29 мая - SV Development. Застройщики, испытывающие нехватку средств на продолжение строительства своих объектов в силу падения банковского финансирования и снижение спроса по причине отсутствия ипотечного кредитования начинают придумывать разные «фишки», которые должны вернуть, по крайней мере, платежеспособную часть спроса, пишет ИнтерКредит.
Типовая квартирная ловушка
Еще осенью отдельные застройщики пытались сдать в аренду свои квартиры в новостройках или пытались договориться об аренде с правом выкупа, но нормативной базы в тот момент еще не было.
И только в конце апреля Кабмин своим постановлением утвердил порядок аренды жилья (квартира или ее часть, жилой дом или его часть) с выкупом. Типовой договор уже разработан Минрегионстроем.
Теоретически от этого должны выиграть все: застройщики - реализацией построенных квартиры; платежеспособное население – решением своих жилищных проблем; банки, у которых уже накопилось залоговая недвижимость.
Очевидная выгода для арендаторов состоит в том, что они фактически оплачивают проживание в своей будущее квартире.
На практике инициаторами процедуры могут выступать только юридические лица, то есть частные собственники жилья в «пролете». Впрочем, им такая схема малоинтересна изначально...
Договор оформляется на срок до 30 лет, хотя арендатор может погасить стоимость недвижимости досрочно. В таком случае арендатору возвращают часть оплаченных средств, которая превышает стоимость аренды за фактический период проживания.
Стоимость определяется экспертным путем, решением суда или взимается на уровне непосредственной стоимости аренды жилья в населенном пункте.
Размер первоначального взноса определяется по соглашению сторон, и не ограничен в размерах. Интересно, что само жилье может быть как уже построенным, так и незавершенным при наличии договора аренды жилья до завершения его строительства.
Судя по многочисленным скандалам «вложил деньги – не получил ничего» последняя форма отношений вряд ли заинтересует потенциальных арендаторов.
Во многом остальном сделка напоминает ипотечный кредит. Арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения арендодателя, устанавливаемого из размера процентной ставки (годовых) согласно договора. Коммунальные платежи оплачивает арендатор.
Есть также и аспекты, которые можно отнести к лизингу. Так, арендатор компенсирует арендодателю расходы, связанные с осуществлением юридического и другого обслуживания жилья (страховые платежи, оформление прав собственности, оплата госрегистрации, нотариальные услуги, коммунальные услуги в случае задолженности арендатора).
Еще одной особенностью является наличие резервного фонда, который не может превышать 3% от стоимости жилья, на случай непредвиденных расходов, связанных с долгами арендатора по обслуживанию жилья или для проведения текущего ремонта.
Впрочем, арендодатель может использовать резервный фонд по своему усмотрению. Также арендатор не имеет права сдавать жилье в субаренду и проводить перепланировку квартиры без согласия арендодателя.
Практика жилищного лизинга
Официально пока только ХК «Киевгорстрой» запланировала предоставлять квартиры в своих домах в аренду с правом выкупа в течение 5 лет. Условия программы «немного» хуже ипотечных программ, которые в обилии встречались до кризиса.
В соответствии с программой арендатор, желающий выкупить жилье, должен будет внести 30% от стоимости квартиры, после чего выплачивать оставшуюся сумму на протяжении 4-5 лет.
Эта программа может стать достаточно эффективной заменой для недоступной банковской ипотеки для тех, кто уже имеет определенные накопления и обладает достаточной платежеспособностью, чтобы за 5 лет вернуть оставшиеся 70% стоимости недвижимости.
Разумеется, отсрочка на 5 лет – это не 25-30, на которые до кризиса выдавались ипотечные кредиты, но стоимость недвижимости существенно упала.
Прогнозировать спрос на такой продукт достаточно сложно, но есть несколько причин по которым можно прогнозировать его наличие.
Во-первых, отток средств из банковской системы Украины с октября 2008 г. составил около 90 млрд. грн., и эти средства не исчезли бесследно.
Во-вторых, цены на недвижимость снизились в 2-3 раза, и больше всего именно на новостройки, которые и представляет крупнейший киевский застройщик.
В-третьих, спрос на рынке недвижимости не исчез, а стал отложенным. Потенциальные покупатели просто не имели финансовых схем решения проблемы, и вот одна из них появилась.
Негативной стороной программы является инфляционный коэффициент, который арендатор должен будет компенсировать, проживая в этой квартире. С учетом того, что индекс инфляции за январь-май 2009 года составил 6,9%. Впрочем, логика строителей не совсем понятна.
По логике им нужно учитывать индекс цена на промышленную продукцию (учитывает рост стоимости стройматериалов и т. д.), так за январь-апрель текущего годы оный снизился на 31,9%.
Другим риском арендатора, вытекающим из типового договора, является возможность увеличения вознаграждения арендодателя (стоимость жилья зафиксирована в договоре и ее изменение не предусмотрено).
Согласно договора размер арендных платежей стороны могут пересматривать не чаще, чем один раз на протяжении определенного времени только с согласия сторон. Формулировка достаточно расплывчатая.
Если в «простой» форме найма жилья арендатор, несогласный с повышением стоимости аренды может просто найти себе другое жилье, то как будет здесь, когда внесен немалый первоначальный взнос? Как вообще можно регулировать данную сферу только постановлением правительства, написанным явно впопыхах?
Также возникает пробел в вопросе о собственности на жилье. Арендатор, даже исправно выплачивая арендные и прочие платежи, не является собственником жилья.
Это создает возможности для махинаций, благо лазеек в нашем законодательстве более чем достаточно. Если в Украине были и есть недобропорядочные застройщики, то почему бы не появится недобропорядочным арендодателям?
Пока до 1 июня 2009 года проект типового договора находится в режиме возможности внесения замечаний. Если же его примут в таком виде, то несложно предположить, что первый блин будет комом, и все его несовершенства быстро вылезут наружу. А это новые «мини» «Элита-центры»…
О конкретных параметрах сделок и их выгодности пока говорить сложно. На рынке присутствует только одно озвученное в конкретных цифрах предложение и нормативная база еще полностью не готова. При прочих равных условиях активизацию в этой сфере можно ожидать только к началу осени.
Очевидно, что с учетом падения цен на жилье, лизинг недвижимости обойдется дешевле, но если бы сейчас банками выдавались ипотечные кредиты, то аренда с правом выкупа стоила бы дороже за счет резервного фонда, вознаграждений арендодателю и т. д.
Впрочем, и перед потенциальными покупателями жилья есть только два пути в «никуда» – в банки, которые не выдают ипотечные кредиты или к застройщикам-арендодателям, которые будут использовать несовершенное законодательство.
