Популярным, но одним из самых рискованных способов приобретения квартир частными инвесторами является инвестирование жилищного
строительства с последующей передачей профинансированной квартиры.
Данный способ покупки недвижимости позволяет купить жилье в новостройках, профинансировать его в рассрочку, избежать дополнительных затрат на брокеров и риелторов, а также сэкономить на разнице между стоимостью в процессе строительства и продажной стоимостью жилья по факту его ввода в эксплуатацию.
Возможно, вы уже не застанете стандартный инвестиционный (паевой, долевой) договор, а вам предложат абсолютно неожиданный способ приобретения долгожданной квартиры, который может поставить под вопрос саму покупку жилья.
К числу новых и неожиданных способов продажи вам жилья относятся:
1. Облигации (целевые, процентные, дисконтные).
2. Опционные контракты.
3. Инвестиционные сертификаты институтов совместного инвестирования, как правило, венчурных фондов.
Как видим, на смену эре инвестиционно-паевых договоров приходят ценные бумаги как способ приобретения частными инвесторами недвижимости. Ценнобумажные схемы, бесспорно, решают ряд проблем застройщиков и генеральных инвесторов (от юридических до налоговых). Однако что несут в себе украинские корпоративные ценные бумаги для частного инвестора, – этот вопрос необходимо решить в первую очередь.
Каждая из вышеуказанных ценных бумаг имеет свои особенности приобретения, при этом явным преимуществом любой из них перед инвестиционными договорами является следующий момент. Так, при заключении инвестиционного договора и его оплате вы еще не собственник, у вас даже не возникают имущественные права на будущую квартиру, в то время как приобретение квартиры с использованием ценных бумаг позволяет еще на этапе строительства и физического отсутствия объекта недвижимости стать собственником такого товара (имущества), как ценная бумага. Теперь ваши возможности по распоряжению ценной бумагой будут зависеть от ее инвестиционной привлекательности.
На сегодня целевые строительные облигации преимущественно представлены под квадратные метры (0,01; 0,5; 1 м²) помещений и непосредственно под помещения. Причем это могут быть жилые и нежилые помещения, а также машино-места, паркинги и т. д.
Прежде чем приступать к приобретению целевых облигаций, частному инвестору в целях собственной финансовой безопасности необходимо определить для себя следующие моменты:
1. Выпуск целевых облигаций возможен при наличии утвержденного проекта на стадии проектно-сметной документации, прошедшего государственную экспертизу. Соответственно, у застройщика (генерального инвестора) – эмитента облигаций – необходимо проверить наличие утвержденного проекта. Его отсутствие свидетельствует о том, что погашение облигации выбранной квартирой может не состояться.
2. Изучить основной облигационный документ – информацию о выпуске облигаций. Именно этот документ содержит все существенные характеристики выпущенных облигаций, а также описание их жизненного цикла. Особое внимание стоит обратить на сроки и условия погашения эмитентом облигаций. Как правило, установленный срок погашения, даже если и допускается досрочное погашения облигаций, не совпадает с декларируемой вам датой ввода объекта строительства в эксплуатацию, а отражает реальные ожидания застройщика относительно сроков сдачи объекта. Более того, для погашения целевых облигаций помещением или совокупностью квадратных метров, под которую они выпущены, выделяется определенный ограниченный временными рамками срок (например, 3 месяца). При этом если вы не успеваете предъявить облигации к погашению в установленный срок, то можете утратить право на закрепленное помещение, и застройщик вернет вам только проинвестированные средства (согласно Информации о выпуске облигаций).
3. Заключаемый с вами договор купли-продажи ценных бумаг или договор инвестирования строительства путем купли-продажи ценных бумаг имеет вторичное значение по сравнению с юридической силой публичного договора – информации о выпуске ценных бумаг.
4. Ваши возможности по свободному отчуждению облигаций будут также зависеть от условий выпуска облигаций. В большинстве случаев застройщики ограничивают это право инвесторов своим письменным согласием.
5. При заключении договора купли-продажи ценных бумаг будьте готовы к дополнительным затратам на нотариальное заверение, государственную пошлину (1%), сбор на обязательное пенсионное страхование (1%), поскольку вам еще предстоит заключать договор купли-продажи выбранной квартиры после ее первичного оформления на застройщика.
На смену эре инвестиционно-паевых договоров приходят ценные бумаги как способ приобретения частными инвесторами недвижимости.
Дисконтные облигации – это облигации, не привязанные к конкретному помещению и объекту строительства, что делает их непривлекательными для частного инвестора, который остается защищенным лишь условиями предложенного застройщиком договора. Дисконт по дисконтным облигациям является, как правило, настолько символическим и значительно отличающимся в меньшую сторону от банковских депозитных ставок, что трудно предположить заинтересованность частных инвесторов в получении данного процента. Более того, срок обращения облигаций порой достигает десяти лет без права досрочного погашения. Безусловно, если не обещанная в договоре квартира, то дисконтная облигация может привести к обесцениванию вложенных денежных средств.
В свою очередь, застройщик, выпускающий дисконтные облигации с целью продажи помещений, предлагает инвестору урегулировать порядок обмена пакета дисконтных облигаций на квартиру путем заключения договоров купли-продажи дисконтных облигаций при одновременном подписании договора бронирования помещения. По факту ввода объекта строительства в эксплуатацию и оформления заказчиком помещений на себя осуществляется обмен пакета дисконтных облигаций на помещение на основании договора мены облигаций на помещение. Аналогично построена схема работы застройщиков и с процентными облигациями.
Новейшими тенденциями по приобретению жилья в Украине являются опционные контракты. Поэтому, уважаемые покупатели, будьте готовы к тому, что вам предложат изначально заплатить денежные средства (как правило, 30% от стоимости недвижимости) за право заключить договор купли-продажи помещения по себестоимости. Все это будет оформлено на бирже, где как бы случайно встречаются покупатель и продавец (только документально), и выражено в такой производной ценной бумаге, как опцион. Позднее, по факту появления недвижимости, вам будет предложено у нотариуса заключить договор купли-продажи недвижимости со всеми сопутствующими этой процедуре затратами.
Более редким на сегодня случаем является продажа вам как частному инвестору, желающему приобрести недвижимость, инвестиционных сертификатов на предъявителя венчурного фонда. В то же время уже несколько проектов запущено по этой схеме.
Ввиду кардинальных правовых изменений на первичном рынке недвижимости, уважаемые частные инвесторы, будьте во всеоружии!
