність до операцій з нерухомістю, мають достатні знання цих документів. Процедура відчуження об'єктів нерухомого майна, процес оцінки об'єктів приватизації, механізм заставного й іпотечного кредитування та інші операції на ринку нерухомості - це дуже складні операції. Проте, кожен агент, що займається продажем, оцінкою об'єктів нерухомості, чи фахівці з організації забудови і реалізації житлових і нежитлових приміщень повинен мати необхідний мінімум знань основних законодавчих актів, що регламентують діяльність на ринку нерухомого майна.
Угоди та їхні види
Як правило, операції з нерухомістю завершуються укладанням угоди.
Угода - дія суб'єктів цивільного права, спрямована на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Всі угоди є юридичними фактами, але при цьому вони мають цілий ряд ознак, що відрізняють їх від інших юридичних фактів.
По-перше, угодами є тільки такі дії, що не суперечать чинному законодавству, тобто тільки правомірні дії. Це відрізняє їх від неправомірних дій.
По-друге, угоди завжди укладаються суб'єктами цивільного права, тобто особами, які володіють дієздатністю, що відповідає вимогам чинного законодавства. Причому сторони в угоді завжди є рівноправними суб'єктами цивільного права. Це відрізняє угоди від таких юридичних фактів, як адміністративні акти, для учасників яких характерні відносини влади і підпорядкованості.
По-третє, угоди є вольовими актами поводження людей і тому відрізняються від таких юридичних фактів, як події. При цьому вольовий характер угод відбивається в тому, що сторони, укладаючи угоду, бажають досягти певного правового результату. Внутрішнє бажання особи укласти ту чи іншу угоду і тим самим досягти потрібного результату іменується волею. Однак наявності внутрішньої волі особи недостатньо для укладання угоди. Необхідно, щоб вона будь-яким чином була виявлена зовні. Таке зовнішнє виявлене внутрішнього бажання особи на здійснення угоди іменується волевиявленням. Для угод характерний збіг волі і волевиявлення. Даною ознакою угоди відрізняються від таких юридичних фактів, як юридичні вчинки.
Юридичні вчинки породжують, змінюють або припиняють визначені правові наслідки не тому, що на це спрямовано волю особи, що здійснювала вчинок, а тому, що пряма вказівка є в законі. Наприклад, коли художник пише картину, його дії спрямовані, насамперед, на реалізацію своїх творчих здібностей, а право на продаж цієї картини й одержання авторської винагороди виникає в нього в силу того, що це закріплено законом, а не тому, що на це були спрямовані дії художника.
Угоди поряд з іншими юридичними фактами можуть бути елементами юридичного складу.
Класифікація угод може проводитися з різних підстав на визначені види.
Так, у залежності від числа сторін, що беруть участь в угоді, їх можна розділити на односторонні, двосторонні і багатосторонні.
Односторонньою є угода, для здійснення якої досить волі і дії однієї сторони (наприклад, видача доручення, складання заповіту, оголошення конкурсу). При цьому в числі однієї сторони можуть виступати одночасно кілька суб'єктів цивільного права (наприклад, оголошення одного конкурсу декількома юридичними особами).
Двосторонні угоди - це дії двох сторін, спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин. Іншими словами, двосторонні угоди - це усі договори, для яких характерне волевиявлення двох сторін на здійснення угоди, причому волевиявлення сторін повинно бути взаємним. Зокрема, при купівлі-продажу дії сторін втілюються в передачі продавцем речі покупцю й одержанні переданих за це покупцем грошей. І хоча при цьому дії сторін носять зустрічний характер, тобто ці дії відбуваються для досягнення протилежних цілей, факт взаємної погодженості цих дій дає підстави вважати зазначені дії угодою.
До розряду договорів відносяться і багатосторонні угоди, тобто такі, у яких беруть участь три і більше сторін. Причому права й обов'язки по угоді виникають у всіх її учасників одночасно.
Прикладом такої угоди може служити договір про спільну діяльність, у якій учасників угоди три та більше.
Форми угод. Юридичні наслідки порушення форми угод
Форма угоди - це спосіб виявлення волі сторін, що беруть участь в угоді. Особа, що укладає угоду, повинна чітко і ясно виражати свою волю на встановлення, зміну чи припинення цивільних правовідносин. Чинне законодавство передбачає кілька способів вираження волі в угодах, тобто доведення її до зацікавлених осіб у значенні волевиявлення. Так, одним з таких способів вираження волі є звичайне за даних обставин поводження особи, з якого ясно випливає його намір (бажання) здійснити операцію на заздалегідь відомих умовах. Такі дії називаються конклюдентними (від лат. conciudere - укладати, робити висновок). Наприклад, оплата проїзду в метро, розміщення товару на прилавку самі по собі вже означають намір особи укласти угоду. Угоди за допомогою конклюдентних дій можуть укладатися (відбуватися) лише у випадках, якщо законом не встановлений інший спосіб вираження волі стосовно до даних угод.
Волевиявлення може мати місце і за допомогою мовчання. Однак таке вираження волевиявлення допускається тільки у випадках, передбачених законом чи угодою сторін.
