После вступления в силу закона "О долевом строительстве" большинство строительных компаний перешло со стандартных договоров инвестирования на альтернативные схемы привлечения денежных средств. Чаще всего застройщики предлагают вексельную схему, но недавно и банки придумали собственный способ, как обойти требования закона, предложив депозитную схему. Особенности предложений, используя которые можно купить недвижимость на этапе строительства, изучала корреспондент "Ъ-Дома" ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА.
Погашение квартирой
Компаний, которые предлагали бы своим клиентам поучаствовать в строительстве дома через договор инвестирования, в Москве просто нет. Фактически вся недвижимость в объектах, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, продается с использованием так называемой вексельной схемы. Некоторые застройщики использовали ее и раньше, однако широкое распространение эта схема получила после возникновения на законодательном уровне проблем с привлечением средств от дольщиков. Кроме непосредственно строительных компаний, таких, как СУ-155, ДСК-1, ГК ПИК и других, вексельные схемы продажи жилья используют сегодня и банки, например "Внешторгбанк розничные услуги" и Росбанк.
Вексельная схема предполагает наличие предварительного договора купли-продажи квартиры и работает следующим образом. Клиент вносит деньги, покупая векселя строительной компании. Формально вексель – это долговая расписка, и он не предусматривает "погашение" квартирой. Просто человек дает строительной компании деньги взаймы. Через какое-то время она обязуется ему их вернуть – причем, согласно предварительному договору, не деньгами, а квартирой.
Когда дом будет построен, застройщик гасит вексель, одновременно заключив основной договор купли-продажи квартиры, который и становится основой права покупателя на недвижимость. Слабое звено в этой схеме одно. После предъявления векселя к погашению, когда дом уже будет полностью достроен, застройщик может погасить вексель деньгами вместо того, чтобы предоставить квартиру. И такое действие совершенно законно.
Например, человек покупает вексель стоимостью $100 тыс. (столько сегодня в среднем стоит московская "однушка" на стадии начала строительства). Когда дом будет построен, квартира может уже стоить $150 тыс. Застройщик может захотеть ее продать новому покупателю за эти $150 тыс., а владельцу векселя вернуть его $100 тыс.
Вклад в имущество
Вслед за строительными компаниями на рынок первичного жилья пришли и банки, которые предложили депозитные схемы покупки квартир. Первым внедрил новую методику легального обхождения требований закона "О долевом строительстве" Сбербанк. Весной он предложил размещать деньги граждан, которые хотят приобрести недвижимость на этапе строительства, в качестве беспроцентных вкладов. Банк декларировал, что деньги с этих вкладов пойдут на финансирование строительства дома. Одновременно с открытием депозита клиент подписывает с застройщиком, с которым работает Сбербанк, предварительный договор купли-продажи квартиры. На основании этого документа застройщик получал средства, размещенные на депозите в банке.
По этому договору стоимость квартиры не может быть увеличена после того, как оговоренная изначально сумма положена на депозит полностью или в соответствии с графиком платежа в рассрочку. Договор долевого участия с застройщиком клиент заключает уже тогда, когда дом практически готов. До этого он в любой момент без каких-либо штрафных санкций может забрать свой депозит, правда лишившись при этом права на заключение договора долевого участия по цене на момент открытия депозита.
Вслед за Сбербанком аналогичные услуги стал оказывать СДМ-банк. Начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов уверяет, что депозитная схема надежна для клиента, так как банк гарантирует сохранность средств и в случае недобросовестности застройщика вернет средства вкладчику.
На сегодняшний день СДМ-банк предлагает через свою депозитную схему купить недвижимость только в городе Ступино, где банк финансирует строительство трех домов. Стоимость квадратного метра в возводимых домах составляет рублевый эквивалент $1100-1300. Депозит в банке оформляется в рублях, ставка по нему составляет 3% годовых. Такой небольшой размер ставки сотрудники банка объясняют тем, что срок по депозиту фактически является плавающим.
"Банк, безусловно, не дает частным лицам гарантии относительно точных сроков сдачи дома. Скорее можно говорить о том, что банк делит с покупателями риски, связанные с возможной недобросовестностью застройщика. Застройщик при такой схеме ответственен не только перед дольщиками, но и перед банком-кредитором. Соответственно, он финансово заинтересован в соблюдении сроков сдачи дома",– говорит Сергей Козлов.
Пока в действующей схеме ипотека не предусмотрена. Однако в СДМ-банке заявляют, что в скором времени смогут предложить частным лицам кредит на покупку квартиры в тех домах, строительство которых банк финансирует. "Таким образом, действующая схема сохранится – изменится только источник денежных средств, размещаемых на депозите. Банк выдаст кредит заемщику под предварительный договор между застройщиком и физическим лицом. Однако эти средства заемщик вернет банку, положив их на депозит. Ставка по кредиту будет рыночной – 10-13% годовых, причем на период нахождения кредитных средств на депозите процентная ставка по кредиту будет меньше рыночной",– говорит Сергей Козлов.
