Все уже давно привыкли, что на российском рынке недвижимости доминирует исключительно иностранная валюта, представленная долларами, евро и условными единицами. Поэтому если потенциальный клиент обратится в ипотечный банк, ему чаще всего предложат взять долларовый кредит под 10-11 процентов годовых. Рублевые ипотечные кредиты обычно выдаются со ставкой в 13-14 процентов и считаются самыми непредсказуемыми. Однако рублевые кредиты уже вполне конкурируют с долларовыми, прежде всего, благодаря новому расчету процентных ставок.
Возможность сыграть
Существует два основных типа ипотечных кредитов - с фиксированной и плавающей процентными ставками. В первом случае заемщику придется платить за использование банковских денег по единому тарифу, например из расчета 11 процентов годовых. Такая ставка устанавливается на весь срок кредитования и никак не зависит от текущей ситуации на рынке, зато дает определенную стабильность.
Во втором случае заемщику предоставляется некоторое поле для маневра, как всегда, связанное с рисками, но дающее возможность сэкономить. Плавающая ставка определяется на основе единого общепринятого индекса, к которому добавляется фиксированный показатель, например средняя стоимость гамбургера плюс пять процентов. Самым известным индексом на финансовом рынке считается LIBOR (London InterBank Offered Rate).
LIBOR рассчитывается на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков, таких как Deutsche Bank, Bank of Tokyo, Nation Westminster Bank, Banque Nationale de Paris. Ставка вычисляется на различные сроки до 12 месяцев. Например, LIBOR 12m - это средний процент, на основе которого ведущие кредитные учреждения мира предоставляют друг другу средства в долг на год. Этот показатель используют большинство российских банков для формирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Каждый год этот индекс имеет свое значение и может составить как 2, так и 8 процентов, и каким будет этот показатель в ближайшие несколько лет, вряд ли сможет предсказать хоть один аналитик.
Таким образом, если индекс падает, то заемщик может сэкономить на плате по кредиту, а если возрастает, он может наоборот - потерять. При этом к российскому рынку этот показатель имеет очень опосредованное отношение, так как связан, прежде всего, с ситуацией на общемировых рынках. Поэтому российские экономисты давно заявляли о необходимости ввести аналогичный российский индекс.
Первый русский
В апреле 2005 года российская Национальная валютная ассоциация (НВА) начала рассчитывать новый индикатор - MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Поводом для введения этого показателя стало обращение в НВА Европейского банка реконструкции и развития, который решил выпустить облигационный займ в рублях с плавающей процентной ставкой. Индекс MosPrime рассчитывается на основе депозитных ставок на один, два или три месяца. Эта ставка вычисляется на основе показаний нескольких крупных российских банков, которых в свою очередь определяет Национальная валютная ассоциация. В настоящий момент в этот список входят АМРО Банк, Райффейзенбанк, Сбербанк, Ситибанк, Международный московский банк, Газпромбанк, Внешторгбанк и ВестЛБ Восток.
Появление российского аналога LIBOR было воспринято неоднозначно, многие эксперты прогнозировали, что финансовые учреждения не станут отказываться от "привязки" к долларовому эквиваленту. Выход же первого ипотечного кредита с плавающей ставкой, основанной на MosPrime был воспринят еще более полемично.
В ноябре 2005 года банк DeltaCredit выпустил новый ипотечный продукт -DeltaМечта. Плата за пользование этим кредитом рассчитывается на основе MosPrime и на момент выхода нового продукта ставка по нему была самой низкой на российском рынке - 11,2% годовых. По прошествии трех месяцев, 17 февраля 2006 года, банк пересчитал эту ставку и зафиксировал ее на уровне 10,5 процента годовых. На сегодняшний день это самый низкий процент годовых в рублях на российском ипотечном рынке.
Стоит отметить, что новый продукт привлек клиентов. Во-первых, процентная ставка по кредиту достаточно прозрачно высчитывается. Во-вторых, она значительно ниже среднестатистической рублевой ставки. И в третьих, в настоящее время она имеет тенденцию к понижению. Сочетание этих пунктов привело к тому, что, по данным самого DeltaCredit, доля кредитов, выданных по программе DeltaМечта, составила менее через три месяца более половины от всего рублевого портфеля банка. "Опасения, связанные с реакцией потребителей на этот продукт, не оправдались: показатели его продаж превзошли все ожидания", - комментирует этот показатель финансовый директор банка Сергей Озеров.
Недоверие экспертов и аналитиков было также связано с географическим распределением потребителей ипотечных продуктов. Так, большинство кредитов на покупку квартиры выдается в столичном регионе, который традиционно считается долларовой зоной и не заинтересован в рублевых продуктах, следовательно, рублевый кредит с плавающей процентной ставкой вполне мог стать малодоступной региональной инновацией. DeltaCredit разрушил это мнение и начал выдавать такие кредиты в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Новосибирске, Казани, Барнауле, Екатеринбурге, Оренбурге, Красноярске, Владивостоке, Тюмени, Омске и других городах.
Тот факт, что проект действительно удался, указывает на то, что популярность рублевых кредитов с плавающими ставками будет расти, и не только в регионах. Главное, чему способствует появление таких продуктов - это общему снижению платы за пользование кредитом, а в результате большей доступности российской ипотеки.
