За полгода стоимость пригородных наделов под строительство упала вдвое!
Дата: 30.05.2009
29 мая - SV Development. Вслед за стоимостью квартир в пригороде Киева стремительно падает в цене земля под индивидуальное строительство, приобретение которой на протяжении последних двух лет считалось одним из самых надежных способов вложения капитала.
С ноября прошлого года, когда на рынке недвижимости был отмечен пик цен, средняя стоимость участков в Киевской области снизилась на 43%, а в приближенных к столице районах — более чем в два раза. В течение лета, согласно прогнозам специалистов, земля продолжит дешеветь на 5–10% ежемесячно.
География цен
Как рассказал «ДС» ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, за последние полгода стоимость земельных участков под индивидуальное строительство в ближнем пригороде столицы упала в два и более раза. Этот процесс, наблюдаемый на фоне глобального кризиса в экономике и сокращения платежеспособности населения, он считает вполне закономерным.
«Число конечных потребителей, которые покупают наделы для возведения собственного жилья, сократилось в десятки раз. Многие из них до сих пор не могут забрать вклады из финучреждений, у других существенно сократился ежемесячный доход, и сооружение дома стало весьма туманной перспективой, некоторые выжидают, когда земля еще больше потеряет в цене. Спекулянты же, вкладывавшие средства в покупку участков как альтернативу банковским депозитам, больше не заинтересованы в приобретении стремительно дешевеющих наделов и вообще ушли с рынка недвижимости», — говорит г-н Костецкий.
В итоге соотношение спроса и предложения достигло рекордного разрыва. По данным риэлторов, в настоящее время на 15 тыс. предложений под строительство индивидуального жилья в пригороде приходится всего 300 реальных сделок в месяц. Наиболее существенно уступают собственники участков в Васильковском, Броварском, Вышгородском, Обуховском и Бориспольском районах. Здесь снижение стоимости с ноября прошлого года уже составило 43–52%. В то же время Киево-Святошинский и отдаленные от столицы Макаровский, Барышевский и Бородянский упали в цене всего на треть.
По словам аналитика АН Red Ярослава Цуканова, более стремительное удешевление самых развитых, популярных среди покупателей, а значит, и самых дорогих районов вызвано тем, что здесь регистрируется самое большое количество реальных сделок, а именно таким покупателям собственники готовы сбрасывать цены более всего. Средняя стоимость земли в Киево-Святошинском районе, который сегодня также занимает первое место по количеству реальных сделок, снизилась не так значительно, поскольку на протяжении длительного времени здесь наблюдался самый широкий диапазон цен.
Если в Васильковском районе полгода назад сотка уходила за $4–6 тыс., в Броварском — за $5–7 тыс., то в Киево-Святошинском стоимость наделов колебалась от $4 тыс. до $25 тыс. Благодаря этому средний показатель по снижению цен в данном районе оказался меньшим, нежели в других приближенных к столице регионах, хотя многие собственники здесь также уступают свои участки за половину их бывшей стоимости.
Чем дороже, тем дешевле
По словам директора компании «Траектория» Ирины Головневой, больше всего упали цены на самые дорогие земельные участки, пользовавшиеся ранее спросом у людей с достатком выше среднего. К примеру, если еще полгода назад в Ирпене за сотку просили в среднем $20 тыс., то сегодня такие наделы продаются за $8–10 тыс. В Буче сотка стоила $15 тыс., сейчас же реальным покупателям предлагается уже за $5–6 тыс. Значительный спад — более чем в два раза — наблюдается и на участки в Софиевской и Петропавловской Борщаговках, Конче-Заспе, Белогородке, Лесниках и Козине.
Правда, аналитики отмечают, что если шесть месяцев назад количество предложений в этих самых дорогих пристоличных районах составляло порядка 300–400, то в настоящее время их не более 200. «Это говорит о том, что часть собственников земель не готовы значительно уступать и попросту сняли свои предложения, ожидая, что спустя год-два цены вернутся на прежние позиции», — считает г-жа Головнева.
По мнению Сергея Костецкого, значительное падение стоимости дорогих пригородных наделов вызвано отсутствием спроса, т. к. состоятельные покупатели заняты спасением своего бизнеса и не могут позволить себе лишних трат. Правда, по словам управляющего партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, говорить о едином консолидированном рынке цен на землю во всех приближенных к Киеву и популярных у покупателей районах сегодня не приходится. В одном и том же населенном пункте и даже на одной улице предлагаются участки с разницей в стоимости до 30–50%.
Земли в удаленных от столицы районах, таких как Макаровский, Бородянский, Фастовский и Кагарлыкский, подешевели меньше, поскольку, полагает Ирина Головнева, еще до кризиса они считались недооцененными. Средняя стоимость сотки составляла там ранее $1,5–3 тыс. и продавать ее сейчас за $500–1,5 тыс. собственники не готовы. «Кроме того, нужно учесть тот фактор, что данные регионы являются одними из наименьших по площади, поэтому и количество предлагаемых в продажу участков, и число реальных сделок, в ходе которых уступаются значительные суммы, на порядок меньше, нежели в развитых районах пригорода», — рассказывает г-жа Головнева.
Самое популярное
По словам Сергея Костецкого, основными покупателями наделов под индивидуальное строительство сегодня являются 30–40-летние жители столицы, которые не подобрали себе участки в прошлом сезоне (не хватило сбережений или не было достаточного выбора) и не потеряли ежемесячный доход и сбережения в банках. Среди них первое место по популярности продолжает удерживать Киево-Святошинский район, далее следуют Бориспольский, Броварской, Васильковский и Вышгородский, а замыкает список Обуховский.
Падение популярности последнего, ранее считавшегося фаворитом рынка недвижимости, эксперты связывают с тем, что на его территории осталось мало достойных предложений — большинство наделов уже застроены и продаются с домами. Среди отдаленных районов перспективными в плане продажи являются только Макаровский и Барышевский, в то время как на Кагарлыкский, Бородянский и Фастовский приходится минимальный процент реальных сделок.
Наибольшим спросом на данный момент пользуются участки от 10 до 20 соток за $20–40 тыс. «Сейчас охотнее покупают недорогие наделы в пределах $2–5 тыс. за сотку, тогда как в прошлом году большая часть сделок приходилась на участки по $10–14 тыс./сотка», — отмечает Ирина Головнева. По данным компании SV Development, основными факторами при приобретении надела остаются близость к Киеву и наличие хороших подъездных путей.
Далее идут наличие инженерных коммуникаций: газа, электричества, воды, а также близость озера или реки и леса. Причем лес выбирают чаще, чем например маленькие озера. Самым незначительным при покупке является наличие инфраструктуры — магазинов, детских садов, школ, которая мало развита практически во всех пристоличных районах средней ценовой категории.
Что же касается ближайшего будущего рынка земельных участков пригорода, то специалисты сходятся во мнении, что если риэлторы не станут убирать из баз данных самые дешевые предложения, то ежемесячно, вплоть до сентября текущего года, цены будут проседать на 5–10%.
Кроме того, по словам Артема Новикова, при нынешнем обилии выставленных на продажу наделов на фоне дефицита покупателей стоимость участков, расположенных в пределах одного населенного пункта, начнет выравниваться и со временем не будет превышать трети от цены строительства дома. «Если говорить о наделах эконом-класса, то они будут стоить в пределах $15–30 тыс. за 10–20 соток», — резюмировал г-н Новиков.
