На вопросы нашего корреспондента отвечает Максим Силаев, заместитель генерального директора по ипотечному жилищному кредитованию "Московского ипотечного центра - МИЦ"
- Максим Борисович, до сих пор банки неохотно кредитуют новостройки, и вторичное жилье идет с отрывом. С чем это связано?
- Проблемы, которые возникают у банков при кредитовании новостроек - это проблемы с обеспечением выданного займа. Если возникает ситуация с невыплатами при кредитовании вторичного жилья, то все просто: в залоге у банка находится квартира, которую можно продать. В новостройке эта схема трудно реализуема, поскольку банк обладает лишь правами на предмет (в данном случае на жилье), но не самим предметом. И, конечно, строительные риски, которые кредитор принимает на себя наравне с инвестором.
- Какие требования предъявляют банки к квартире, которую человек покупает по ипотеке на вторичном рынке?
- Требования у всех банков примерно одинаковы. Основной объект кредитования - это квартира (о комнатах я скажу ниже), и в первую очередь банки смотрят на год постройки дома, на его состояние.
Например, на покупку "хрущевки" банк, скорее всего, деньги не даст. Дело в том, что зная о существующей правительственной программе сноса ветхих пятиэтажных домов, банки понимают: если сегодня этот дом не запланирован "под снос", то лет через пять он вполне может попасть в эти планы, поэтому существует риск утраты объекта залога - квартиры. Банк лишних проблем с переоформлением залога не хочет, ему проще отказать.
Многие банки не кредитуют также квартиры в домах с деревянными перекрытиями. По той же самой причине, что и "хрущевки".
Иногда устанавливается некий возрастной ценз постройки дома: сейчас, как правило, это 1975 год. Все, что построено раньше, практически не кредитуется.
Помимо этого есть особенности с приобретением квартир в области. Если в Москве нет ограничений по удаленности - будь то Внуково или Зеленоград, или Косино, то для приобретения квартир в Подмосковье существует определенный предел - до 50 километров от МКАД.
- То есть если человек, постоянно проживающий и работающий в Москве, хочет приобрести для своей мамы квартиру в Ярославле, ему, скорее всего, откажут в кредите?
- Скорее всего, да, если у этого банка нет отделения в Ярославле. Дело в чисто организационных моментах, связанных с оформлением прав на недвижимость: это и расходы на переезды сотрудника банка из города в город, сбор необходимых документов, отслеживание состояния квартиры и т. д.
Но есть другая услуга: человек работает не в Москве, но хочет приобрести квартиру в столице. В этом случае кредит может быть выдан - при условии документального подтверждения доходов лица, приобретающего квартиру.
- Но вернемся к Московской области: почему все же такое ограничение - до 50 км?
- Это связано с ликвидностью объекта. То есть, на этом расстоянии находится ближайшее и среднее Подмосковье, где идет стабильный рост цен на недвижимость и активно развивается инфраструктура. На расстоянии более 50 км от Москвы банки менее уверены в том, что квартира или загородный дом, которые там находятся, через некоторое время не упадут в цене и будут востребованы, если заемщик вдруг перестанет выплачивать кредит, и залоговую недвижимость придется продавать.
- А какие требования предъявляются к состоянию самих квартир?
- Большое внимание уделяется правовым аспектам, я имею в виду перепланировки. Квартиры, в которых все переделки узаконены, стоят дороже, так как это избавляет нового собственника от каких-то проблем в дальнейшем с органами учета и управления жилой площадью. Как правило, допускаются небольшие переустройства, но в рамках закона: остекление лоджий и балконов, совмещение санузла, снос встроенных шкафов. Такую перепланировку реально быстро узаконить.
- Проверяют ли банки историю квартиры, или эта задача целиком падает на риэлтора?
- Существует ошибочное мнение практически у всех потребителей, что при обращении в банк за займом риэлтор не нужен. Вроде бы все понятно: есть квартира, есть документы. Зачем же еще нужен посредник? Действительно, кажется, что его участие в сделке не обязательно. Но тогда заемщик должен будет сам провести ряд необходимых проверок. Ведь анализируются не только правоустанавливающие документы, но и вся история квартиры в целом.
Не только банк, но и страховая компания потребует от заемщика архивную выписку, по которой можно проследить движение физических лиц - владельцев жилья, начиная не только с момента приватизации, но и за пять-семь лет до нее.
Сможет ли получить такую выписку заемщик? Большой вопрос! Банк, конечно, проверит квартиру, но он будет действовать на основании предоставленных документов. Плюс существуют расширенные данные о праве собственности, которые может получить только риэлторская фирма. Риэлтор сразу может определить, какие дополнительные проверки необходимо провести в зависимости от типа правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (наследство, приватизация, покупка/продажа недвижимости по доверенности и т. д.).
И не надо забывать, что все документы заемщик должен предоставить банку в достаточно короткий срок. Но срок диктует даже не кредитор, а продавец, которому выгодно быстро продать свою недвижимость. Время, как правило, исчисляется даже не неделями, а днями, при этом продавец совершенно не обязан предоставлять покупателю документы для проверки.
- Одно время банки не кредитовали покупку комнаты. Изменилась ли ситуация сейчас?
- Сейчас произошли изменения в программах банков, и кредиты начали давать на покупку комнат. Думаю, связано это с тем, что определенная категория заемщиков уже не в состоянии по уровню своих доходов приобрести квартиру в Москве, а площадь им необходима, по разным причинам именно в столице.
До последнего времени только Сбербанк предоставлял кредит на комнаты. Это связано со спецификой оформления недвижимости в залог. Если у коммерческих банков выдача кредита, регистрация договора купли-продажи и регистрация права залога происходит одновременно, то по схеме Сбербанка сразу же выдаются наличные денежные средства, человек заключает обычный договор купли-продажи, а лишь потом - договор залога, который необходим банку.
Сегодня некоторые банки предоставляют кредиты на покупку комнат в Москве, ведь это привлекательная для многих ценовая категория. То есть за 35-60 тысяч долларов можно в Москве приобрести жилье.
- Вернемся к новостройкам. В чем особенность кредитования покупки квартиры на этом рынке?
- Наиболее часто встречающаяся ситуация на рынке кредитования новостроек: банк кредитует заемщиков на приобретение квартир в строящемся доме, которому сам же и выдал коммерческие кредиты на строительство. Таких объектов и банков даже в Москве немного, но если вы попали к такому кредитору, можете быть уверены, банк выдаст вам заем на покупку строящейся квартиры.
В другой ситуации банк проводит весьма жесткую проверку. Во-первых, оценивается статус застройщика как по направлению законности его действий, так и по его репутации. Насколько долго он работает на этом рынке, были ли срывы, сколько объектов уже построено, есть ли среди них замороженное строительство и т. д. Во-вторых, банк проверяет законность самого строительства, потому что застройщик может быть сколь угодно добропорядочным, а строительство самого объекта вести с нарушением закона. Банк интересует сам проект строительства и все прилагаемые документы.
- И на первичном, и на вторичном рынке при покупке жилья с помощью ипотечного кредитования обязательно требуется первичный взнос: от 10 процентов. Но совсем недавно у некоторых банков появился новый продукт - заем без первоначального взноса. Как это выглядит на практике?
- Выдаются два кредита, причем, только одним и тем же банком. В ипотечном предложении все стандартно, поэтому останавливаться на этом подробно не буду. Кредит выдается на 80% стоимости жилья, под определенный процент и на конкретный срок.
При этом банк знает, что у заемщика нет средств на первоначальный взнос, но он получает приличную зарплату, и у него есть собственная недвижимость, которую тот и закладывает банку под кредит на первоначальный взнос для покупки другой квартиры. Этот заем выплачивают в течение года одновременно с основным кредитом.
Основную сумму кредита можно вернуть по истечении срока кредитования, а 11 месяцев выплачивать только проценты, которые достаточно высоки: 15% годовых в валюте.
- Почему так важно наличие уже существующей собственности?
- Схема такова. Человек берет два кредита, покупает новую квартиру и продает старую (на эту сделку банк выдает свое разрешение), чтобы рассчитаться с первым займом, а сам спокойно справляет новоселье. Причем, может случиться и так, что денег от продажи прежней квартиры хватит не только на то, чтобы выплатить первоначальный "долг", но и внести часть за основной кредит.
Но должен сказать, что пока, в силу своих ограничительных особенностей, такой способ кредитования не пользуется большим спросом. Все-таки люди предпочитают сами накопить на первоначальный взнос, чтобы не обременять себя дополнительными выплатами.
