Студенты подвели риэлторов. На одного потенциального квартиросъемщика в столице предлагаются в аренду шесть-семь квартир
Дата: 03.09.2009
SV Development. Надежды риэлторов на оживление киевского рынка долгосрочной аренды жилья в преддверии начала учебного сезона пока не оправдались: в августе число сделок осталось на уровне первых двух месяцев лета.
Учитывая, что база предложений агентств продолжает активно пополняться и конкуренция между владельцами недвижимости обостряется, последние вынуждены умерить свои аппетиты, снизив расценки на треть. Но и это не предел — в течение осени арендные ставки могут упасть еще на 5–10%: на них повлияет дальнейший рост предложения, пишет Деловая столица.
Арендный бум отменяется
Для столичного рынка долгосрочной аренды жилья конец лета традиционно считается наиболее успешным периодом. На протяжении последних лет в августе число сделок в этом сегменте увеличивалось по сравнению с июнем–июлем на 20–25%, что риэлторы связывали с притоком в Киев иногородних студентов и специалистов, приезжавших сюда на заработки.
Резкий скачок спроса, особенно на фоне наблюдаемого в прошлые годы недостатка сдаваемых в аренду квартир, позволял их хозяевам неплохо заработать: в среднем расценки повышались как минимум на 20%. В нынешнем же году, по словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, ожидания риэлторов не оправдались.
«В сравнении с первыми двумя месяцами лета число сделок в августе не выросло. Скорее всего, такая ситуация будет наблюдаться и в сентябре–ноябре», — прогнозирует он.
Хотя данные по количеству иногородних студентов, поступивших в столичные вузы в 2009 г., пока отсутствуют, представители Минобразования отмечают, что в сравнении с предыдущими годами их число изменилось незначительно.
Зато процент учащихся, снимавших ранее отдельные квартиры, в этом году существенно сократился: из-за нехватки средств у родителей многие либо переселяются в общежития, либо снимают комнаты в квартире с хозяевами. Причем, по наблюдениям генерального директора АН «Альянс Брок» Андрея Сокура, если в 2008 г. студенты, как правило, селились по одному человеку в комнате, то сейчас арендуют их в складчину — по двое-трое. «Учитывая, что стоимость комнаты сегодня стартует от 500 грн. в месяц, оплатить проживание можно даже за счет стипендии, составляющей около 550 грн.», — поясняет он.
Не наблюдается и ставшего традиционным в прошлые годы наплыва приезжих специалистов из регионов. В рекрутинговых компаниях говорят, что большая часть заробитчан трудилась в строительных фирмах и на производственных предприятиях, которые в условиях экономического кризиса вынуждены были либо сократить объемы работ и провести массовые увольнения, либо вовсе свернули деятельность.
Но даже те, кому посчастливилось найти работу в столице, по примеру студентов снимают либо квартиры в складчину, либо комнаты, а то и вовсе койкоместа за 15–20 грн. в сутки, что привело к развитию новой для рынка тенденции.
Если ранее сдача в аренду коек в квартирах была уделом небольшого числа частников, искавших клиентов на вокзалах, то сейчас этот бизнес осваивают и агентства недвижимости.
«Спрос на такое жилье ежемесячно растет на 30%. Поэтому наша компания в нынешнем году впервые начала предоставлять подобную услугу», — сообщает Андрей Сокур. По оценкам «ДС», в настоящее время в сегменте сдачи в аренду койкомест в Киеве свыше 100 квартир, большая часть из которых трехкомнатные.
Приезжие хотят подешевле
Предложение же квартир в аренду, наоборот, постоянно растет: только за последние недели оно увеличилось на 15–20%, достигнув 30 тыс. В основном приток баз данных агентств происходит за счет жилья, владельцы которого планировали его продать, но отказались от этой затеи по причине низкой активности покупателей и снижения стоимости.
В последнее время участились и случаи, когда из-за нехватки средств родственники селятся в одной квартире, а освободившуюся недвижимость сдают внаем. В итоге, по утверждению риэлторов, предложение превышает спрос как минимум в шесть-семь раз, в результате чего у арендаторов появился огромный выбор, а владельцам жилья пришлось умерить аппетиты.
По оценкам Александра Рубанова, наибольшим спросом сейчас пользуются недорогие однокомнатные квартиры на окраинах, на которые приходится около 60% общего количества сделок. Причем в отдаленные районы переезжают даже те квартиросъемщики, которые ранее арендовали жилье возле станций метро либо в приближенных к центру районах.
В АН, в которые «ДС» обратилась с просьбой подыскать самую дешевую квартиру, утверждают, что жилье менее чем за 2,5–3 тыс. грн. снять в столице невозможно. Но после проведения собственного расследования (проверив объявления в наиболее распространенных интернет- и печатных СМИ) «ДС» пришла к выводу, что предложенная риэлторами цена существенно завышена. К примеру, арендовать гостинку общей площадью 20–22 кв. м (без учета оплаты коммунальных услуг) со старой мебелью и без бытовой техники можно за 1–1,2 тыс. грн. в месяц, тогда как еще весной аналогичное жилье стоило 1,8–2 тыс. грн.
Самую же дешевую полноценную квартиру (комната 18 кв. м, кухня 7 кв. м, базовый набор бытовой техники и мебели), согласно данным газеты «Авизо», можно снять за 1,6 тыс. на улице Гмыри (ст. м. «Позняки»). А на Оболони, всегда считавшейся дорогим районом, предлагается целый ряд апартаментов за 2–2,5 тыс. грн. в месяц, аренда которых минувшей весной стартовала с 3 тыс. грн.
Менее востребованы двухкомнатные квартиры: по данным риэлторов, на них приходится 30% от общего числа сделок. Но если весной снять самую дешевую «двушку» можно было за 3 тыс. грн., то сегодня в Деснянском и Днепровском районах появились предложения по 2,3–2,5 тыс. грн. В центральной части города стоимость аренды двухкомнатных квартир за полгода не изменилась и стартует с 4 тыс. грн. в месяц.
Наименее популярными у квартиросъемщиков остаются трех- и четырехкомнатные апартаменты, на которые приходится не более 10% рынка. Снять на окраине города «трешку» площадью около 70 кв. м со средним ремонтом и базовым набором мебели и бытовой техники можно практически по цене «двушки» — всего за 3–3,5 тыс. грн.
Правда, жилье за такие деньги предлагается в основном на левом берегу: в Деснянском, Дарницком и Днепровском районах. К примеру, на улице Алма-Атинской (Днепровский р-н) можно снять квартиру в шестнадцатиэтажке общей площадью 65 кв. м (жилая — 45 кв. м, кухня — 9 кв. м) за 3,068 тыс. грн. в месяц. На правом же берегу подобные квартиры позиционируются лишь в бизнес- и элит-сегментах.
Туманные перспективы
Директор АН «Аякс» Борис Егиазарян рассказывает, что в последнее время вырос спрос на квартиры без мебели, на которые ныне приходится всего 2–3% предложения. «Такое жилье начали массово снимать под офисы столичные и региональные компании, для которых расценки бизнес-центров не по карману. Но есть и клиенты, которые ранее жили в квартире, купленной в кредит, но не смогли его погашать.
По договоренности с банком они продают залоговую недвижимость, но мебель и бытовая техника остаются. Поэтому съемное жилье они ищут пустое», — пояснил г-н Егиазарян, добавив, что апартаменты без мебели и техники на 300–500 грн. дешевле стандартных предложений.
Еще одной тенденцией лета стала практически полная переориентация расчетов в национальную валюту — если в прошлом году в долларах и евро выставлялось порядка 60–70% сдаваемого жилья, то сейчас в гривне предлагается не менее 70–80% квартир. Оставшиеся апартаменты представлены в высоком ценовом сегменте и ориентированы прежде всего на иностранцев.
В неформальных разговорах риэлторы признают, что на протяжении осени стоимость аренды будет падать, хотя и незначительно. К примеру, в Союзе специалистов по недвижимости Украины прогнозируют, что по сравнению с августом к ноябрю ставки снизятся на 5–10%, что связано с дальнейшей стагнацией сегмента продажи вторички и ростом предложений съемного жилья.
«Исходя из текущей экономической ситуации, рассчитывать на оживление рынка недвижимости до конца года не стоит. Когда владельцы предлагаемого в аренду, но простаивающего жилья поймут, что в ближайшее время лучше не станет, они начнут активнее переманивать друг у друга клиентов с помощью снижения цен», — считает Александр Рубанов.
