Цены на жилье упадут на $3—5 тысяч |
| Дата: 01.12.2009 |
КИЕВ, 1 дек. - SV Development. Эксперты говорят, что зимой рынок замрет, и чтобы продать квартиру, продавцы будут уступать.
Независимый портал «Недвижимость» отметил, что за ноябрь «вторичка» подорожала в среднем на 2%. Проанализировав сотни вариантов выставленных на столичном рынке квартир, «Сегодня» подтверждает: у продавцов аппетиты действительно подросли. Неужели прекратилось затяжное падение стоимости бэушных метров и отныне нас ждет уже подзабытое удорожание? Мы опросили экспертов, чего ждать в ближайшие три месяца, и... мнения разделились.
ДЕШЕВЛЕ УЖЕ НЕ БУДЕТ. Директор АН «Золотые ворота» Алексей Холмецкий прогнозирует: «Еще и в декабре квартиры подорожают на 2—3%, особенно наиболее востребованные рынком 1—2-комнатные. Причина: декабрь всегда, за исключением прошлого года, когда разразился кризис, был пиковым месяцем продаж, и владельцы на волне спроса вполне смогут немного поднять цены.
А с января и до весны наступит мертвый сезон, сделок будет крайне мало, но и стоимость не будет снижаться: я думаю, рынок уже достиг дна. Единственный фактор, который может привести к возобновлению ценового спада — это резкое обесценивание гривни, ведь именно оно стало главной причиной обвала стоимости «вторички» прошлой осенью и зимой».
«Не будет просвета в смысле роста продаж ни в декабре, ни даже в феврале, — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. — Некоторые риелторы используют сомнительный маркетинговый ход, подталкивая продавцов к повышению цен, но мы видим, что такое жилье зависает на рынке.
Однако и удешевления зимой не ждите: большинство сделок выстраивается по цепочке, когда, продав большую жилплощадь, человек покупает две маленьких квартирки или — наоборот. Не имея возможности занять недостающую сумму для последующей покупки, ведь ипотека практически не работает, люди не станут продавать «абы почем», иначе описанная цепочка сделок прервется».
Данные аргументы не очень убедительны. И прошлой зимой ипотека уже лежала, а стоимость жилья катилась под откос. Далее зарплаты в реальном исчислении падают, все меньше людей могут себе позволить покупку жилья, а это значит, что платежеспособный спрос будет и впредь падать, заставляя продавцов быть сговорчивее.
НЕТ, ДЕШЕВЛЕ БУДЕТ! «Уже в ноябре рынок был очень вялый, а зимой вообще будет провальным, — говорит директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Конечно, большинство продавцов могут переждать межсезонье, они просто снимут квартиры с экспозиции. Но найдутся и такие, кому по житейским обстоятельствам нужно срочно продать «хатки» — они, естественно, будут демпинговать, а в итоге и прочим продавцам придется плавно снижать цены. Думаю, за зиму они упадут на 5—7%, т.е. на $3—5 тысяч за «единички» и «двушки» в спальных жилмассивах».
«Не оправдались надежды риелторов, что люди, которым удалось вырвать свои депозиты из банков, тут же бросятся вкладывать их в недвижимость, — констатирует директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Если даже осенью, в пик сезона, не отмечен рост цен, то зимой его тем более не будет. Полагаю, что до марта цены просядут на 5%, поскольку покупателей будет мизерное число, а продавцов — не намного меньше, чем сейчас». А вот с этими доводами спорить не приходится: зимой, очевидно, цены споткнутся и упадут.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Супердешевые «хатки», особенно 1-комнатные, как мы убедились, уходят быстро, обычно за неделю-две. Но отметим пару интересных моментов. Первый: торг в $1—1,5 тысячи за такие «единички» и в $1—2 тысячи за «двушки» и «трешки» стал правилом, а еще в начале осени был исключением.
Второй: все больше среди этих квартир предлагается не убитых, а вполне приличных. Встречаются даже варианты, когда жилье продается уже с мебелью и с довольно свежим ремонтом.
1-комнатные
$39 000 Святош. р-н, ул. Чистяковская, 22/12/5 кв. м
$40 000 Подол. р-н, пер. Межевой, 20,5/10,3/4,6 кв. м
$42 000 Десн. р-н, ул. Милютенко, 22/11/5 кв. м
Аналогичные цены фигурировали и в октябре.
2-комнатные
$54 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 46/31/6 кв. м
$58 000 Святош. р-н, ул. Сосниных, 45/29/6 кв. м
$59 000 Днепр. р-н, бул. Перова, 46/30/7 кв. м
Демократичные «двушки» за месяц не подорожали.
3-комнатные
$72 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 62/42/8 кв. м
$74 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 61/45/8 кв. м
$75 000 Днепр. р-н, ул. Шалетт, 62/45/7 кв. м
Месяц назад такие «трешки» выставляли за ту же цену.
НОВОСТРОЙ: МЕНЬШЕ «КАЛИБР» И ЦЕНА
Провал госпрограммы поддержки строительной отрасли — явление вполне закономерное. Из 14 млрд. грн. госкредитов на достройку домов готовностью 70% и более, в которых застройщики нуждались, дабы разморозить возведение жилья, выделен всего 1 млрд. грн. И лишь немногие из новостроек за последние пару месяцев ожили.
По словам руководителя информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимира Германова, работы идут всего на трети из почти 150 объектов в Киеве. Остальные стоят. «Застройщики уже забыли о 30—60% прибыли, сейчас им 10—15% будет за счастье, — говорит он. — Массового покупателя нет и он не появится, пока не возобновится выдача ипотечных кредитов на новые квартиры, а это, видимо, произойдет не скоро.
Ведь банки не уверены в ликвидности такого жилья и, соответственно, в гарантии возврата денег в случае если клиент окажется неплатежеспособным. Строителей банки также практически не кредитуют, поэтому в ближайший год будет вводиться в строй все меньше домов, но к дефициту и росту стоимости новья это не приведет (хотя и удешевления не будет), поскольку на рынке полно предложений «вторичной первички»: новых квартир, ранее купленных гражданами с целью перепродажи».
Примечательно, что и сами застройщики не дерзнули прогнозировать удорожание. В частности, начальник инвестотдела проектно-консалтинговой компании «Новобудова» Дмитрий Колиснык и зампредседателя совета директоров Украинской строительной ассоциации Милан Паевич утверждают, что стоимость до весны останется прежней.
А незаангажированные специалисты говорят о незбежности удешевления новья. «Вряд ли будет серьезное падение цен, за зиму — до 5%, — считает независимый эксперт Ярослав Цуканов. — Зато, думаю, скоро застройщикам придется резко снижать абсолютную стоимость квартир за счет уменьшения их «калибра» — только малометражки будут пользоваться спросом: «единички» — до 40 кв. м и «двушки» — до 60».
Между тем независимый эксперт Руслан Кизлайтис прогнозирует: «Из-за снижения доходов и резкого падения покупательского спроса застройщикам к марту придется давать скидки в 15—20%». «Даже на 20—30% цены должны рухнуть, до $700—800 за метр, иначе покупателей не найдется», — считает эксперт корпорации «Антар групп» Роман Зинец.
АРЕНДА: ДЕШЕВЛЕ СДАВАТЬ ИЛИ ЛАПУ СОСАТЬ
Как и предсказывала «Сегодня», в столице осенняя попытка поднять стоимость найма квартир потерпела фиаско. Уже в ноябре пошло плавное снижение цен. Правда, всего на 2—3%, т.е. в среднем 50—70 гривен удешевления на самые востребованные 1—2-комнатные квартиры в спальных жилмассивах.
Такой спад соответствует сезонному, до мая, снижению стоимости оплаты отопления и горячей воды. Но эта мелочь приятна в том смысле, что должна продолжиться и в будущем.
Главное — здравая тенденция наметилась: поскольку зарплаты не растут, в отличие от расходов на жизнь (сказывается инфляция), платежеспособность клиентов падает, и у хозяев жилья нет возможностей для повышения «тарифов».
Из-за кризиса на съемные квартиры находится меньше претендентов, а число сдающих, напротив, увеличивается: уже 15—20 тысяч «хатинок» в Киеве красуется на рынке. Как мы выяснили, нередко они висят по 2—3 месяца в ожидании желающих. Дождется ли этот вал «лишнего» жилья постояльцев и что произойдет с ценами?
Ниже некуда. «Ценовое дно достигнуто, дешевле квартиры под найм хозяева вряд ли станут сдавать, поскольку большая амортизация в результате простоя впоследствии оборачивается солидными расходами на ремонт, — говорит директор АН «СІТ» Эдуард Бразас. — Владельцы будут выжидать, порой и до полугода, удерживая цены, чтобы затем надолго ангажировать платежеспособных арендаторов».
Вторит ему директор АН «Оселя» Виталий Лопата: «Не стоит надеяться на снижение стоимости аренды. Владельцам невыгодно опускать цены, поскольку уже с мая будут расти расходы на «коммуналку», которые по договору обычно оплачивают владельцы жилья».
Директор АН «Виктория» Анатолий Карпа считает: «Спрос на столичное наемное жилье вырастет, после выборов президента в Киев снова массово поедут провинциалы. Ведь есть надежда, что экономическая ситуация улучшится, появятся новые рабочие места и спрос на съемные квартиры подскочит».
Готовы поспорить. Во-первых, если и начнется подъем экономики, то не сразу, пройдет немало месяцев, прежде чем столица распахнет объятия провинциалам. Во-вторых, невыгодно хозяевам квартир выжидать и держать цены, ведь каждый месяц — это потери по оплате «коммуналки» и возрастающая конкуренция в стане желающих заработать на сдаче жилья.
УПАДУТ, И СЕРЬЕЗНО. Поэтому, наверное, ближе к истине мнения риелторов, предсказывающих неизбежность дальнейшей «демократизации» съемных метров. «Видим колоссальное превышение предложения над спросом, — констатирует даректор АН «Аякс» Борис Егизарян.
— Уже сейчас арендаторы смело могут требовать у хозяев скидки в 5—10% под угрозой того, что найдут более дешевые варианты жилья. А зимой, полагаю, ежемесячно стоимость найма будет снижаться на 5%. Я не вижу факторов для увеличения числа арендаторов, а вариантов для съема становится все больше».
Прогноз от директора АН «Велес» Олега Бугаенко в целом совпадает с предыдущим: «Да, снижение на рынке аренды неизбежно. Думаю, что за зиму номинальное удешевление будет всего 5%, зато распространенным явлением стал торг с арендодателями, реально сбить первоначально выставленные цены еще на 5—10%».
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Ясно, что все меньше остается новых платежеспособных постояльцев. И все больше — владельцев квартир, стремящихся их сдать. Мы заметили, что самое дешевое жилье уходит быстро. Но притом убедились, что столь же стремительно взамен ему появляются новые варианты.
Причем реальные, а не, как ранее, фиктивные, когда брокеры охмуряли клиентов якобы лучшими, но более дорогими квартирами. Съемщик нынче мудрый пошел, его наличием в квартире стиралки, телека, холодильника не завлечешь, ему скидки на аренду давай!
Комнаты
720 грн. Днепр. р-н, бул. Дарницкий, 46/30/7 кв. м
840 грн. Святош. р-н, ул. Зодчих, 45/30/6 кв. м
В октябре хозяева просили на 20—40 грн. больше.
1-комнатные
1900 грн. Днепр. р-н, Днепр. набережная, 34/17/7 кв. м
2100 грн. Обол. р-н, ул. Кондратюка, 23/11/5 кв. м
За ноябрь такое жилье упало в цене в среднем на 50—80 грн.
2-комнатные
2300 грн. Солом. р-н, ул. Неходы, 45/28/6 кв. м
2500 грн. Днепр. р-н, ул Стальского, 46/27/7 кв. м
Удешевление за ноябрь достигло 50—100 грн.
3-комнатные
3100 грн. Днепр. р-н, ул. Тампере, 55/35/7 кв. м.
3300 грн. Десн. р-н, ул. Лаврухина, 68/42/8 кв. м
Имеем среднее снижение цен за месяц на 100—150 грн.
ЗЕМЛЯ: ЕЕ — ХОТЬ ЗАСЫПЬСЯ, ТАК ЧТО ЦЕНЫ УПАДУТ
Неудивительно, что в ноябре, на излете сезонного спроса на землю, ее стоимость, пусть символически, но повысилась. Произошло это потому, что стали активнее покупать грунты те, кто дожидался их максимального удешевления. Дождались, начали брать, но...
Тут и собственники наделов, не лыком шитые, сыграли на ситуативном повышении спроса. Однако, похоже, это последний бал владельцев участков. В дальнейшем им нет смысла дорожиться, если они хотят превратить свои сотки в звонкую монету.
ПОРА БРАТЬ? Ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: «Рынок восстанавливается, число сделок по Киевщине достигло 1200 в месяц, а полгода назад было вдвое меньше. Не думаю, что по земле с целевым назначением под индивидуальное жилстроительство или под садоводство будет серьезное падение цен.
Номинальное снижение за зиму может быть всего 2—3%. Плюс уровень торга, обычно составляющий 10—15% от заявленной цены. Сейчас самое время покупать участки. Но только для себя, а не для последующей перепродажи. Как инвестиция для сохранения и приумножения денег, земля еще долго не будет представлять интереса: купив ее сегодня, вряд ли сможете ее через год-два продать дороже».
Пожалуй, и это слишком оптимистическая оценка касательно привлекательности этой недвижимости. Худо-бедно, но действует постановление Кабмина о бесплатном получении госактов на землю. И мы вскоре увидим, что сотни тысяч из 6,5 миллиона претендентов на легализацию земельных прав, получив вожделенную бумажку, тут же «выбросят» свою почву на рынок, и так засыпанный предложениями.
НЕ БРАТЬ — ВЫЖИДАТЬ! «Декабрь-февраль — это время «туризма», просмотров, но не покупки земли, — говорит независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Даже осенью, в сезон, спрос на самые популярные участки размером 6—15 соток не сильно оживился, а теперь он упадет чуть ли не до нуля. За зиму цены снизятся еще на 10—15%, так что покупателям спешить не стоит, время работает на них».
«Предложение во много раз превышает спрос, и этот перекос будет усиливаться, — отмечает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Недавно по Житомирской трассе было выделено 1000 участков, многие из которых вскоре поступят на рынок, и без того засыпанный землей под завязку. За зиму, думаю, цены снизятся еще на 15%. Это номинально, а реально еще 20—30% можно выторговать, если принесете владельцу надела живые деньги».
Вывод сам собой напрашивается: если вам не горит с покупкой земли — выжидайте, к весне и выбор наделов будет больше, да и цены рухнут.
Компания "SV Development"
|
|
