КИЕВ, 2 дек. - SV Development. Кризис сегодня все глубже проникает во все сферы нашей жизни. Не обошел стороной он и рынок недвижимости. Особенно волнует всех, что будет с ценами.
Отсутствие неплатежеспособного спроса, казалось бы, должно повлиять на снижение стоимости на жилье и аренду офисов, в котором сегодня нуждается бизнес. По словам экспертов, цены с начала года, действительно, несколько снизились, но ожидаемого обвала не произошло. Что же сейчас происходит с ценами и как ситуация может развиваться в дальнейшем?
Владельцы недвижимости сегодня надеются на скорейшее завершение финансового кризиса и предпочитают лучше переждать этот сложный период, чем резко снижать цены. Однако если кризис продолжится, то массовое снижение платежеспособного спроса потянут за собой наметившиеся сегодня проблемы, и цены упадут. По крайней мере, эксперты рынка говорят о завышенной стоимости недвижимости в Молдове на сегодняшний день. Новостройки автоматически относят к категории элитного жилья и, соответственно, предлагают по "элитным" ценам.
Как отмечает генеральный директор АО "CTI-Capital" Александр Панов, очень часто еще на этапе закладки фундамента компании-застройщики выставляют довольно высокую ценовую планку за квадратные метры, автоматически отсеивая, таким образом, покупателей среднего класса. Сверхприбыли привлекли на этот рынок больше застройщиков, чем это необходимо. Причем строят они жилье повышенной комфортности, которое практически не востребовано.
"Сколько в нашей стране богатых людей, готовых приобрести элитное жилье? Как будто до сих пор эти люди жили в трущобах и ждали, когда же, наконец, им предложат супер-квартиры или "умные" дома. На данный момент строить элитное жилье неперспективно. Рост цен в жилой недвижимости разбаловал наших застройщиков, приучил их к высокому уровню рентабельности в строительстве. А когда экономика потребовала реального к себе отношения, произошел ступор", - говорит специалист.
Особой проблемой сегодня стало незавершенное строительство. К сожалению, многие застройщики абсолютно не проводят маркетинговых исследований, и начинают строить дома, не обладая необходимыми финансовыми средствами и не заручившись четкой поддержкой инвесторов.
Результат - многие люди, вложившие свои кровные в строительство собственных квартир, остались и без жилья, и без денег. Проблема жилья остается достаточно актуальной, поэтому на недорогое жилье цены практически не изменятся, считают аналитики. А вот на элитное, спекулятивное, жилье повышенного комфорта цены с большей вероятностью снизятся на 10-15%.
"Те дома, которые находятся в низкой стадии готовности, ждет печальная участь, если застройщики связаны кредитными обязательствами, которые нужно погашать, - считает Александр Панов. - Более уверенно себя чувствуют те, кто строил за счет собственных ресурсов, они могут заморозить стройки и дождаться лучших времен", - считает эксперт.
О состоянии капитального строительства можно судить по ситуации на рынке аренды офисной недвижимости. По мнению аналитиков, предложение на рынке офисной недвижимости растет, цены также падают, хотя и не так стремительно, как ожидалось.
По сравнению с докризисной ситуацией спрос упал в среднем на 60-70%. С августа прошлого года до ноября текущего года тарифные ставки упали минимум на 30%, а по некоторым позициям, в частности на офисы класса "А", - на 60%.
Это связано с уменьшением продаж, ухудшением финансово-экономической деятельности компаний. Поэтому они вынуждены либо сокращать занимаемую площадь, вести переговоры о снижении цены аренды либо переезжать в более дешевые офисы. В среднем офисы в Кишиневе опустели на 30 - 35%. На сегодняшний день офисные здания заполнены на 65 - 70%. И эта тенденция продолжает усугубляться.
В Кишиневе за последние годы построено много крупных офисных центров класса "А", то есть повышенной комфортности. Их избыток привел к тому, что они не были востребованы даже в докризисных условиях. В то же время то, что их приход на рынок совпал с экономическим кризисом, усугубило положение. С самого начала офисные центры класса "А" подняли планку арендной платы достаточно высоко - до 30-40 евро за кв. м (включая НДС). Сегодня 20 евро за кв. метр - "потолок" для клиента.
На рынке Кишинева предлагается порядка 30 тысяч кв. метров офисных площадей класса "А". Причем сейчас они практически полупустые. В то время как общепринятый расчетный европейский стандарт заполняемости офисного здания составляет 86%, а занятость площадей на уровне 90% уже считается критической, - объясняют эксперты.
"На рынке нашей страны не присутствует столько клиентов, готовых брать в найм офисы класса "А" и платить за них большие деньги. Скажем, большая серьезная компания может снять максимум 500-1000 квадратных метров офисных площадей.
По первоначальным желаниям застройщиков ставка найма была порядка 40 евро за квадратный метр в месяц. Снимая 500 квадратных метров, компания должна платить 20 тысяч евро в месяц за наём офисных площадей, то есть 240 тысяч евро в год.
Каким оборотом и доходами должна обладать компания, чтобы позволить выплачивать почти четверть миллиона евро в год за наём офисных площадей? Прежде чем начинать проект, необходимо изучить рынок с точки зрения лучшего вложения средств", - говорит Александр Панов.
Правда, в самих офисных центрах класса "А" мнение более оптимистичное. Кризис может приостановить спрос на офисы данного сегмента, но не исключить его полностью, считает руководитель международного бизнес-центра "Le Roi" Владимир Балан. "Учитывая, что наш центр только в декабре 2008 года начал работу, ожидать сразу стопроцентной заполняемости было бы неправильно.
Здание расположено в очень выгодном и престижном месте, рассчитано в основном на солидные международные компании, которые привыкли к хорошему качеству офисных площадей и высокому уровню предоставляемых услуг. Ведь от имиджа компании зависит почти все, в том числе доверие к партнеру".
Однако в сегодняшней ситуации спрос на рынке определяют покупатели. Реально как население нуждается в более экономичном жилье, так и бизнес в недорогих офисах класса "В" и "С". Как говорит Александр Панов, сейчас для желающих взять в наём офис приемлемый диапазон цен составляет около 5-7 евро за кв. метр в месяц. И операторы рынка, которые занимаются данным видом деятельности, должны иметь в виду, что на ближайшее десятилетие Кишиневу не требуется дополнительно строительство высококлассных офисов.
В такой ситуации сегодня идет тотальный прессинг на владельцев офисных помещений со стороны арендаторов с требованием уменьшить ставки. Таким образом, с одной стороны, цены снижаются, с другой - освобождаются офисы. Владельцам офисных зданий все-таки придется идти на уступки, чтобы окончательно не потерять бизнес.
Так или иначе, а стоимость рынка недвижимости в последнее время была явно завышена, и последствия этого кризиса окажутся благотворными в том плане, что установятся реальные цены на жилье. Но ждать обвала цен на рынке недвижимости в целом и рынке аренды в частности не стоит. По мнению экспертов, стагнация будет продолжаться минимум еще до середины следующего года. Слишком уж далеки наши застройщики от реальности.
