Из-за некомпетентности главы ФГИУ Сенниченко парализован рынок недвижимости
Дата: 19.02.2020
Уже две недели рынок недвижимости не функционирует, продавцы и покупатели нервничают, сделки расстраиваются, а Госбюджет недополучает миллионные суммы из-за неуплаты налогов.
Почему?
Фонд госимущества не выполнил требование закона № 2047-Д, принятого в декабре 2019 года, о ликвидации коррупционных «электронных площадок Яценко» и начале с 1 февраля 2020 года выдачи справок о стоимости квартир, домов, зданий и сооружений для совершения риэлтерских сделок «Единой базой данных отчётов об оценке имущества» ФГИУ.
В результате уже две недели рынок недвижимости не функционирует, продавцы и покупатели нервничают, сделки расстраиваются, а Госбюджет недополучает миллионные суммы из-за неуплаты налогов (Госпошлины, отчислений в Пенсионный фонд и Военного сбора).
А ведь это наиболее простая задача, которую должны решить подчинённые председателя ФГИУ Дмитрия Сенниченко. Что же можно тогда говорить о «качестве» реализации Фондом госимущества широкомасштабных планов по массовой продаже на приватизационных конкурсах и аукционах в 2020-2022 годах остатков госпредприятий, неоднократно озвученных руководством страны на различных международных и отечественных инвестиционных форумах?
Особенно после затеянной Сенниченко и его командой административной и кадровой реорганизации приватизационного ведомства, и сокращения численности его сотрудников.
У меня, как у специалиста с 17 летнем опытом менеджерской работы в сфере оценки в качестве директора консалтинговой фирмы и сотрудника Фонда госимущества, и соавтором 4-х научных монографий и методических пособий по экспертной оценке, которые имеются во всех центральных, Вузовских и областных библиотеках, возникло в связи со сложившейся ситуацией подозрение, что руководство ФГИУ по сговору с главным бенефициаром отменённой коррупционной схемы «электронных площадок» Антоном Яценко специально парализовало рынок недвижимости, чтобы дискредитировать закон № 2047-Д перед гражданами страны.
Причинно-следственные связи возникшей проблемы
Подробно они исследованы в нашей ноябрьской 2019 года статье на «Хвыле» «Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%». Коротко напомним её основные положения.
Для того, чтобы внедрить коррупционную схему налоговой оценки недвижимости Яценка Верховная Рада в декабре 2017 года приняла поправки к статье 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу с 1 января 2018 года. В них говорилось «о создании Единой базы данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта».
Но кроме того, поправками также «нормативно закреплялась система информационно-телекоммуникационного обмена информацией и документами между Единой базой и авторизованными электронными площадками».
В начале 2018 года Фонд госимущества путём проведения фиктивного конкурса заказал ООО «Медирент» (недоброжелатели его связывают с Яценко) электронный Модуль автоматической проверки показателей отчётов оценки подобных объектов недвижимости для целей налогообложения, которые вносятся в «Единую базу данных отчётов оценки имущества» (ЕБ), зарегистрированными ФГИУ по этому направлению субъектами оценочной деятельности.
Приказом И.О. председателя ФГИУ Трубарова № 658 от 17.05.2018 года электронный Модуль, как составная часть ЕБ был введён в действие. Он, наряду с поисками аналогичных объектов недвижимости из приватизационных оценок, в режиме «оnlain» мониторил данные электронных предложений продажи квартир, домов, зданий, сооружений, помещений, их частей и земельных участков на различных интернет-сайтах (типа Rio.ua, Аviso, Оlx.ua и т.д.). Кстати, несмотря на оплату работ по созданию Модуля, ФГИУ до сегодняшнего дня не смог оформить на него авторские права.
В июле-августе 2018 года приказами заместителя председателя ФГИУ Евгения Асташева Фондом госимущества были авторизированы 4-ре электронных площадки «Оценка.online», «Профессиональная оценка», «Експресс оценка» и «Реестр оценка». Их операторами-собственниками соответственно являются ООО «Ви Ай Пи Департамент», ООО «Акцепт онлайн», ООО «О закупках» и ЧП «Информационно-консалтинговый центр АСБОУ», связанные друг с другом учредителями или руководителями, а также разработчиком программного обеспечения.
За период функционирования электронных площадок цены на их услуги сначала возросли с 380 гривен до 510, затем до 1400 гривен, а к 1 сентября 2019 года — до 1800 гривен (это не считая затрат на оплату услуг оценщиков и нотариусов). Как подсчитали журналисты ежедневно «площадки» зарабатывали более 1-го миллиона гривен.
За полученные в том числе от «электронных площадок» деньги Антон Яценко смог реконструировать центральную площадь и отремонтировать дендрологический парк Умани, и в значительной степени благодаря этому переизбраться народным депутатом по мажоритарному округу в Верховную Раду IX созыва.
Оценочные новации закона № 2047-Д
Только после избрания нового состава Верховной Рады народные депутаты от «Слуги народа» смогли предметно добраться до «площадок Яценко». Несмотря на сильное противодействие заангажированных Яценко народных депутатов, их правовые манёвры и интриги, 5 декабря прошедшего года Верховная Рада приняла закон № 2047-Д «О внесение изменений в Налоговый кодекс Украины по ликвидации коррупционных схем в сфере регистрации информации из отчётов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».
Согласно его положениям, с 1 февраля 2020 года упрощается модель оценки объектов недвижимости в целях налогообложения. У граждан будет возможность получить справку об автоматической оценке объекта недвижимости из «Единой базы отчётов оценки имущества» ФГИУ без привлечения эксперта. Раньше это можно было сделать только через оценщика и с помощью посредничества 4-х «электронных площадок» Яценко.
Теперь первые до 30 июня 2020 года становятся основными субъектами внесения результатов данных в «Единую базу…», а с 1 июля текущего года — понадобятся только тогда, когда гражданин не согласится с оценкой, сформированной ЕБ автоматически. А вторые – с 31 января 2020 года полностью устраняются из этого процесса. С этой же даты доступ до «Единой базы…» получают все рядовые граждане.
Законом № 2047-Д вводится порог на оценку, которые осуществляет оценщик. Так, стоимость объекта недвижимости не может отличаться на 25% больше или меньше суммы, которую определяет ЕБ. Нотариусы же получают бесплатный доступ к «Единой базе…» для проверки справок и отчетов об оценке недвижимости.
Определение оценочной стоимости с 1 июля 2020 года будет происходить в автоматическом режиме на основе аналоговых данных об объекте недвижимости, которые внесены в ЕБ. Размер платы за регистрацию отчета об оценке установлен законом в размере 10% от прожиточного минимума на 1 января года, в котором проходит регистрация. Формирование справки об оценочной стоимости недвижимости становится бесплатным.
Неспособность главы ФГИУ организовать выполнение норм закона № 2047-Д
Однако Фонд госимущества под руководством Сенниченко не смог организовать подготовку «Единой базы отчётов об оценке имущества» для регистрации в ней отчётов «независимых оценщиков» с 1 февраля 2020 года. Это тем более удивительно, что до введения с июля 2018 года «электронных площадок» Яценко, ФГИУ сам проводил регистрацию отчётов оценщиков в своей ЕБ.
Но по инсайдерской информации из Фонда, после её переработки программистами ООО «Медирент» в апреле 2018 года (см. выше), и внедрения в неё «Модуля электронного определения оценочной стоимости объекта» ЕБ, несмотря на то, что ФГИУ заплатил за его разработку и адаптацию немалые деньги, стала полностью неподконтрольна специалистам Фонда.
Ну и, конечно же, Яценко, после принятия и вступления в действие закона № 2047-Д, решил отомстить «обидчикам» и осложнил работу своим «преемникам». Ведь авторское право на программный продукт «Единой базы…» ни старым руководством ФГИУ (Виталием Трубаровым), ни новым – не оформлено на приватизационное ведомство до сих пор.
Заключительными положениями закона № 2047-Д предусмотрено это сделать лишь к 1 июля 2020 года. Соответственно, привлечение Сенниченко хвалёных айтишников, которые создали программное обеспечение «ProZorro» для перестройки ЕБ Фонда оказывается пока мало эффективно.
А ведь автор в своей уже упоминавшийся выше статье «Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%» предупреждал о большой вероятности подобного развития ситуации с «Единой базой…» Фонда госимущества.
Единственно, что Сенниченко сделал правильно за прошедшее с момента принятия закона №2047-Д время – это восстановил отдел, который занимался обслуживанием «Единой базы…», но был расформирован его предшественником на посту председателя ФГИУ — Виталием Трубаровым.
Правда не в количестве 5-ти специалистов, как это было раньше, а только 4-х. Ну нет у Сенниченко лишних штатных единиц для такого маловажного участка работы, как обслуживание ЕБ, ведь основные кадры брошены на изготовление слайдов. Для любого бывшего грантоеда и инвестбанкира, где бы они в последствие не трудились, это всегда остаётся наиболее важным участком работы.
Опасные фантазии ЗЕ-функционеров по изменению налогообложения недвижимостиВ сложившейся с налоговой оценкой ситуацией странно прозвучало заявление председателя парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниила Гетманцева в эфире радио НВ о целесообразности изменения базы налогообложения недвижимого имущества (кроме земли) путём перехода от налогообложения квадратных метров к налогообложению нормативно-денежной стоимости квартир, зданий, домов, сооружений и помещений.
«Налогообложение метров — это несправедливое налогообложение, ибо один и тот же метраж может стоить по-разному… — Заявил главный налоговик-теоретик ЗЕ-команды. — На сегодня уже совершенствуется база, которая есть в распоряжении Фонда госимущества, которая может оценивать стоимость объектов недвижимого имущества.
Если мы усовершенствуем ее настолько, чтобы эта стоимость была справедливой и верной, то, безусловно, мы сможем использовать возможность этой базы для определения объекта налогообложения недвижимости».
На фоне неспособности приватизационного ведомства просто запустить «Единую базу…» (а для её наполнения и адаптации потребуется несколько лет напряжённой работы) утверждение Гетманцева звучит, как откровенное издевательство.
Для того, чтобы понять, насколько непросто перейти к налогообложению недвижимого имущества по стоимостным параметрам приведём примеры других стран.
Зарубежный опыт оценки недвижимости для целей налогообложения
В ряде англосаксонских государств оценкой недвижимости в целях налогообложения договоров купли-продажи занимаются специальные службы – ассесоры. Они мониторят цены сделок и устанавливают средние стоимости на недвижимость для налогообложения посредством компьютерных вычислений. Их работу оплачивает бюджет.
Так как совершенных программ на сегодня нет, то в случае, если налогоплательщик не согласен со стоимостью, определённой ассесором, он нанимает частного оценщика, который рассчитывает цену его недвижимости индивидуально и вместе с ним отстаивает свое мнение перед налоговыми органами. Данная система прижилась в Литве.
В России создана несколько иная система оценки недвижимости. Она в первую очередь нацелена на сбор ежегодного обязательного налога на недвижимость граждан, и во вторую – на сделки купли-продажи. До 2015 года основой для их расчёта являлась так называемая инвентаризационная стоимость, которая определялась сотрудниками государственных (коммунальных) БТИ и обновлялась ежегодно.
После 2015 года – кадастровая стоимость, которая до 2016 года рассчитывалась независимыми оценщиками, а после – специалистами региональных Государственных бюджетных организаций (ГБУ), но с возможностью её корректировки несогласными гражданами путём привлечения «независимых оценщиков».
Государственная кадастровая оценка осуществляется фронтально по всей стране. В городах федерального значения она проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. В Москве, например, полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Налог на сделки с недвижимостью в России начисляется на разницу между её кадастровой/инвентаризационной стоимостью на момент приобретения недвижимости и её продажи в случае до 3-х лет владения ею, с учётом применения ряда корректировочных коэффициентов. Инвентаризационная стоимость недвижимости меньше её рыночной цены примерно в 10 раз. Кадастровая же стоимость по сравнению с рыночной разнится в 1,5-3 раза.
Чтобы избежать этого казуса при проводимой Государственными бюджетными организациями кадастровой оценки, в России ввели этап так называемого предварительного отчета. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр недвижимости (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).
После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания.
Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом — напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через Межведомственный федеральный центр.
Предварительное рассмотрение результатов оценки в РФ позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.
В России переход на государственную кадастровую оценку для налогообложения был в виде эксперимента локально начат в отдельных субъектах РФ в 2001 году, но повсеместно внедряется по всей территории страны с 2010 года, то есть уже почти 10 лет. Под это на создание Государственных бюджетных организаций на федеральном и региональном уровнях были выделены большие финансовые средства.
Причём в ряде субъектов РФ для ускорения процесса формирования государственной базы кадастровых стоимостей недвижимости ГБУ с разрешения местных властей привлекают на коммерческой основе независимых оценщиков. Полностью завершить переход на расчет налогов государственными учреждениями на основе кадастровой стоимости в России планируют только в этом году.
В украинских реалиях такие расходы на формирование инфраструктуры государственной оценочной деятельности в ближайшем будущем маловероятны. Тем более, что как показывает практика тех же БТИ, это чревато новым всплеском чиновничьей коррупции в новых оценочных структурах.
В тоже время в законе №2047-Д записана норма, что каждый гражданин Украины с 1 июля 2020 года может сам обратиться в Фонд госимущества, чтобы получить из его «Единой базы…» справку о типовой стоимости своей недвижимости.
Однако при нынешнем положение вещей можно спрогнозировать, что несмотря на наличие у Фонда госимущества ещё временного лага в 4,5 месяца для подготовки к выполнению этой задачи, вероятность нового ступора в работе «Единой базы…» ФГИУ, а и, соответственно рынка недвижимости, велика. Ведь Фонд кадрово, структурно и информационно не готов к выполнению данной задачи.
Людям всё равно придётся обращаться к «независимым оценщикам», аккредитованным в ФГИУ для этих целей, или просить об этом «за дополнительную плату» нотариусов.
Зачем руководству приватизационного ведомства понадобилась грантовая помощь для повторного реформирования института оценки6 февраля председатель Фонда госимущества на пресс-конференции заявил, что возглавляемое им ведомство заключило меморандум со Всемирным банком для реформирования системы оценочной деятельности в Украине.
«… Мы перезагружаем всю систему оценочной деятельности в Украине. Всемирный банк привез нам экспертов, которые внедряли реформы оценочной деятельности во всем мире, и мы берем из этого опыта лучшие модели», – сообщил на пресс-конференции Дмитрий Сенниченко.
По его словам, ФГИУ разработает соответствующий законопроект, который будет утверждать международные стандарты оценочной деятельности.
«Мы введем справедливую оценку. Это позволит каждому украинцу получить справедливую оценку и недвижимости, и бизнеса. Оценка бизнеса — это абсолютно необходимая вещь», – констатировал глава ФГИУ.
Он также напомнил о запуске бесплатного Сервиса внесения информации в «Единую базу отчетов об оценке имущества», отметив, что в начале следующей недели проблемы в работе ресурса будут решены. «У нас был только месяц.
В абсолютно рекордное время с коллегами, волонтерами, с ProZorro мы сделали этот интерфейс, новый бесплатный электронный кабинет. Сейчас он уже запущен, некоторые ошибки еще исправляются, но он уже работает, и с каждым днем становится лучше», – прокомментировал Сенниченко.
Последнее утверждение главы Фонда госимущества высвечивает причину, из-за которой и была затеяна пресс-конференция. Она нужна была не столько для того, чтобы пропиарить в стиле нашего премьер-министра «великое достижение» ФГИУ в виде подписания с Всемирным банком меморандума, а для отвлечения внимания общественности от провала руководства приватизационного ведомства, которое не смогло запустить процесс выдачи «Единой базой…» Фонда справок для совершения сделок с недвижимостью с 1 февраля 2020 года.
Точнее сказать, ФГИУ запустил 3 февраля бесплатный Сервис внесения информации в «Единую базу отчетов об оценке имущества», однако через пару дней он перестал функционировать, и до настоящего времени нотариусы и оценщики заявляют о невозможности пользоваться им.
«Вся информация, содержащаяся на этих авторизованных площадках [Яценко – авт.], находится в процессе передачи в ФГИУ в соответствии с требованиями Порядка ведения Единой базы данных отчетов об оценке. Отчеты об оценке будут храниться в Единой базе в электронной форме», – попыталась отбрехаться в связи с этим пресс-служба Фонда госимущества.
