Не все так просто. Подводные камни обмена вклада на неоплаченный кредит
Дата: 26.03.2009
АГЕНТ.ua
26.03.2009
Заемщики и вкладчики банков ринулись на такую финансовую «барахолку» — Украинскую депозитную биржу (УДБ). Созданная всего 3 недели назад, она набухает клиентами, как мочалка водой: их зарегистрировалось уже более 3 тысяч. Причем ежедневно до 30 пар продавцов и покупателей, по словам создателя УДБ Дениса Дрозда, находят друг друга.
Но, как мы убедились, меньше половины данных по предложениям открыты для «человека с улицы». Без проблем можно просмотреть только варианты, где стоимость выставленного на продажу депозита, кредита или иных ценностей не превышает $10 тыс. или 80 тыс. грн. Либо если это прямой бартер (меняется вклад на заем в одном и том же банке — а иной вариант вообще невозможен) — до $20 тыс. По всему, что дороже, придется иметь дело с биржей. А она снимает толстую стружку: если сделка состоится — по 2,5% с каждой стороны. Зато, во избежание рисков, обещает полное юридическое сопровождение договора.
Мы выяснили, что в основном люди покупают и продают депозиты для погашения кредитов в крупных проблемных банках, где просроченные вклады не возвращают. Покупателей депозитов почти вдвое больше, чем продавцов, но они требуют бессовестные скидки (дисконты) в оплату за вклад: в среднем по «Надра Банку» — 41%, «Укрпромбанку» — 35%, «Киеву» — 31%, «Проминвестбанку» — 28%. Еще на «барахолке» полно земельных участков, да и квартир немало. Пообщавшись с десятками участников этого базара, мы узнали их запросы. А комментарии экспертов к ним, думается, помогут вам избежать многочисленных рисков при оформлении сделок.
Деньги как товар: покупка и продажа
Тем, кто надеется обменять свой вклад на чужой кредит в банке «Надра», придется подождать. Как сообщили в УДБ и подтвердили в пресс-службе банка, сейчас можно погасить только свой заем своим же депозитом, а между разными людьми эта операция пока не проводится. Зато признают, что услуга назрела и, вероятно, временный управляющий банком вскоре даст на нее «добро».
Интересно, что есть серьезный конфликт аппетитов между покупателями и продавцами вкладов и кредитов. Вот характерные случаи. Юлия: «Истекли сроки вкладов на $1000 и 74.000 грн. в «Укрпромбанке», где действует мораторий на возврат депозитов, а у меня проблемы с погашением кредита. Выставила их на продажу — предлагают дисконт в 20%, а я согласна только на 10%». Александр для погашения кредита в «УкрСиббанке» хочет выкупить в нем же депозит на $10 тыс., но: «Возьму только с дисконтом в 20%. Желающих пока нет». Неудивительно: на такую скидку в цене сбережений и в проблемных банках люди не идут, а в благополучных — тем паче.
Риски
Рискуют обе стороны. Финансовый аналитик Эрик Найман говорит: «Только проблемным банкам выгодны взаимозачеты между их «депозитчиками» и «кредитчиками» — так они невозвратными вкладами погашают за счет займы, по которым люди оказались неспособны платить. Но если заемщик добросовестный, банку не резон менять его на нового, непроверенного, поэтому он может отказать во взаимозачете. Значит, сделка не состоится, ведь без согласия банка это — фикция».
«Рискуют и «депозитчики», и «кредитчики», — предупреждает экономист юридической фирмы «ПРО право» Игорь Лобода. — Если без согласования с банком за наличные деньги купите депозит, а банк не признает такую переуступку прав требований — уплаченные деньги будут потеряны. Вместо дисконта в 20—30% и соответственной выгоды при обналичивании такого вклада получите прямой убыток. Если же уступите свой частично оплаченный кредит за депозит в проблемном банке, можете никогда не получить этот вклад». Особенно велик риск, как отметил независимый банковский эксперт Андрей Онистрат, при покупке депозитов в банках, чей номер в рейтинге — после 100 (см. сайт Нацбанка bank.gov.ua). Конечно, из Фонда гарантирования вкладов населения должны быть погашены сбережения до 150 тыс. грн., но в Фонде — чуть более 3 млрд. грн., этого хватит лишь на претензии клиентов одного лопнувшего крупного банка, до остальных очередь не дойдет. «Больше риск у владельца вклада: он его переоформит на «кредитчика», а последний может не рассчитаться за это приобретение», — говорит начальник департамента VAB Банка Антон Шаперенков.
Квартиры: цены "завышают"!
С выставленным на «барахолке» жильем ситуация сложная. Вадим из Днепропетровска предлагает: «За $190 тыс. трехкомнатную отдам на «красной линии» (центр города, квартира под кредитом) в обмен на депозит в банке «Надра». У меня в банке есть связи, думаю, что деньги получу. Да, это выше рыночной цены, такая квартира стоит $150 тыс., но с учетом дисконта по вкладу — выгодно. Но пока никто не звонит». «В Вышгороде 2-комнатную, под кредитом, поменяю на вклад в «Укрпромбанке» не меньше чем за $70 тыс. При этом хочу дисконт в 30%, т. е. на депозите должно быть от $90 тыс., — мечтает Игорь. — Кредит не тяну, надеюсь найти желающих на эту квартиру».
«Названные цены квартир явно завышены, — считает директор АН «Аякс» Борис Егизазян. — Можно понять ипотечных заемщиков, они брали кредиты в основном в 2007—2008 годах, когда стоимость «хат» росла. Сейчас им жалко отдавать их за полцены, но придется, даже в обмен на депозиты в проблемных банках».
Риски: переплата и потеря квартиры
Как отметил Б. Егизаян, есть риск переплатить за такое жилье 40—50%, если оно вам подходит, а «кредитчик» — неуступчив. По словам А. Онистрата, даже в проблемных банках допустимый дисконт по депозиту за такой ипотечный кредит — 20%, он соответствует риску невозврата вклада. К тому же если денег с депозита не хватит на полный взаимозачет по чужому кредиту, попадете в долговую кабалу, а это сегодня опасно: можно потерять работу и остаться и без депозита, и без квартиры.
Но риск финансовых потерь — еще не все. Директор юридической фирмы «Европейский правовой союз» Александр Ванжа и столичный адвокат Алексей Белый отметили, что даже если вклада хватит на полный взаимозачет по кредиту, потом можно лишиться этого жилья. Такая сделка имеет признаки совершенной вследствие тяжелых обстоятельств (прежний владелец не смог погашать кредит), а значит, потом он может отсудить у нового собственника жилье и компенсировать его стоимость частями многие годы. Еще опаснее, если в такой «хате» прописаны несовершеннолетние: хотя они и не имеют права собственности на квартиру, с подачи опекунского совета или прежнего владельца суд может признать, что нарушены права ребенка на жилье и квартиру придется вернуть — опять же, получая возмещение за нее годами и десятилетиями.
Итак, чтобы сделка состоялась и была выгодна обеим сторонам, владельцу вклада надо давать дисконт до 20%, а залоговой квартиры — уступать в цене до 50% в сравнении с той, что значится в кредитном договоре.
Земля:темный товар
Желающих «махнуть» залоговую землю на депозиты полно. Есть и дешевые варианты, скажем, Григорий предлагает: «За депозит в «Правэкс-Банке» на сумму 370 тыс. грн. поменяю участок на 24 сотки в Тарасовке, это 25 км от Киева. Выходит меньше $2 тыс./сотка — цена хорошая (ред. проверила: в 1,5—2 раза ниже рыночной). Предложений пока нет, но только неделя как выставил». «Жду клиента, как спасения, — говорит Вика, меняющая целый гектар земли возле Ирпеня на депозит в банке «Надра» на сумму $250 тыс. — Я согласна и на $120 тыс., если наличными, иначе останусь без квартиры, которую взяла в кредит, — снижает аппетит Вика. — Это земля сельхозназначения, но ее скоро переведут под жилищное строительство». Но на большинство наделов цены — среднерыночные; не зря меняющимся никто не звонит: спрос и так около нуля.
Риски: не построишь и не продашь
«Владельцы участков даже при взаимозачете на депозит должны уступать 30—40%, иначе вряд ли найдут желающих, — считает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — А наделы сельхозназначения — вообще полуфабрикат: есть опасность, что добиться смены их целевого назначения не удастся, а значит, и разрешение на строительств дома не дадут».
«Рискует и меняющий участок на депозит (можно не дождаться выплаты денег), и отдающий свой вклад за кредитный надел, — констатирует ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Даже собьете цену участка на 30—40%, а впоследствии захотите его продать, можете потерпеть убытки: земля продолжит дешеветь. Есть риск и потерять участок, если госакт на него оформлен на одного, а кредит взял другой под его поручительство: потом настоящий хозяин может землю отсудить».
Резюме
Общая рекомендация экспертов: предварительно нужно заручиться согласием банка хоть на прямую «продажу» депозита, хоть на взаимозачет по квартирному или земельному кредиту. Проводить обе сделки в банке в один день, чтобы никто никого не обманул. Торговаться и по дисконтам вкладов, и по стоимости залогового имущества. И, конечно, проверить, кто настоящий хозяин этой собственности, дабы не отдать деньги за воздух.
