Доллары под матрасом: как вторичный рынок жилья реагирует на курсовые качели
Дата: 05.12.2019
На рынке вторичного жилья наблюдается дефицит бюджетных квартир. Такого не было последние несколько лет.
Сказался отложенный спрос и курсовые колебания на украинском валютном рынке. Mind выяснял, имеет ли тенденция временный характер или цены на вторичном рынке жилой недвижимости будут расти и дальше.
Как рынок отреагировал на удешевление доллара?
На вторичном рынке жилой недвижимости около 95% продаж проходит в валюте. Укрепление гривны, которое наблюдается последние четыре месяца, привело к тому, что продавцы осенью стали корректировать цены в соответствии с курсом.
Поскольку цены указывают в долларах, то произошел незначительный рост. Но это не отпугнуло покупателей «вторички», в отличие от первичного рынка. «Когда курс упал, решение о покупке стали принимать быстро.
Первый раз за много лет наблюдаем дефицит на рынке вторичного жилья. Сейчас квартиры продаются в срок до месяца. Обычно на это уходило от трех месяцев до полугода», – говорит Лариса Ставинога, председатель комитета по сертификации и обучению в Союзе специалистов по недвижимому имуществу Украины.
Как ранее писал Mind, на одного покупателя приходится 5–10 объектов, которые соответствуют его потребностям. При этом около 80% сделок совершается в бюджетном сегменте: покупаются-продаются квартиры стоимостью до $80 000. Однако, уверяет Лариса Ставинога, самое дешевое жилье раскупили еще весной.
Что произошло с ценами?
«Если раньше однокомнатная квартира в столице в жилом состоянии стоила $28 000–32 000, то сегодня ее стоимость увеличилась на 10–20% в зависимости от района», – рассказывает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Валион» Владислав Кобелев. Ставинога добавляет, что однокомнатная квартира в хрущевке подорожала с $23 000–25 000 до $33 000–35 000.
По данным консалтинговой компании SV Development, средняя цена продажи в октябре 2018 года составила $1058 за 1 кв. м, а в октябре этого года – $1018 за 1 кв. м.
«Первичка» vs «вторичка»
При росте доллара покупатель больше инвестирует в новостройки, где расчет в гривне, говорит глава ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита. А из-за летнего укрепления национальной валюты «первичка» своих покупателей недополучила.
Сегодня более 60% сделок приходится на первичный рынок недвижимости. До 2008 года ситуация была прямо противоположной: около 70% квартир приобретали на «вторичке». Но во времена финансового кризиса банки отказались от ипотеки. Позже кредитование возобновилось по ставкам в несколько раз выше докризисного периода.
За несколько лет застройщики адаптировались к новым условиям и ввели инструмент рассрочки, что и привело к перетоку покупателей на «первичку». Риелторы надеются, что скандалы с компанией «Укрбуд Девелопмент», которая сопровождает все проекты жилых комплексов государственной корпорацией «Укрбуд», переломят эту тенденцию в пользу «вторички».
Напомним, что сегодня корпорация возводит в столице 26 жилых комплексов (из 177 ЖК, строящихся на данный момент в Киеве). Большинство из них, по словам управляющего партнера KopotLawyers Владимира Копотя, втянуты в судебные разбирательства. На некоторых площадках стройработы не идут или темпы возведения замедлены. Кроме того, «Укрбуд Девелопмент» сменил собственников, что вызвало панику среди покупателей.
Как скандалы влияют на рынок?
«Скандал с «Укрбудом», по моему субъективному мнению, даст дополнительный скачок цен на вторичное жилье», – считает Владислав Кобелев. Частный риелтор Сергей Руденко придерживается другого мнения. «На первичном рынке всегда есть риск, что объекты не достроят или построят не так. Сколько уже таких историй было. Вспомните «Элиту-центр» или аферу Войцеховского. И что? А ничего», – говорит он.
Напомним: компании, аффилированные с Анатолием Войцеховским, возвели около 40 новостроек. Многие из них так и не сданы в эксплуатацию, практически все построены с различными нарушениями. Всего от деятельности его компаний пострадало 14 000 инвесторов.
Однако первичный рынок недвижимости довольно спокойно пережил этот момент, сильного оттока покупателей тогда не наблюдалось. «Да, вторичный рынок более надежный, но застройщики дают рассрочки, кредитуют покупателей – и это их главный аргумент. Покупатели отвернутся от новостроек, только если подешевеет ипотека», – заключает риелтор.
А что там с ипотекой?На данный момент средний размер ипотечной ставки при покупке жилья на вторичном рынке составляет 20,31% годовых, свидетельствуют данные «Простобанк консалтинг».
Напомним, в конце августа премьер-министр Алексей Гончарук заявил, что в следующем году ипотечные ставки могут снизиться до 12–13% годовых. Если же они останутся прежними, а курс доллара удержится в рамках, заложенных в госбюджете на следующий год – 28 грн за $1, то количество сделок по-прежнему будет больше на первичном рынке. Таким образом, повышение цен на «вторичке» будет иметь сезонный характер.
