Новострой окупается дольше старой "гостинки", но при этом не теряет в стоимости
Дата: 22.02.2017
УКРАИНА, 22 фев. - SV Development. Чем ближе к средоточию деловой жизни и транспортным развязкам расположен дом, тем больше квартир выкупается для сдачи.
Абсолютное большинство предложений на рынке аренды квартир — в домах старой постройки. Да и спрос в основном ориентирован именно на них: снять такую квартиру, как правило, обходится дешевле, чем просторные апартаменты в только что возведенном здании. Но вкусы и потребности у людей разные, и хватает тех, кто готов переплачивать за возможность жить в современной квартире. Как, впрочем, и тех, кто пытается выстроить свой маленький или не очень бизнес на сдаче в аренду именно нового жилья.
"ДОХОДНЫЙ" БИЗНЕС ЗАСТРОЙЩИКОВ
Сейчас многие новострои вводят в эксплуатацию полупустыми. Вроде бы логика железная: построил дом, не можешь продать в нем все квартиры — сдавай их в аренду! Это ведь какой-никакой, но поток дохода, не лишний в той сложной экономической ситуации, в которой оказались наши застройщики. Но такую практику не назовешь распространенной.
Оно и понятно: строить дома — это один бизнес, а сдавать в аренду — совсем другой. Здесь нужны в штате сотрудников другие люди, с другими знаниями и навыками. Но, тем не менее, положительные примеры уже есть. Например, в поселке, примкнувшем к столичной Окружной, сейчас сдается в аренду дом на четыре подъезда.
В первом сданы почти все квартиры, в дело активно пошел второй. Как рассказал менеджер Евгений, который занимается сдачей этих квартир, это уже четвертый дом, построенный для аренды, с которым он имеет дело. Первые были поменьше — на один, два и три подъезда, и все сдалось очень удачно. "Сейчас этому примеру на Софиевской Борщаговке последовали уже многие", — говорит Евгений.
Те, кто хорошо знаком, что представляет собой типичное украинское жилье "от застройщика" — с голыми стенами и цементным полом, — будут приятно удивлены тем, в каком виде предлагаются эти квартиры. Мало того, что с полным ремонтом (кафель и ламинат), так еще и стиральная машина, холодильник, двуспальная кровать, кухонная мебель.
Возле дома — отличная инфраструктура: детские и спортивная площадки, парковка с видеонаблюдением. До Окружной дороги — 1 км, до метро — 10—15 мин. на маршрутке. И при этом за однокомнатную квартиру площадью 37,8 кв. м просят 6500 грн в месяц плюс "коммуналка" — которая, кстати, может быть меньше обычной за счет автономного отопления и подогрева воды.
В УПРАВЛЕНИЕ. "Наш застройщик практикует принцип "доходных домов". То есть человек, купивший квартиру в нашем комплексе, может сдать ее в управление нашей управляющей компании, — рассказывает директор агентства "Евромания" Яна Марченко. — Управляющая компания занимается поиском арендаторов и обслуживанием квартир.
При этом собственник получает гарантированный доход от сдачи в аренду. Чистый годовой доход после выплаты расходов на содержание и налогов составляет порядка 5—8% годовых от стоимости этих апартаментов. Процентная ставка зафиксирована в договоре, который заключается сроком на год". В описанной схеме есть один нюанс: речь идет не об украинском застройщике. Такую "доходную квартиру" вы можете купить, в данном случае, в Болгарии. Но вообще эта практика широко распространена во всем мире. "Доходные дома — бизнес, очень популярный в Европе.
Например, во Франции арендное жилье составляет 40% всего жилого фонда, в США — 45%. В Украине, к сожалению, на сегодняшний день таких предложений нет", — говорит Яна Марченко. Если уж быть совершенно точными, то пара таких смелых застройщиков в Киеве нашлась: соответствующие дома должны были быть построены в прошлом году, но пока строительство затянулось.
ЧАСТНИКИ. Так что самый распространенный способ извлечения "арендных" денег из новостроек — это когда человек покупает квартиру на перспективу, вкладывая свободные деньги, и сдает ее постояльцам самостоятельно. "На сегодня в нашем комплексе порядка 15% покупателей приобретают квартиры с целью их дальнейшей сдачи в аренду, т. к. комплекс расположен в центре научной жизни Киева, рядом с крупнейшими вузами столицы — КПИ, КНЕУ, НАУ, — рассказывает начальник отдела маркетинга Urban Development Group Анна Котковец. — По большей части это квартиры небольшого метража, по желанию заказчика могут быть с ремонтом". Как говорит заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская: "Квартиры с ремонтом пользуются высоким спросом, особенно у тех, кто покупает их для сдачи в аренду".
ЗА РЕМОНТ
Когда приобретаешь квартиру для сдачи в аренду, важно обращать внимание на две вещи: время, за которое удастся окупить затраты, и стоимость жилья в будущем. "Если ставить задачу окупить вложения как можно быстрее — лучше покупать старенькую гостинку минимального метража, — говорит директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Для новостройки цена аренды, конечно, побольше. Но и сама она стоит дороже — за счет большей площади и стоимости отделки. Поэтому она окупаться будет дольше. С другой стороны, старый дом ветшает, и цена самой гостинки со временем будет падать. Чего не скажешь о квартире в новострое".
Кроме того, более дорогую квартиру и сдать непросто. Когда не слишком богатый съемщик выбирает между "единичками" наокраине города за 5,5—6 тыс. грн в старом доме и за 7,5—10 тыс. грн в новостройке, кошелек скорее всего перекричит стремление к комфорту. Ближе к центру цены на квартиры в новых домах становятся еще веселее: те же "единички" предлагают и по 20—25 тыс. грн, и даже дороже.
"Сдать в долгосрочную аренду по такой цене, чтобы это было выгодно, сложнее. Прибыльный бизнес обычно строится на посуточной аренде, — говорит Алексей Холмецкий. — Выкупают квартиры в центре, где их сдать посуточно не представляет проблемы".
С другой стороны, все большее распространение приобретает практика, когда хозяева новоприобретенных квартир сдают их "бесплатно" — за то, что съемщик сделает в ней ремонт (плюс оплата коммунальных услуг). "Для собственника квартиры такое решение действительно интересно, если в планы входило сдавать квартиру в долгосрочную аренду, — говорит маркетолог-аналитик группы компаний "Фундамент" Евгений Смирнов. — Инвестор избавляется от возни с ремонтом и при этом не задействует в ремонт свои средства. В среднем ценовом сегменте данная схема набирает обороты"
