УКРАИНА, 9 мар. - SV Development. Как новые тарифы на коммуналку повлияли на рынок недвижимости.
На днях встретил старого знакомого, который купил новую квартиру и был озабочен организацией переезда. По его словам, на такой шаг его толкнули высокие тарифы на отопление в старой квартире.
"Наверное, никогда бы не созрел сменить жилье, если бы не новые тарифы, - посетовал он. - Но, когда получил платежку за тепло и понял, что переплачиваю почти вдвое по сравнению с жильцами новых домов, то принял решение продавать старое жилье и покупать новое".
Мы решили узнать у риэлторов и специалистов по рынку недвижимости, повлияли ли высокие цены на предпочтения покупателей.
Последний удар по "хрущевкам"?
Этой зимой не удалось сломить тренд последних лет, когда старое жилье теряло в цене. При этом чем больше площадь такого жилья, тем меньше спрос на него. Быстрее всего теряли в цене именно трехкомнатные квартиры.
По мнению аналитиков портала по недвижимости Domik.ua, это связано с чрезмерно высокой стоимостью отопления. В январе многих киевлян ждал очередной неприятный сюрприз от ПАО "Киевэнерго" в виде платежек за тепло в размере 4-5 тыс. грн. за стандартную двухкомнатную квартиру в "хрущевке".
Ситуация, конечно, не массовая, но огласка сделала свое дело. По словам агентов по продаже недвижимости, покупатели квартир все чаще интересуются наличием всех видов счетчиков в предлагаемой квартире и размером коммунальных платежей. Квартиры в "хрущевках", с изношенными коммуникациями и высоким уровнем теплопотерь, становятся не только некомфортными, но и невыгодными.
- Раньше покупателей интересовало, нет ли задолженности по квартплате и коммуналке, а теперь - стоимость отопления, - рассказали нам в одном из агентств. - При этом на слово не верят, а просят показать квитанции за отопление за зимние месяцы. Причем самыми востребованными являются квартиры, где установлены индивидуальные счетчики тепла или же есть возможность для их установки. В большинстве домов возрастом 5-7 лет предусмотрена уже так называемая горизонтальная система разводки отопления, когда можно заказать установку теплового счетчика.
Так же новое жилье в уже сданных домах пользуется спросом по сравнению с "хрущевками" из-за более продуманных планировок и современных коммуникаций. Покупателю не нужно думать над тем, что в квартире стоит делать капитальный ремонт с заменой труб и всей электропроводки.
Арендаторы ищут варианты дешевле
Факторы стоимости отопления влияют и на рынок аренды. Как говорят эксперты, в последнее время арендодатели массово перекладывают оплату счетов за отопление на арендаторов. В связи с этим многие квартиросъемщики думают о смене жилья.
- У меня в январе плата за комуслуги сравнялась с платой за квартиру, - говорит киевлянин Артем. - Все из-за того, что дом старый и дует из всех щелей. А друг снимает похожую квартиру в новом доме и платит почти в три раза меньше за отопление. Еще и сам регулировать подачу тепла может. Поэтому буду искать квартиру в новом доме, пусть она будет чуть дороже, зато зимой сэкономлю на отоплении.
Как говорят эксперты, сейчас наметилась тенденция, когда арендаторы съезжают из однокомнатных квартир с большой платой за отопление и предпочитает арендовать трех- или четырехкомнатные квартиры вскладчину. Если разделить коммунальные платежи на несколько человек или семей, выходит дешевле.
Рынок новостроев: отопление интересует немногих
А вот на рынке новостроек интерес к тарифам за отопление невелик. Как говорят представители компаний-застройщиков, на первое место выходит цена квадратного метра, расположение дома, транспортная и прочая инфраструктура района застройки.
- Из-за того, что сейчас все многоквартирные дома сдаются с индивидуальными счетчиками отопления, покупатели больше интересуются, насколько будет теплым дом, - рассказали нам в одном из офисов продаж. - На днях был клиент, который выяснял разницу между технологией мокрого утепления фасада и вентилируемым фасадом.
Сейчас многие застройщики отказываются от подключения к центральному отоплению и горячей воде, а устанавливают общедомовую котельную. Чаще всего она находится на крыше и обеспечивает дом теплом и горячей водой. На многих строительных форумах потенциальные инвесторы сравнивают стоимость тепла центрального отопления и такой котельной. Как показывает практика, они более-менее одинаковые. Сэкономить можно, если в квартире установлен индивидуальный котел, но этот вариант чаще используется в многоквартирных домах в пригородах.
Цены - назад в девяностые!
Что касается прогнозов экспертов, то они разделились на две группы. Одни говорят, что дно пройдено и дешеветь уже будут только самые малоликвидные объекты, другие же настроены более пессимистично.
К факторам роста цен на новое жилье относят подорожание материалов, рост зарплат и изменение условий подключения новостроек к электросетям. Некоторые эксперты говорят, что из-за этого новые квартиры могут подорожать на 10%. Это может остановить или замедлить падение цен на вторичном рынке жилья.
При этом сейчас на рынке новостроев в домах эконом-класса со сроком сдачи через 1,5-2 года цена стартует от 15-16 тысяч гривен за метр (от 550 долларов за метр). В уже сданных новых домах или новостроях со сроками сдачи через 3-6 месяцев метр жилья обходится в 750-800 долларов.
Казалось бы, это хорошая возможность для заработка. Но как говорят специалисты, перед потенциальным инвестором возникает много рисков. И задержка сдачи дома в эксплуатацию - это не самая большая проблема. Многие дома годами стоят без подключения к коммуникациям.
Что касается рынка б/у жилья, то тут больше пессимизма. Есть эксперты, которые допускают, что в 2017 году стоимость квартир может достигнуть уровня 90-х годов, когда хорошую квартиру можно было купить за несколько десятков тысяч долларов.
Так, по словам аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране цены могут значительно упасть.
"Людям не интересны инвестиции в недвижимость, многие предпочитают покупать доллары и евро в ожидании очередного роста курсов валют. Поэтому вполне вероятно, что к концу года в столице можно будет приобрести неплохую однокомнатную квартиру за 15 тысяч долларов", - отметил он.
Кто арендует квартиры, теперь тоже ищет варианты поэкономнее.
Стоит ли продавать квартиру с дорогим отоплением?
Мы решили посчитать, есть ли экономический смысл в продаже квартиры в старом доме и покупке аналогичной по площади в новострое.
Нам довольно легко удалось найти похожее жилье в старых домах и новостроях с отделкой, которые или сданы или будут введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев. Разница в цене между ними составляет около 7%. Правда, в новом доме еще нужно сделать ремонт в санузлах, тогда как в старом доме без этого можно обойтись. Итого разница в цене составит около 10%.
Для трехкомнатной квартиры разница составит около 6 тысяч долларов, или 160 тысяч гривен. При этом разница в счетах за отопление между новой и старой квартирами по нынешним тарифам составляет в среднем около 700 грн. в месяц, или 4200 грн. за отопительный сезон.
В результате такой обмен квартир, даже если не учитывать затраты на переезд и уплаченные налоги, будет отбиваться около 38 лет. Правда, если тарифы вырастут еще больше, то эта разница будет сокращаться.
