КИЕВ, 15 янв. - SV Development. Те, кто не успел влезть в ипотечное ярмо полтора года назад, сегодня облегченно переводят дух. Однако решать квартирный вопрос по-прежнему надо. По разным данным, каждый четвертый взрослый украинец сегодня нуждается в улучшении жилищных условий или просто не имеет своей крыши над головой. Пора ли «двигать» тему приобретения недвижимости?
Нижний предел прошел еще год назад?
ПОСЛЕДНИЕ полтора года, пока цены на квадратные метры в долларовом эквиваленте динамично опускались, аналитики рынка спорили до хрипоты, пытаясь «нащупать» ценовое дно.
- Рынок недвижимости, известный своей обычной инертностью, с приходом кризиса продемонстрировал просто катастрофически стремительную динамику, - рассказывает аналитик Сергей Нечипоренко. - Напомню, за несколько последних месяцев 2008 года цены опустились почти вполовину, пишет АИФ.
Затем в январе 2009-го был шоковый застой, в это время никому не приходило в голову что-то покупать. Это еще больше подлило масла в огонь. Напуганные продавцы готовы были отдать свои квадратные метры по принципу: «Сколько у вас наличности? - Хорошо, уступаю, берите!». Дисконт был бешеный. На этой волне даже в столице, всегда отличавшейся дороговизной жилья, можно было приобрести квартиры по ценам 2003-2004 годов - то есть за треть той стоимости, которая уверенно фигурировала в базах еще несколько месяцев назад. Это и было настоящее «дно». Уже к весне истерика затихла.
Банки начали выдавать замороженные депозиты, которые население тут же понесло на рынок обесценившихся квартир. Возникший спрос немедленно откорректировал цены, они поднялись на 10-25% и замерли. К концу прошлого года стоимость жилой недвижимости в столице и крупных украинских городах установилась в границах цен 2006-2007 годов. Таким образом, если сравнивать с пиковыми докризисными показателями, квартиры в долларовом эквиваленте подешевели на 28- 35%. Будет ли новое «дно»? Если политические передряги не спровоцируют еще один подобный кризис, то однозначно - нет.
Впрочем, эту точку зрения разделяют далеко не все наблюдатели. Такого разнобоя мнений украинский рынок недвижимости еще не помнит.
Цены будут подниматься?
КАНДИДАТ экономических наук Александр Охрименко считает, что в течение нынешнего года жилье может подняться в цене на 10- 12%, а наиболее востребованный сегмент - маленькие дешевые квартиры экономкласса - вполне готов показать рост до 25%.
ВОЗМОЖНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ ПОДОРОЖАНИЯ:
● благополучный исход выборов, установление баланса в политикуме;
● восстановление экономики, развитие добывающей и тяжелой промышленности, как следствие - рост экспорта, приток валюты;
● возрождение строительной отрасли;
● укрепление гривни;
● выход из кризиса европейских экономик, рост спроса на труд украинских заробитчан, которые повезут домой валюту;
● появление новых и ротация старых политических и бизнес-элит после выборов;
● снятие моратория с продажи сельскохозяйственных земель - крестьяне выставят свои наделы на продажу, чтобы купить квартиры в цивилизованных мегаполисах;
● дальнейшее усугубление банковских проблем и отток денег из этой сферы;
● сокращение строительства жилья во время кризиса;
● отсутствие законодательной базы, гарантирующей получение социального и льготного жилья.
Цены будут падать?
НЕМАЛО экспертов, однако, советуют не торопиться с покупкой и ждать лучших времен.
Глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе уверен, что рост стоимости недвижимости случится не раньше 2011 года - когда «восстановится доверие к рынку». Пока же специалисты УСА прогнозируют болееменее оживленный спрос лишь на вторичном рынке: будут «уходить» разве что малогабаритные дешевые квартиры.
В свою очередь, замглавы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь убеждена, что цены искусственно поддерживаются операторами, которым выгодно любым способом расшевелить рынок. На практике же цены сделок (а их сегодня единицы) ниже декларируемых на 10-25%, убежден эксперт по недвижимости Николай Шевченко. По его мнению, стоимость жилья этой зимой снизится в среднем на 10-15%, а летом следует ждать обвала. А глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов пророчит «вялое снижение цен до осени 2010 года в пределах 11- 26%».
ВОЗМОЖНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ УДЕШЕВЛЕНИЯ:
● резкие колебания курса валют и девальвация гривни;
● нестабильная политическая и экономическая ситуация;
● рост безработицы;
● падение жизненного уровня населения и рост цен на товары и услуги;
● объективная информация о падении рынков недвижимости за границей;
● отсутствие ипотеки или невыгодные условия на нее;
● высокая конкуренция на рынке недвижимости (например, по данным агентств, сегодня на каждого реального покупателя, обладающего достаточной для сделки наличной суммой, в разных регионах приходится по 8-13 объектов).
Совет «АиФ»
Не нарвитесь на «ничтожность»!
- СПЕКУЛЯНТЫ (они же - виртуозы рынка, знающие все его тонкости и слабости) ушли надолго. Окончились и времена, когда совсем небедные люди приобретали жилье во имя престижа, где все сделки сопровождались толпой юристов. Сегодня основной покупатель - это более-менее состоятельный украинец, которому удалось скопить 30-60 тысяч долларов, как правило, не искушенный в хитросплетениях юридических и правовых вопросов по недвижимости, - комментирует аналитик Алексей Сотников.
- Он решается на приобретение по острой необходимости: пора отселить молодую семью, пожилую маму и пр. Естественно, экономит, дорожит каждой копейкой и готов торговаться до последнего. Соответственно, будет обращать внимание, в первую очередь, на «горящие» варианты. На вторичном рынке - это кредитные и залоговые, а также проблемные квартиры, на первичном - объекты с большим дисконтом, где застройщик и его инвесторы испытывают колоссальную нужду в средствах и - отсюда - не могут гарантировать окончание строительства. Это несет в себе немалую опасность для потенциальных покупателей.
В нынешнем году прогнозируется увеличение роста расторгнутых и ничтожных сделок - тех, что признаются недействительными. Рекомендую всем, кто собирается приобретать жилье, обязательно привлекать грамотных юристов.
