Высокий сезон для недвижимости: на цену давят "коммуналка", налоги и рост минимальной зарплаты
Дата: 31.03.2017
УКРАИНА, 30 мар. - SV Development. Эксперты рассказали почему предложение растет, спрос снижается, а рынку недвижимости все хуже.
Стабильность
В последние месяцы не наблюдается ни резких изменений в ценах, ни скачков или провалов покупательской активности.
К концу зимы — началу весны, как правило, просыпается и рынок недвижимости. Приходит так называемый высокий сезон, который обычно длится до Пасхи и майских праздников. В этом году он имеет свои особенности, связанные с ростом минимальной зарплаты, налогами, повышением коммунальных платежей, состоянием жилого фонда, построенного до 2000 года и т.д.
О них нам рассказали председатель Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Борисов, аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, президент ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль, руководитель Николаевского регионального отделения АСНУ Андрей Олейников, председатель Харьковского регионального отделения АСНУ Алексей Попов и директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ РАСТЕТ, СПРОС СНИЖАЕТСЯ, А ЦЕНЫ СТАБИЛЬНЫ
Спросите студента, только что начавшего изучать макроэкономику: к чему ведет повышение зарплат? Он тут же отчеканит: из роста доходов населения следует увеличение спроса на основные товары и, если предложение не успеет адекватно отреагировать, — повышение цен на них. Но состоявшееся не так давно в Украине удвоение минимальных зарплат, наоборот, оказалось одним из факторов снижения спроса на недвижимость!
За кажущимся парадоксом — конкретная логика: тех, чей доход вырос благодаря увеличению "минималки", вряд ли можно отнести к реальным покупателям домов и квартир. Зато у тех, кто теоретически мог бы обзавестись недвижимостью — владельцев малого и среднего бизнеса, придерживающихся при оплате труда персонала практики официальной "минималки" и зарплат в конвертах, — благодаря этому налоговому новшеству реальный доход как раз снизился. И многим сейчас не до крупных приобретений.
РЫНКУ ХУЖЕ
Тем более что одновременно и выросло предложение. "Рынку становится хуже, — говорит Сергей Костецкий. — Налог на недвижимость вырос, "коммуналка" дорожает. И если раньше квартиры могли просто стоять пустыми, то сейчас это обходится дорого".
Соответственно, много новых предложений появилось и на рынке аренды, и на рынке продаж. По словам Костецкого, если в Киеве в прошлом году предложение на продажу составляло 40—50 тыс. квартир, то сейчас на рынке предлагается почти 60 тыс. объектов.
Правда, это справедливо не для всех крупных городов — в отдельных случаях могут играть какие-то специфические региональные факторы. Например, по словам Алексея Попова, в Харькове "срочное" предложение на вторичном рынке даже снизилось. Дело в том, что в последние годы на повышение предложения играла близость к очагам военных действий. Часть владельцев квартир, посмотрев новости, приходила к мнению, что спокойнее будет перебраться куда-то западнее. Сейчас все особо тревожные уже переехали, а остальные уже пообвыклись с существующим положением дел.
"Более того — появляется спрос со стороны переселенцев из Донецкой и Луганской областей, — говорит Алексей Попов. — Это люди, которые уже пожили здесь на съемных квартирах, привыкли к городу, нашли здесь себе место и готовы остаться".
НОРМАЛЬНО
Надо сказать, что по сравнению с провалом 2014—2015 годов рынок недвижимости выглядит вполне живым. Тем более что его участники уже привыкли к не слишком высокой активности.
"Потенциальных покупателей, судя по заявкам, достаточно много, — говорит Алексей Холмецкий. — Просто решимость к покупкам остается низкой — людям некуда торопиться. Должен быть толчок. И как только начнется повышение цен — эта масса ринется покупать".
А пока цены в большинстве регионов остаются практически стабильными, с легкой тенденцией к снижению.
Не по карману. Рост "коммуналки" и налога на недвижимость сделали пустые квартиры слишком дорогими
ЧТО И ПОЧЕМ ПОКУПАЮТ
Среди основных критериев при выборе квартиры — ее цена и ликвидность. То есть насколько просто, быстро и без потерь (а лучше — еще и с доходом) мы сможем ее в случае необходимости продать.
"БЕССМЕРТНОЕ"
Например, во Львове неизменным спросом пользуются хорошие квартиры в старых домах (польской или даже австрийской постройки) в центральных районах города. Здесь имеет значение и качество возведения этих зданий, до которого далеко плодам и советских, и современных строителей. Важна и среда, где расположен дом.
"Это должна быть улица, представляющая собой архитектурный ансамбль, где, очевидно, не будет новостроек", — говорит Андрей Борисов.
К тому же такую квартиру сразу после покупки можно сдавать в аренду — долговременно или, что гораздо выгоднее, посуточно.
При всех проблемах на рынке аренды, спрос на такие квартиры остается высоким, что делает такие объекты высоколиквидными.
Стоят такого класса квартиры от $1200 за кв. м и выше. Для сравнения: чешки в отдаленных от центра районах Львова идут в два раза дешевле — примерно за $600 за кв. м.
И НЕ ОЧЕНЬ
Именно из соображений ликвидности специалисты советуют осторожно подходить к покупке очень дешевых квартир (гостинки, хрущевки). Когда рынок опять пойдет вверх, эти квартиры будут дорожать гораздо медленнее своих более современных и комфортных коллег, если вообще будут. Из схожих соображений многие специалисты с прохладцей отзываются об инвестировании в "смарт-квартиры".
ЦЕНА
"Как всегда, покупают самое дешевое, — говорит Алексей Холмецкий. — То есть, чтобы продаться, квартира должна быть дешевле своих аналогов". Естественно, представление о "правильных" ценах отличается и от города к городу, и от района к району в пределах одного населенного пункта. В Харькове, например, приличную 1-комнатную (32 кв. м) в хорошем районе недалеко от метро можно купить за $24—25 тыс., а в более удаленных — за $19—21 тыс. В Николаеве аналогичная единичка в хорошем месте идет за $18—20 тыс., а на окраине — уже за $12 тыс.
НОВОСТРОЙКИ АКТИВНЫ ПО ВСЕЙ СТРАНЕ
Рынок новостроек производит двойственное впечатление. С одной стороны, хочется радоваться его активности: строят много, как для нынешних сложных времен, и не только в столице и ее окрестностях. "В Николаеве заметна активность в покупке квартир в новостройках", — говорит Андрей Олейников. Вовсю растут новостройки в Харькове, Львове, Одессе, Житомире и многих других городах.
По мнению риелторов, спрос на новое жилье поддерживается проблемами в банковской сфере и почти полным отсутствием альтернативных путей инвестирования в Украине. Новостройки же, в смысле вложения денег, имеют перед аналогичными объектами вторичного рынка как минимум преимущество в цене. Кроме того, большинство недорогих квартир на вторичке относятся к старому, порядком изношенному и не слишком качественному жилому фонду.
ПУЗЫРЬ
С другой стороны, у некоторых специалистов вызывают тревогу просматривающиеся признаки "рыночного пузыря". В частности, как указывает Сергей Костецкий, в последнее время из-за подорожания энергоносителей, металла, роста зарплат и тому подобного себестоимость строительства заметно выросла, а цены на квартиры в новостройках отнюдь не отражают этого роста.
В результате рентабельность строительных проектов зачастую достигла критического минимума: жилье строится как бы "с запасом", число сделок не поспевает за числом появляющихся новых квартир, и дома сдаются полупустыми. Особенно это заметно в столичном регионе. Обратная сторона медали — участившиеся задержки со сдачей домов. У компаний не хватает средств, чтобы строить "на полную мощность", на ряде объектов работы ведутся только формально, а новые проекты начинаются, только чтобы за счет продажи в них иметь возможность как-то достроить ранее начатые.
БОЛЬШОЙ ВЫБОР ДЕШЕВЫХ УЧАСТКОВ
Как говорит Сергей Костецкий, в отличие от квартир, дома у нас никогда не покупали для сдачи в аренду — по крайней мере, в сколько-нибудь заметных количествах. Поэтому ни повышение "коммуналки", ни увеличившиеся налоги, ни сложности с арендой не привели к выбросу на рынок большого числа объектов. "Предложение домов выросло, но не существенно, — говорит Сергей Костецкий. — Это немного другой рынок, и он стабильнее".
УЧАСТКИ
С землей ситуация иная. В свое время те, кто имел возможность, правдами и неправдами запасались землей, веря, что по мере неизбежного роста цен на нее они сделают замечательный бизнес. Но потом пошли кризис за кризисом, и вместо вожделенной прибыли участки стали приносить расходы — за счет того же налога на землю. "Собственники хотят как можно быстрее избавиться от своих участков, — говорит Андрей Кошиль. — При этом готовы идти на всевозможные уступки". С другой стороны — спрос невелик: людей, которым по карману строительство, становится все меньше. Поэтому сейчас как раз то время, когда есть шанс приобрести участок на очень выгодных условиях.
ЭКОНОМИЯ
"Если раньше участки оценивались по цене за сотку, то сейчас наибольшим спросом пользуются участки ценой до $20 тыс. Даже если это очень небольшой участок, но есть коммуникации и нормальный подъезд, ему отдадут предпочтение, — говорит Андрей Кошиль. — На нем можно построить дешевый домик по быстрым и "теплым" технологиям и получить альтернативу квартире. Тем более что с ростом коммунальных платежей люди хотят платить меньше. Если раньше покупатели хотели наличия газа на участке или возможности его подключения, то сегодня рассматриваются другие варианты отопления — твердотопливные котлы, тепловые насосы и т.д".
Нельзя сказать, что "исход" горожан принял масштабы заметной тенденции, но таких примеров все больше. "Люди продают квартиры, приобретают небольшой участок и начинают строить самостоятельно, — говорит Кошиль. — Или когда семья разъезжается, остаток денег вкладывают в строительство. Как правило, строит бригада, а потом семья своими силами отделывает объект".
НЕ ПЕРЕДЕРЖАТЬ
"Вы собрались продавать квартиру. Естественно, вы смотрите, почем продаются такие же, как ваша. И видите, что есть такие квартиры за $30 тыс., а есть и за $40 тыс., — описывает типичную ситуацию Алексей Холмецкий. — Подумав, вы принимаете соломоново решение и выставляете свою по цене в $35 тыс. — как среднюю. И это — уже ошибка".
Грустная правда в том, что звонить будут тем, кто выставил квартиры за 30 тыс. И именно их будут рассматривать как варианты. "При этом еще и предложат снизить цену до $28 тыс. И только если никто не уступит за $28 тыс., а купить надо — возьмут за 30 тыс. Так работает рынок", — рассказывает Холмецкий. Популярная же стратегия: "Я выставлю подороже, чтобы не прогадать, а снизить цену всегда успею", — чаще всего ведет к потере времени и денег.
ПРОСРОЧЕННОЕ
"Квартиру желательно продавать в короткие сроки, — говорит Алексей Холмецкий. — Обычное заблуждение продавца — если будет дольше продавать, то дороже продаст".
Но ситуация на рынке такова, что новые покупатели добавляются медленно и понемногу. А старые видят, что квартира висит месяцами, и теряют к ней интерес. И вообще — раз она зависла, может, с ней что-то не так? Иначе почему ею никто не интересуется? Ведь, как замечено, самой желанной становится квартира, если позвонил по соответствующему объявлению, а там сказали, что она уже под залогом. И когда появляется что-то свежее, это сразу интересно.
"А если "передержали" квартиру, она становится неинтересна. В итоге вам придется ее продать даже дешевле, чем если бы вы сразу поставили адекватную цену", — говорит Холмецкий.
ПРОЗВОН
К сожалению, простой алгоритм "увидел самую низкую цену — ставь такую же" тоже не работает. Просто потому, что огромное количество объявлений в интернете — мусор, за которым нет реальных предложений.
Например, многие агентства недвижимости на такие сверхпривлекательные предложения просто "вылавливают" клиентов. Вы звоните по указанному телефону, и вам с сожалением сообщают, что "буквально только что эта замечательная квартира ушла, но вы не огорчайтесь — у нас есть еще тоже неплохие варианты!".
Поэтому, чтобы составить представление о реальных ценах — надо садиться на телефон и делать десятки, если не сотни звонков. Или, что проще, — обратиться в хорошее агентство, которое как раз и отличается тем, что его сотрудник, работающий в интересующем вас районе, совершает такие обзвоны постоянно и вообще имеет полное представление о том, что и по каким ценам здесь покупают.
