Площадки-посредники таки изъяты из цепочки регистрации соглашений купли-продажи недвижимости.
Последние недели полосы газет и ТВ-эфир были заполнены разговорами о взятках, проверках на детекторе лжи и другой тратой времени и энергии на преодоление одной из самых наглых коррупционных схем в истории Украины.
Чем все закончилось?
Наверное, украинскому паблику уже не надо напоминать, как была запущена коррупционная схема при регистрации соглашений купли-продажи недвижимости.
Суть ее заключалась в том, что отчет по оценке недвижимости необходимо зарегистрировать в т.н. Единой базе отчетов по оценке Фонда государственного имущества; при этом между оценщиком и Единой базой поставили посредника, который передает данные от оценщика в базу и берет за это сумасшедшие деньги.
Эти посредники-площадки сдирают с граждан от 1 до 3 млн грн в день и за время своего существования собрали почти миллиард. ZN.UA освещало указанную тему с самого начала возникновения схемы.
Понятно, что площадки — лишнее звено между оценщиком и Единой базой ФГИУ, но попытки их убрать привели к тому, что вся страна наблюдала какие-то полиграфы и невероятные цифры взяток, общие заявления политиков, взаимные сетования представителей внутри одной политсилы с попыткой сделать хорошую мину при плохой игре.
Наконец был предложен законопроект 2047д авторства главы комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Данила Гетманцева, который набрал необходимое количество голосов для его внесения в сессионный зал. И этот законопроект был проголосован.
До чего же договорились депутаты?
Конечно, самое большое достижение этого варианта законопроекта — изъятие площадок-посредников из цепочки регистрации соглашений купли-продажи, а наихудшее, и для государства, и для обычных граждан, — изъятие оценщиков из процедуры оценки недвижимости. Но давайте подробнее.
1. Площадок не будет вообще, как не будет больше и ограничений для Антимонопольного комитета для контроля им рынка этих услуг, что является большим позитивом.
2. К сожалению, депутаты в законопроекте 2047д, в противоположность 2047, оставили площадки до 1 января 2020 г., вместо отмены их в течение 10 дней.
То есть до конца года площадки и далее будут собирать с граждан от 1 до 3 млн грн в день. Специалисты считают отговорками и вешанием лапши на уши все разговоры о необходимости проведения тендеров и покупки нового программного обеспечения, они уверены, что у ФГИУ есть опытные программисты, которые могут очень быстро отключить площадки, закупка здесь не нужна.
3. Законопроект предусматривает, что "Владелец может рассчитать стоимость своей недвижимости с помощью Единой базы, для чего он вносит данные об объекте недвижимости в Единую базу". Впрочем, это утверждение вызывает множество вопросов.
А. Непонятно, будет ли владелец вносить только адрес объекта или все шесть табличек исходных данных, в том числе такие данные как конструктивные элементы здания, категория капитальности здания и другие характеристики, которые вносил оценщик и которые влияют на стоимость недвижимости, которую будет сообщать Модуль?
Б. Владелец сам будет определять характеристику местоположения объекта, как это происходит теперь, что приводит к множеству фальсификаций, или геолокацию будет определять Модуль?
В. Кроме того, непонятно, как обычный гражданин получит доступ к базе, ведь сейчас вносить в базу данные могут только те, у кого есть ключи с электронной подписью. Гражданин будет получать ключи доступа?
А почему бы и нет?
Депутаты хотя бы понимают, что далеко не все в стране владеют хорошими навыками работы с компьютером или планшетом, тем более навыками работы в специфической программе?
Как это будет выглядеть для большинства бабушек, дедушек и просто граждан на периферии? Кроме того, понимают ли депутаты, что нынешний Модуль не привязан к геолокации? Чтобы ее добавить, необходимо создать реальный кадастр недвижимости, синхронизированный с кадастром земли и другими реестрами.
Если же возможностью вносить данные наделят нотариусов, то есть риск, что передача функций введения исходных данных от оценщика к нотариусу не позволит снизить стоимость услуг для обычных граждан. Некоторые нотариусы уже даже заявили стоимость этой услуги в сумме приблизительно 1500 грн за один объект, что не очень отличается от платы за услуги площадок. То есть, избавившись от одного монополиста, мы рискуем получить другого без снижения стоимости услуг.
Вообще, непонятно, почему в законе прописаны только нотариусы, тогда как сделки с недвижимостью могут регистрировать и государственные регистраторы.
Г. Потому вполне логичным выглядело бы внесение данных оценщиками, но эта идея плохо вписывается в парадигму "уничтожения" оценщиков, предложенную сторонниками площадок. То есть пусть будет хуже, лишь бы удовлетворить прихоти лоббистов площадок, надеявшихся оставить площадки любой ценой?
А может, для уничтожения коррупции не надо никаких компромиссов, а надо просто убрать площадки?
Кроме того, оценщиков намного легче контролировать, просто Фонд должен хотеть это делать. И, в конце концов, оценщики знают, где искать информацию об объекте, единственное, что нужно сделать, — это предотвращать фальсификации и наказывать за них.
Между тем неужели кто-то считает, что внесение данных обычными гражданами или нотариусами не нужно контролировать? Разве это не они побуждают оценщиков фальсифицировать данные?
Следует отметить, что все фальсификации последнего времени происходили именно на этапе внесения исходных данных, и виновато в этих фальсификациях предыдущее руководство ФГИУ, которое ничего не сделало для их устранения. Однако эти фальсификации не были столь существенными, как до использования электронного Модуля проверки результатов оценки. Во-первых, из результатов исчезли стоимости квартир по 49 тыс. грн, — такое Модуль сразу отсекал.
Но так получилось, что Модуль, наоборот, начал завышать стоимость, однако депутаты этого и слышать не хотели, поскольку это не укладывалась в методичку уничтожения профессии. И самые главные вопросы, которые хочется поставить истребителям оценщиков: почему кто-то считает, что оценщики по собственной воле вносили искаженные данные, а владелец и нотариус стояли в стороне?
Смотрели со стороны или посылали к тому оценщику, который имел "особый доступ к базе" и мог согласовать заниженную стоимость? Почему кто-то думает, что бесконтрольное внесение исходных данных владельцем не будет сопровождаться теми же фальсификациями, которыми сопровождалось и до сих пор?
Фальсификации оценщиков можно устранить, если будет кадастр недвижимости, в котором есть данные о расположении объекта и все его технические характеристики, а на этапе отсутствия кадастра недвижимости (не путать с кадастром земли) — путем контроля за внесением этих данных с помощью аналитического Модуля. Впрочем, средств достаточно, а ответственные оценщики готовы предоставлять информацию о фальсификаторах, которые мешают им делать правильные оценки.
4. В случае несогласия со стоимостью, которую предоставит Модуль, владелец может обратиться к оценщику, — и дальнейшая процедура будет такая же, как применяется и сегодня.
То есть в этом случае оценщик определяет рыночную стоимость, в отличие от Модуля, который определяет оценочную стоимость (что это за "зверь", наверное, еще пропишут в других документах), и непосредственно, без площадок, загружает таблички с данными и результатом, а также отчет в Единую базу и получает отказ или согласование от Модуля.
В случае несогласия с выводом Модуля — обращается в ФГИУ за рецензированием отчета. Он может обратиться в течение 5 дней, а Фонд обязан прорецензировать тоже в течение 5 дней, т.е. вся процедура может занять не более 6 дней, если владельцы оперативно примут решение о рецензировании, и если отчет получит положительную рецензию.
5. Нотариус проверяет данные, внесенные в Единую базу, а также — это новшество — вносит цену, указанную в документе, поскольку реальная сделка может происходить по цене, ниже согласованной Модулем или рецензированием. Доступ нотариуса для проверки данных в Единой базе бесплатный.
6. За внесение данных в Единую базу взимается плата в размере 2,5% прожиточного минимума, установленного для трудоспособных лиц на 1 января года, в котором происходит формирование справки о стоимости, если данные вносит владелец недвижимости.
Если же данные вносит оценщик, тогда вносится плата в размере 10% прожиточного минимума. Сейчас это составляет около 46 грн и 185 грн соответственно.
Странно и непонятно, что эти оплаты отличаются, и что они вообще есть. Хочется напомнить депутатам: функция определения стоимости — целиком и полностью обязанность государства, для граждан она должна быть бесплатной.
Поэтому наличие платы, во-первых, создаст затраты на администрирование по ее получению, а во-вторых — выглядит как налог на налог, поскольку плата в бюджет будет считаться сначала доходом субъекта оценочной деятельности, и на нее будут начисляться еще 5% в бюджет, если субъект оценочной деятельности является ФЛП. Такое.
7. Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости по результатам электронного определения оценочной стоимости действует в течение 30 календарных дней со дня ее формирования Единой базой.
8. Заключительными положениями дается поручение ФГИУ — обеспечить обретение прав интеллектуальной собственности на Единую базу данных отчетов об оценке (включительно со всеми ее составляющими частями) и ее программное обеспечение государством.
Этот момент очень важен, поскольку мы помним, как ловкачи-схемщики регистрируют права интеллектуальной собственности, заставляя платить им за воздух. Важно также то, что Единая база и Модуль электронного определения стоимости принадлежат государству в лице ФГИУ.
Однако еще и до сих пор ФГИУ не смог зарегистрировать права интеллектуальной собственности на программное обеспечение Единой базы. Теперь есть прямое распоряжение, посмотрим.
Чего не хватает?Анализ Единой базы свидетельствует, что Модуль часто выдает неправильную и некорректную информацию: на одну недвижимость он значительно занижает стоимость (например, элитные новостройки в Киеве), на другую — завышает втрое-вчетверо (например, на гаражи в том же Киеве). Специалисты считают, что причина этого — банальная нехватка информации об объекте оценки и его локации.
По мнению специалистов, не хватает одной очень важной детали, о которой ZN.UA уже писало: необходимо поручить Кабинету министров создать кадастр недвижимости, сведя информацию из разных существующих сегодня реестров и объединив его с Единой базой информации по отчетам об оценке.
При наличии реального кадастра недвижимости фальсификации с данными об объектах недвижимого имущества будут невозможны.
Разумеется, просто необходимо сделать работу Единой базы прозрачной, обнародовать принцип ее работы и процедуры определения стоимости, обсудить и согласовать эти процедуры с общественностью.
Кроме того, было бы правильно пересмотреть проценты по уплате в государственный бюджет в размере 5% и 1,5% военного сбора. Эти платежи на сегодняшний день высоковаты, а в случае заключения соглашений с нежилой недвижимостью платятся в полном объеме.
Именно поэтому владельцы всеми способами стараются их избежать. Что же касается налогоплательщиков с иностранными паспортами, то их дискриминация просто невероятная, поскольку 18% от рыночной стоимости недвижимости — абсолютно несправедливо.
Столкнувшись с этой нормой впервые, иностранные собственники больше никогда не приобретут недвижимость в собственность.
В новой Украине уже пора отказываться от таких дискриминационно-популистских норм, особенно если провозглашен курс на привлечение иностранных инвестиций. Кроме того, даже снизив ставку, можно получить в бюджет намного больше.
К сожалению, в Украине нет реальной статистики договоров купли-продажи недвижимости. Согласно информации Фонда государственного имущества, ориентировочный размер уплаты налогов в Государственный бюджет (с 18 июля 2018 г.) составляет 2 731 млн грн, в том числе взнос на пенсионное страхование — 364 млн грн, военный сбор — 546 млн грн и налог на прибыль физических лиц — 1 821 млн. Хочется подчеркнуть, что указанная сумма поступлений в госбюджет не такая уж и большая, особенно с учетом того, что бюджет Украины составляет около триллиона гривен.
Она также значительно недотягивает до 9 млрд грн, которые называли некоторые депутаты — сторонники площадочной схемы.
Поэтому, тратя средства на администрирование данного налога, необходимо контролировать затраты, чтобы они не оказались больше, чем поступления налога от сделок купли-продажи недвижимости. Посему было бы целесообразно обязать нотариусов вносить в Единую базу данные об уплаченных налогах и сборах.
В идеале было бы правильно, вместо налогообложения всей стоимости недвижимости, облагать налогами только разницу между доходами и затратами на приобретение недвижимости, с учетом инфляции. Поскольку со временем цены на недвижимость растут, и текущая цена может быть намного выше, чем раньше. Если цену приобретения не проиндексировать, то разница будет учитывать инфляцию.
Следует отметить, что такой механизм уже пытались внедрить в Украине, и, поскольку фактор инфляции не учитывался, результаты оказались очень печальными — налог платился на инфляцию.
При разумном применении этого механизма результат для налогоплательщика был бы справедливее, чем при налогообложении всей стоимости недвижимости.
