07.04.2009
Почему украинская недвижимость подорожает нескоро. Не исключено, что киевские цены откатятся до уровня 2003–2004 уже к концу нынешнего года.
В феврале количество продаж на вторичном рынке жилья в США выросло на 5,1% в годовом исчислении, данные National Association of Realtors USA (NAR). Рост рынка недвижимости по итогам последнего зимнего месяца был зафиксирован и в Украине - по данным АН "Планета Оболонь", число сделок с киевской недвижимостью выросло более чем на 75% по сравнению с январем. Правда, в обоих случаях рост вызван эффектом низкой базы.
В Киеве в феврале было заключено 200 договоров купли-продажи, а годом ранее счет шел на тысячи. По предварительным данным, общее количество зарегистрированных в Украине договоров купли-продажи в феврале составило около 3 тыс. - в 8–9 раз меньше, чем год назад. В США количество сделок в годовом исчислении колеблется на уровне 4,5–4,7 млн, хотя до кризиса этот показатель превышал 6 млн.
При всей несхожести рынков недвижимости Америки и Украины у них есть, по крайней мере, две общих черты. И в Штатах, и у нас весеннее оживление носит временный характер и вызвано самым значительным за последние несколько десятилетий падением цен. В США недвижимость, в зависимости от типа, с начала кризиса подешевела на 13–37%, в Украине - почти на 40%. При этом в обеих странах перед началом кризиса цены были предельно перегреты ипотекой.
Большая разница
Правда, статданные и по американскому, и по отечественному рынку пока не отражают полной картины. У нас - из-за отсутствия статистики с реальными суммами заключаемых сделок. В Штатах - из-за наличия сотен тысяч "аукционных" домов, реализуемых без участия риелторов и, соответственно, не включаемых в отчеты NAR. Согласно статистике американских риелторов, в конце зимы стоимость дома для одной семьи (140–420 кв. м, два этажа, гараж, участок) в США колебалась в пределах $162– 265 тыс. А в Киеве - городе с самой дорогой недвижимостью в стране - средняя цена однокомнатной квартиры в новом доме (45 кв. м, кирпич или утепленный монолитокаркас, возле метро) составляла почти $100 тыс.
Однако по данным Bloomberg, реальная средняя стоимость дома в США в феврале была чуть выше $165 тыс. А весьма приличную однокомнатную квартиру в Киеве в прошлом месяце можно было приобрести за $60 тыс. - дисконт по заключаемым сделкам доходил до 35–40% от цены предложения.
Разница между ценой предложения и суммой реальной сделки - примерно 20% для США и почти 40% для Украины. А это означает, что в краткосрочной перспективе весьма вероятно дальнейшее проседание цен: на 20% - в Штатах и на 40% - в нашей стране.
Ближайшие перспективы
В Америке ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости зависит от антикризисных мер - в первую очередь от результативности новой программы по выкупу государством плохих активов банков. Далее власти США попытаются восстановить докризисный уровень производства и спроса. Если в результате действий администрации Барака Обамы удастся возродить ипотеку, просев еще на 20–30%, цены пойдут вверх. Если оживления спроса на жилье не произойдет, стоимость недвижимости может упасть в несколько раз. Большинство аналитиков даже не берутся прогнозировать параметры ценового дна, поскольку за десятилетия функционирования массовой ипотеки стоимость недвижимости в некоторых штатах выросла более чем десятикратно - ценам есть куда падать.
В Украине в ближайшие годы ожидать возобновления кредитования не приходится. Но в отличие от давно живущей в долг Америки массово брать кредиты украинцы начали не так давно - в 2004-м. Соответственно, стоимость недвижимости у нас вряд ли упадет ниже цен 2003–2004 годов, когда однокомнатную квартиру в столице можно было купить за $15–25 тыс. Не исключено, что киевские цены откатятся до этого уровня уже к концу нынешнего года.
Покупать и продавать жилье украинцы будут без привлечения кредитов. Запас средств у населения для этого есть: в конце концов, даже во время расцвета ипотечного кредитования в 2007– 2008 годах, когда в кредит покупалось до 90% квартир, около трети стоимости заемщики вносили самостоятельно. Следовательно, при падении цен более чем втрое вторичный рынок по числу сделок вернется к докризисным показателям.
Так что в 2010-м стоимость украинской недвижимости, скорее всего, будет незначительно колебаться в пределах уровня цен четырех-пятилетней давности - немного подрастая после очередных выборов, когда на вторичный рынок будут попадать средства из предвыборных бюджетов, и незначительно проседая, после того как очередные выборы опять приведут к снижению темпов роста ВВП, как это бывало в 2004 и 2007 годах.
Жизнь после кризиса
Заметное подорожание жилья невозможно без стимуляции спекулятивного спроса, быстрый рост которого почти невероятен без кредитных средств. Для того чтобы в Украину вернулись дешевые кредиты, необходим избыток ликвидности в мировой финансовой системе и в первую очередь - в США. Только тогда иностранные финучреждения начнут кредитовать банковскую систему emerging markets под 10% годовых, как это уже было в 2006– 2007 годах. А отечественные банкиры вновь смогут выдавать ипотечные кредиты под 15–17%.
Если кредитов не будет, недвижимость будет дорожать параллельно с ростом доходов населения: на 5–10% в год, как это уже было у нас в 2000–2002 годах.
