Есть ли выход у тех, кто не сумел собрать сумму для первоначального взноса по ипотечным программам? Банкиры и ипотечные брокеры считают, что если человек владеет какой-то недвижимостью, шансы на переезд в лучшую квартиру у него весьма велики. Ведь можно получить ипотечный кредит под залог уже имеющейся квартиры, дачи или комнаты.
Чем хорош такой кредит?
Сегодня примерно 20 процентов всех ипотечных заемщиков выбирают для себя именно этот вид кредитования. Наиболее актуальны кредиты под залог имеющейся недвижимости для молодых семей.
Распространенная житейская ситуация: молодые люди поженились. Один из них - собственник однокомнатной квартиры, доставшейся от родителей, бабушки и т. д. Рождаются дети, квартира для семьи становится маловата. Сколотить капитал для первоначального взноса молодоженам не удается, и семья может стать хорошим клиентом для банка. Свое жилье молодые люди используют как первый взнос за новую квартиру.
Вступая в отношения с банками, следует помнить, что, принимая в залог квартиру, в качестве взноса за новую вам засчитают не всю сумму, в которую оценили жилье, а лишь 70 - 80% от его стоимости. Выплачивать разницу в цене между старым и новым жильем заемщику придется по обычным ипотечным схемам.
Банки разборчивы
Всякое ли жилье принимают банки в залог? Дадут ли кредит под залог дачи, комнаты в коммуналке или квартиры в "хрущевке"?
Как правило, хорошая загородная недвижимость с удовольствием принимается банками в залог. Непросто обстоят дела с комнатами в коммуналках. Число банков, готовых выдать кредит под залог этой недвижимости, весьма ограничено: банкиры опасаются проблем, которые могут возникнуть при реализации комнаты. Ведь любая коммуналка - это квартира с соседями. Несмотря на то, что взаимоотношения между соседями при продаже комнаты сейчас законодательно упрощены, банки все-таки предпочитают с коммуналками не связываться.
Квартира в пятиэтажке - тоже нежелательный объект для залога. Правда, у каждого банка свои условия.
Основные требования к жилью, принимаемому банками в залог, сводятся к следующим пунктам. Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в аварийном состоянии. В нем не должно быть деревянных перекрытий. А также он не должен стоять в планах на капитальный ремонт или снос.
Самые желательные залоги - ликвидные квартиры в центре столицы в престижных домах. Но, в принципе, все жилье в столице сейчас ликвидно, поэтому район, в котором расположена отдельная квартира, значения не имеет.
Принимают банки в качестве залога и жилье в Подмосковье. Но банки интересует, как далеко находится жилье от кольцевой дороги.
Основные плюсы
Весомых преимуществ четыре.
Первое. Этим видом кредита удобно пользоваться, если нет своих накоплений. Деньги, выданные банком под залог старой квартиры, могут быть использованы в качестве первоначального взноса.
Второе. Существуют нецелевые программы, участвуя в которых заемщик лишь формально отчитывается об использовании средств, полученных в банке. То есть фактически кредит банка можно использовать не для покупки новой квартиры, а, например, для проведения ремонта в старой.
Третье. Заложив жилье, можно получить довольно крупную сумму под небольшой процент на большой срок. Ведь кредит на крупную сумму ($100 000 -200 000) даже заемщику с "белой" высокой зарплатой получить сложно. А тех средств, которые банк готов предоставить, может не хватить для покупки жилья. Правда, 80 процентов банков повышают кредитные ставки для заемщиков, закладывающих недвижимость, в среднем на процент. Проценты при кредитовании такого рода в основном зависят от срока. Чем больше срок, тем выше процент.
Четвертое. Многие банки разрешают сдавать находящуюся в залоге квартиру. А это значит, что у заемщика автоматически появляются деньги на погашение ипотечного кредита.
Куда обратиться?
Несколько крупных банков в Москве готовы кредитовать по этой схеме. Рассмотрим наиболее интересные для заемщика программы.
"Дельта-кредит"
По залоговой программе "Дельта-инвест" заемщик получит кредит на сумму от $20000. Заложить он может квартиру в Москве, Московской области или Санкт-Петербурге. Если заложенное жилье используется как основное, то заемщик может получить до 70% от стоимости имеющейся квартиры. Если он планирует сдавать жилье в аренду, то банк выдаст лишь половину стоимости жилья.
Деньги в "Дельта-кредите" по этой программе можно получить на срок до 10 лет. Процентная ставка - от 12% в валюте.
С точки зрения заемщика минус программы банка состоит в том, что досрочное погашение возможно только после года пользования кредитом. Плюс - в возможности сдавать приобретаемое и закладываемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты.
"Городской ипотечный банк"
В этом банке получить ипотечный кредит под залог имеющегося жилья можно по программе "Квартира +". Размер кредита: от $10 000 до 400 000. Максимально заемщик может получить кредит в размере 80% от заложенного жилья. Кредит выдается на срок от 5 до 15 лет. Проценты: от 12% в долларах и от 15% в рублях.
Плюс программы - в лояльности. Этот ипотечный кредит предоставляется физическим лицам, резидентам и нерезидентам РФ.
Условия по досрочному погашению нельзя отнести ни к плюсам, ни к минусам программы. Без штрафов оно возможно после 7 платежных периодов.
"Внешторгбанк 24"
Здесь также можно получить нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья. Размер кредита составит до 70% от оценочной стоимости жилья, но не менее $10 000. Срок кредитования - до 10 лет. Процентные ставки - от 12% в валюте и от 15 % в рублях.
Плюс: кредит нецелевой. Следовательно, заложив квартиру, можно использовать деньги в разных целях. Не только для улучшения жилищных условий, но и для ремонта в квартире, покупки машины, поездки на экзотические острова, о которых мечтал всю жизнь.
Условия по досрочному погашению - ни плюc, ни минус. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, при досрочном погашении с 4 по 12 месяц срока кредита банк берет комиссию в 1% от вносимой суммы, а через 12 месяцев погашать кредит можно без комиссии. Правда, взносы не должны быть менее 15 000 рублей, $500 или 500 евро.
"Международный московский банк"
Отдав в залог квартиру, здесь можно получить кредит от $20 000 до $500 000 или от 500 000 до 10 млн. рублей. Он может составить до 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. Срок кредитования - до 10 лет. Процентные ставки - от 9,9% в валюте и от 15 - в рублях.
Плюс программы: низкие процентные ставки по кредиту.
Минус: кредит может быть полностью погашен досрочно без штрафов только через год после получения.
"Москоммерцбанк"
Если есть в собственности квартира, то получить кредит в этом банке можно по программе "Залог - ипотека". Максимально размер кредита может составить до 75% от стоимости квартиры или дома. Кредит долгосрочный, рассчитан на срок до 20 лет. Процентные ставки - от 11,5% годовых в долларах.
Плюс в долгосрочности кредита. Это значит, что ежемесячно заемщику придется выплачивать небольшие суммы. Приемлемые условия досрочного погашения. При погашении в первые три платежных периода комиссия банка 5%, но, начиная с 4 месяца, досрочно погашать кредит можно без всяких штрафных санкций.
"Собинбанк"
В этом банке получить кредит под залог недвижимости можно на срок до 5 лет. Процентная ставка - 18% годовых в долларах.
Плюс программы: досрочное погашение кредита возможно в любое время без уплаты штрафных процентов. Но есть и минусы - высокий годовой процент и небольшая сумма кредита относительно заложенной квартиры.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Кирилл Николаев - специалист отдела ипотеки корпорации "Рескор":
- Кредиты под залог имеющегося жилья - интересный для заемщиков вид кредитования. Эти кредиты нельзя назвать на сто процентов ипотечными. Но, заложив банку свою квартиру, можно существенно улучшить жилищные условия.
Плюсы подобных кредитов в том, что преимущественно они не целевые. То есть полученные от банка деньги можно использовать для различных нужд. Но в основном, конечно, люди решаются заложить квартиру для того, чтобы получить ипотечный кредит и переехать в лучшее жилье. Кроме того, многие банки разрешают сдавать в аренду заложенное жилье. А это значит, что заемщик всегда сможет вовремя совершить выплаты по кредиту.
Минус подобного вида кредитования: процентные ставки во многих банках для заемщиков, отдающих в залог квартиру, примерно на процент выше, чем по обычным ипотечным программам.
