Стоимость квадратного метра КВАРТИРЫ и ДОМА: «те же яйца – вид сбоку»?
Дата: 08.02.2010
УКРАИНА, - SV Development. Очень часто общаясь с людьми на тему покупки недвижимости я сталкивался с тем, что они считают, что стоимость квадратного метра частного дома и квартиры одинаковая. Однако на деле это далеко не так. Попробую внести ясность в данный вопрос.
Стоимость квадратного метра частного отдельно стоящего дома априори дороже стоимости квадратного метра любой квартиры. Почему? Давайте посчитаем вместе:
Каждый многоквартирный дом стоит на участке, стоимость которого автоматически распределяется между всеми владельцами квартир. Например, на участке площадью 20 соток (по 15000 у. е. за 1 сотку) стоит 100-квартирный дом. Усредненно (не беря в расчет тот факт, что площади квартир различаются в зависимости от количества комнат) получаем:
стоимость участка: 20 × 15000 = 300000 у.е. 300000 : 100 = 3000 у.е. — приходится на каждую квартиру. Усредненный размер участка под индивидуальный дом — 6 соток: 6 × 15000 = 90000 у.е.
Таким образом, владелец квартиры платит за участок всего 3000 у.е., а владелец дома — 90000 у.е. Три тысячи и девяносто тысяч — чувствуете разницу?
Идем дальше. Сколько квадратных метров фасада приходится на каждого владельца квартиры от общей площади фасада дома? Большинство квартир имеет всего одну фасадную стену; квартиры, выходящие на два фасада (и тем паче угловые), считаются «холодными» и стоят дешевле внутренних, пишет Ест.
Не буду грузить вас подсчетами, а выдам только итого: в среднем на двухкомнатную квартиру (40 кв.м.) приходится около 20 кв.м. площади фасада, а небольшой дом (200 кв.м.) имеет четыре стороны фасада общей площадью не менее 300 кв.м.
Если взять стоимость ныне любимых пенопластовых и каменно-ватных фасадов, сделанных из качественных материалов и с соблюдением технологий, примерно по 25-30 у.е.. за кв.м., то получается, что владельцу квартиры фасад обойдется в 1000-1200 у.е. (40 × 25 = 1000, 40 × 30 = 1200), а владельцу дома — в 7500-9000 у.е. (300 × 25 = 7500, 300 × 30 = 9000). То есть, во много раз дороже!
Те же правила действуют и при расчете стоимости каркаса дома, крыши, фундамента и коммуникаций. Можно продолжить рассуждения и сказать, что для многоквартирного дома фундамент, например, нужен намного мощнее, чем для частного дома (а следовательно, и дороже!), а коммуникации требуются более высокого напряжения или давления.
НО если стоимость и каркаса дома, и коммуникаций разделить на количество квартир, то на каждую приходится затрат в разы меньше, чем на каркас и коммуникации в частном доме. А ведь надо учесть еще многое: количество окон в частном доме будет значительно большим, чем в квартире. Кроме того, участок, на котором стоит дом, надо обнести забором, поставить ворота…
Все это, в конечном итоге, и влияет на стоимость квадратного метра. И эта стоимость — мы увидели на примерах! — никак не может быть одинаковой для квартиры и для частного дома.
Убедительно, по-моему. Сравнив затраты по строительству многоквартирного и частного домов (данные получал у строительных генподрядчиков и из собственного опыта) и проанализировав несколько вариантов, я пришел к выводу, что стоимость квадратного метра квартиры и дома отличаются по коэффициенту 1,3 !!! (как минимум) Поэтому профессионалы, чтобы у покупателя складывалась правильная сравнительная характеристика, считают квартиры по внутренней площади, а индивидуальные дома по внешней или «пятну застройки». Чтобы убедиться, что в этом случае коэффициент тоже 1,3 посчитаем вместе самый простой дом 10 м Х 10 м. Периметр стен дома с вычетом углов 38 п.м. Х толщина стен 0,5 = 19 кв.м. + несущая стена внутри 9 м.п. Х 0,5 = 4,5 кв.в. + площадь ненесущих перегородок еще 4,5 кв.м. = 28 кв.м.
Эти аргументы помогут любому специалисту по недвижимости в ценовом диалоге с покупателем, который рассуждает примерно так: «Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в черновой отделке в Севастополе по изученным 20-ти предложениям на начало 2010 года примерно 800 у.е. (изменяйте цифру под свой город), соответственно стоимость нового дома общей площадью 200 кв.м. должна быть 160 000 у.е. Почему дома стоят на порядок дороже?»
Приводим вышеизложенные аргументы и считаем с покупателем вместе. Например, дом 12 м Х 12 м Х 2 этажа = 288 кв.м. по пятну застройки или габаритам дома. Его внутренняя площадь, действительно будет 200 кв.м. (288 кв.м.- 30% площадь стен = 201,6 кв.м.) Итого 288 кв.м. Х 800 у.е. = 230 400 у.е. + стоимость участка не использованного под застройку + забор + ворота + барбекю, бассейн, теплица… да мало ли что еще можно возвести на прилегающем участке. Будьте любезны, ложные подсчеты в 160 тыс. у. е. превратились в реальную стоимость дома около 300 тыс. у.е.
